目前，全国楼市进入了调整期，万科总裁郁亮在接受媒体采访时也表示开发商稳赚钱的黄金阶段已经过去，现进入白银阶段。开发商要如何走出困局？海南房地产市场未来之路会如何？海南房价是否会继续上涨？就地产世界杯而言，开发商要如何营销才能获得楼市？带着这些问题我们特别采访了美龄湾营销总监、东华理工大学市场营销专业教授黄建华。

海南未来房价将稳步增长 旅游地产定位将更准确

“海南卖的不是楼盘，是气候”黄建华总监表示，海南的自身优势是海南房产“热”的主要原因。除了本地的刚需需求外，内地人的购房用于投资度假需求也逐渐上升。相对于全国楼市市场相对低迷的现状，海南的房产市场受到的影响总体来说较小。

就海南房价的未来走势问题而言，黄建华总监表示，大体来说还是稳中有涨，除了市场需求的影响外，地价、原材料价格、人员工资、国家税收也是房价上涨的重要因素，造价在逐步提高，房价也必定会水高船涨。

整体而言，房价的变动都是符合一定的市场规律的。海南房价大跌的现象不可能出现，稳重有涨是海南楼市目前的趋势。

海南目前大多数的楼盘销售的客户群体都是内地人，这部分人群购房的较主要的目的还是投资度假，一年中在海南居住的时间可能仅有两三个月甚至更少。针对这部分人的实际需求，海南旅游地产定位要注重在户型和地段选择上面下功夫。

黄建华总监表示，这部分客户群体大多数的时间不在海南，大户型对他们来说是一种浪费，小户型更能满足这部分人的需求，户型的设计也要适应旅游人的特质和心理需求。其次，这部分客户群体更追求舒适、绿色环境、海景房的体验，享受原先居住地难以享受到的自然环境优势。

“海南旅游地产目前还处于初级阶段，今后会慢慢成熟。”今后海南的旅游地产主要还是主打小户型，同时更加强调绿化率、物业服务、海景房等一系列元素。

旅游地产不同于本地房产 经济适用房投入力度增大

有一部分人认为，国际旅游岛上升到国家战略之后，越来越多的内地人来海南购房用于投资度假，海南的整体房价也越来越高，而本地人收入增长远赶不上房价，购房简直比登天还难。黄建华总监表示，这样的看法太片面，目前海南的旅游地产和本地的房产是完全割裂开来的，内地人用于投资度假的旅游地产主要是在海边或是相对清静的郊区，主要追求的是舒适、安静的生活环境，而本地人不可能购用于旅游度假的房子，除了价格过高外，较重要的还是地段和户型不能满足本地人的需求。本地人长期生活居住在这边，地段上不可能购海景房，主要还是倾向于选择交通生活圈较为便利的城区，户型选择上还是倾向于适合一家人居住较大的户型。

目前海南房价均价上涨很大一部分是旅游地产房价的拉动，相对于旅游地产而言，海南本地房产还是相对要低得多。再来，近年来，政府也注重保障本地人的住房需求，加大民生工程的建设，在棚户改造、廉租房、经济适用房建设上也加大投入力度。大大改善了本地人的住房条件和住房需求。

成为楼市要主打特色 美龄湾注重打造社区文化

正值世界杯之际，每场比赛都激烈有看头且牵动每个球迷的心，优胜劣汰是赛场的规则，唯有强者才能笑到较后，每场比赛都是个未知数是一场的赌博。同样，楼市也如此。

目前，海南已有恒大、中南等多个大的房地产商进驻海南，楼市市场可谓高手云集，群雄逐鹿，特别是在这样一个房产市场的大调整时期，开发商们更需要绞尽脑汁实施更合适宜的营销策略以保全自身。

“目前海南的一些开发上能够立足于海南市场主要还是因为做出了自己的特色，”黄建华总监表示，每个楼盘都有自己的特色，旅游地产在当下还有很多发展空间，需要努力去打造。海南有其自身优势，为了实现利益较大化楼盘需要的是把优势更好的体现出来，让旅游度假的内地人生活的更加舒适。

“内地好多入住海南的开发商也遇到了些问题，其中也包括一些大的开发商。楼盘的很多思维跟内地的一样，房型结构、小区内部打造的方向几乎都是生搬硬套的拿过来，没有与海南的特殊情况相结合，特别是胶板，木料，胶合地板等内部打造尤其不适合海边的潮湿气候。”

营销策略是开发商们立足于海南房场市场的核心和关键，黄建华总监表示，目前开发商们都在做海景房、强调绿化环境，千篇一律，这样大家的优势就没有凸显。“平海美龄湾楼盘除了强调海景房和绿化环境外，我们更大注重社区文化的打造。”黄建华总监说道，目前我们的客户群体非常明确，针对的是岛外的游客，除了提供高质量的生活环境、生活服务，我们还注重旅游的社区文化建设。希望业主们白天在外游玩回来后，晚上回来还能感受到浓浓的文化氛围。

再来，平海美龄湾楼盘的房型非常注重与旅游地产相结合，针对岛外游客的特殊需求提供便利的服务。“我们取胜不靠规模不靠价格”，黄建华总监表示，美龄湾靠的是更精细化的社区服务和社区文化赢得业主的欢心。

在楼市市场面临大洗牌的特殊阶段，唯有注重营销策略才能脱颖而出。犹如足球赛场一样，针对不同的对手、不一样的比赛时刻，采取的战术也会不一样。成为楼市还需要开发商们独到的市场眼光、精密的营销策略。而海南房产市场也将会渐渐成熟，定位越来越准确。

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