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理性选择参照点 准确把握海南房产趋势
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:地产海南 阅读 1719 次
记者:王总从事海南房产已经多年,经手的宝华海景项目等项目都获得了成功,可以说已经非常了解海南市场,对于琼海房地产市场数据近期交易 “火热”现象,是否能说明市场已经“回暖”呢?
王灿东:琼海楼市近期交易数据量确实有所提升,但这些数据要理性分析,特别是近期整个海南楼市低迷情况下琼海数据的“火热”,并不能代表市场现今的真实情况,主要因素是数据的统计存在着较大的滞后性。近来琼海出现的数据提升,一个原因是去年预订的部分楼盘房产,因未付清款项或未履行完协议或不具备条件,当时没有备案,现在集中签约、备案等,当然,数据的回升,也和琼海前段时间开盘了一个项目有关系,其开盘制定的价格可以说是理性的,因此受到了大家的关注,在一定程度上也导致了琼海销量的有所回升,但并不足以说明市场已经回暖,琼海楼市整体而言还处在销量冰冻期。
记者:年初海南楼市“疯狂”过后,琼海房价也得到了大幅的提升,刚提到的项目的确进行了震撼性的价格调整,售价仅5000多,一时让业界惊呼琼海房价出现暴跌,甚至有人担忧如此大的调整幅度,是崩盘在即的前兆,对此您如何看待?
王灿东:近几年,海南的房价一直是供需平衡、稳步上升的,直到2010年1月1日,网上有消息说国家公布海南国际旅游岛项目获批,突然间大批的购房者来到了海南岛,使原本就很火爆的房市更添了一把油,于是供需失衡了,随着一批批的购房者上岛,供应量迅速减少,而需求量却急速上升,价格由一周一价改为一价,后来变成两价,仍然不能阻挡住购房者的脚步,这下让卖房的人傻眼了,干脆不卖了,等等再说!突如其来的市场变化,使海南不少楼盘做出了同样的决定,等一等、看一看,“有价无房”,直接导致了供需的极度失衡,也导致了少数一般品质的楼盘开出了天价,这就是当时海南的楼市“疯狂暴涨”的情况,而这一切仅仅二十天左右。接下来的“有价无房”阶段一直持续到春节,不少楼盘开始投放房源,这是“有价有房”的阶段,但开发商的好景不长,国家针对房地产业的大调控开始了,购房者陡然不购了,持币观望了,“有价无市”的阶段到来了,这就是现在人们常说的价格要暴跌了。回个头来看海南的市场,年初的价格暴涨,其实是海南房产价值的集中发现,只不过是反应确实过了头。现在,有楼盘5200元售价,有的人判断是暴跌了,要崩盘了,其实是选错了价格参照点,2、3月份的房价本就是供需极度失衡的“非常态”情况下产生的价格,怎么能作为参考的依据呢?所以,我认为,说是价格暴跌,不如说是价格的理性回归更合适,正确选择价格参照点来看待这一问题,根本看不到崩盘的影子。
记者:理性选择参照点,才能准确把脉楼市,感谢王总以一种全新的观点为我们分析了目前琼海房价,那作为海南房地产重要板块的琼海,王总是怎么看待其未来发展趋势的呢?
王灿东:我觉得琼海房产这些年是在稳步发展,已经成为了排在三亚和海口之后的重要板块,我对琼海房产的前景趋势是非常看好的。头先是因为琼海的位置优势,它地处三亚和海口两地的黄金分割点,既没有三亚的酷热,又比海口偏暖,从琼海的植被要比海口、三亚长的好多了,可见琼海宜人舒适度之一斑。其次,琼海有着较大的可开发利用的土地资源优势,整个区域地势平坦,有大片适合居住的土地,加上的博鳌亚洲论坛效应,万泉河、温泉等丰富的旅游资源,即将建成的轻轨、已经选址的机场、开始规划的度假示范区、以嘉积城区为依托,构建中等城市的规划实施等,琼海拥有很多可期的卖点,因此琼海的房地产有着很大的潜力,将来琼海的房地产将有一个很好的未来。
记者:作为房产目前热点事件,空置率问题备受关注,海南空置率问题也一直备受争议,对此王总如何看待?
王灿东:我觉得海南房产不适合用常规意义的空置率来进行衡量。我认为空置率反映的是城市型地产的房屋使用效率,而海南房产大半由岛外人士购购,属于典型的度假地产,度假地产本身并非是满足日常居住需求,而只有在需要度假的时候使用,平时很可能空置着。
如果一定要用空置率来衡量,就应该以海南旅游旺季时期的入住率来衡量了,而不能单纯的以淡季时期海南房产入住率来作为参照系数,来判断海南房产空置率过高,很明显在海南旅游旺季,往往是一房难求,因此海南房产,并不存在高空置率问题。
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