从经济特区到建设中国特色自由贸易港，“三十而立”的海南省又一次站在了改革开放的前沿。4月13日，建省办经济特区30年的海南省迎来新定位：党决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

“新政策出来后，对于购房者来说有一定的刺激。例如，我们之前一个项目主推大户型产品，消化速度比较慢，但从4月15日的数据来看，成交率有了增长。”当地一位市场人士告诉《中国建设报·中国房地产》。尽管房地产市场反应敏感，但海南省限购特别是今年3月底出台的政策已经为此做好铺垫，“五年社保+五年限售+非户籍首付70%”被认为是全国严厉的调控政策。

事实上，随着近两年海南省房地产市场过快升温，“指导性计划管理”“暂停审批”“停止开发”等调控政策接踵而至。今年“两会”期间，海南省委副书记，省政府省长、党组书记沈晓明曾表示，“海南要以壮士断腕的决心，减少经济对房地产的依赖。”海南师范大学经济与管理学院教授李敏纳认为，今后购房者到海南置业应该转变投资炒房的态度，持改善住房、只住不炒和为海南经济社会发展服务的心态。

“自由贸易区和自由贸易港的新定位将全面改变海南省经济发展方式，也必然会吸引全球资金进入海南，调控好房价上涨节奏，使之与产业发展阶段相适应是海南省建设自由贸易区和自由贸易港面临的挑战之一。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示。

“三十而立”

作为中国南端省份和重要的国际航运枢纽，海南自建省以来便带有改革开放的基因。1988年4月13日，在改革开放10周年之际，海南建省并被批准创办经济特区，成为继深圳、珠海、汕头、厦门4个经济特区之后重要的改革开放窗口，同时也是全国的改革开放试验区。在建省办经济特区之初，海南省确定了以经贸为龙头的产业发展方向，实现了海南省出口创汇快速增长。

但之后海南省也走过不少弯路。“从1992年起，房地产业疯狂发展，成为地方财政收入的主要来源，1992年海南全省财政收入的40％是直接或间接由房地产而来，而海口市则更是高达60％以上。1993年下半年，随着国家加强对宏观经济调控的力度，海南的房地产泡沫破灭。过度投机给海南的地产和金融业造成了几乎致命的打击。”海南省政协委员、海南产业经济研究院院长李仁君表示。

1993年7月，海南省提出要加快现代化建设步伐，必须优化产业结构，海南产业发展的基本方针是以旅游业为龙头，超前发展第三产业。次年召开的海南省委二届二次全体会议再次肯定了关于优化产业结构，强化基础设施建设，以旅游业为龙头大力发展第三产业的思路。1996年，海南省提出了“一省两地”的产业发展战略：“努力把海南建设成为中国的新兴工业省、中国热带高效农业基地和中国度假休闲旅游胜地”。李仁君认为，这为海南发展指明了正确的方向。

进入21世纪，海南省不断调整和补充经济发展政策，并逐步探索出不同于“珠江模式”、“苏南模式”和“温州模式”的“海南模式”。到2006年，海南省已经探索出了始终坚持不污染环境、不破坏资源、不搞低水平重复建设的“三不”原则和“大企业进入、大项目带动”的发展战略。2008年，高新技术产业和现代服务业被确定为海南可持续发展的战略选择，对之前的发展策略作了有效的补充。2009年，海南省迎来国际旅游岛发展战略。

“海南省产业结构优化升级步伐不断加快，自海南国际旅游岛建设以来，海南坚持构建以旅游业为龙头的现代服务业高地，以供给侧结构性改革为主线加快经济转型升级，发展以服务业为主的12大产业，服务业对经济增长贡献率达79.5%。”李仁君认为，国际旅游岛战略推动着金融服务行业、热带特色高效农业、互联网产业、医疗健康产业以及房地产业持续平稳健康发展。此外，会展、现代物流、文体等现代服务业，海洋、医药、低碳制造等高新技术产业也实现较快发展。

自由贸易港新定位

“三十而立”的海南省，在改革开放40周年之际再次被历史选择。4月13日， 总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布，党决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。这是党着眼于国际国内发展大局，深入研究、统筹考虑、科学谋划作出的重大决策，是彰显我国扩大对外开放、积极推动经济全球化决心的重大举措。

根据海南省统计局数据，2017年海南全省地区生产总值4462.54亿元，按可比价格计算，比上年增长7.0%。其中，产业增加值979.33亿元，增长3.6%；产业增加值997.14亿元，增长2.7%；第三产业增加值2486.07亿元，增长10.2%。三次产业增加值占地区生产总值的比重分别为22.0:22.3:55.7。

“经过30年的发展，海南经济政策体系框架已经形成，对外开放特别是‘一带一路’的基本体系和通路已经打通，积累了一定的改革开放经验和一批改革开放的人才团队。”海南大学教授钟哲辉告诉记者，建省办经济特区30年来，海南省经济结构不断调整和优化，已经具备了发展自由贸易试验区和自由贸易港的基础和条件。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，当前海南建设自由贸易港的条件远远超过世界上其他自由贸易港设立之初的综合发展水平。“决定在海南探索建设自由贸易港，是我们赢得区域一体化主动权的重要举措，有利于给外来资本创造更多的市场空间，是在贸易保护主义、单边主义抬头之际，中国主动扩大开放的举措之一。”

迟福林表示，未来海南自由贸易试验区将以服务贸易创新发展为重大突破口，加快旅游、医疗、健康、教育、文化等生活性服务业开放和金融、保险、物流等生产性服务业开放，按照国际化、市场化、法治化的要求推进体制机制创新，营造一个稳定、公平、透明、可预期的营商环境。“这不仅将为海南跨越式发展提供重要动力，而且也为全国提供可复制、可推广的改革创新经验。”迟福林表示。

在迎来自由贸易试验区和自由贸易港新政策后，海南各界正积极参与创建工作。海南师范大学宣传部告诉记者，该校于4月15日成立了中国特色自由贸易港研究。据了解，该以知名经济学家管清友为经济学家，同时聘请商务部、中国社科院等国内相关部门的专家学者组成学术委员会，将围绕海南全岛建设自由贸易试验区相关重大问题开展调査研究，为海南全岛建设自由贸易区和逐步探索中国特色自由贸易港建设提供智力支撑和人才服务保障。

房地产扮演重要角色

在自由贸易试验区和自由贸易港的政策机遇下，敏感的房地产市场首先作出反应。当地一位市场人士表示，自由贸易港政策对房地产市场带来了一定影响，但受制于不断更新的调控政策，外来投资者的进入门槛较高。

该市场人士提醒，虽然目前的调控政策在首付比例等方面作出规定，但实际上岛外客户和投资者中全款买房的占比较高，因此目前的调控政策在非限购区域对外来购房者影响有限。“以海口市为例，海口实行分区域限购，西海岸和江东片区也就是南渡江以东为非限购区域，自由贸易港政策对海口房地产市场的影响也主要在这里。”

在自由贸易试验区和自由贸易港建设政策下，关于海南房地产市场的未来发展，迟福林认为，如果全岛统一规划，按照一个大城市统一布局，真正实现统一土地利用、统一基础设施建设、统一社会政策、统一城乡管理、统一环境保护，海南总体的资源利用价值在提升，总体的房地产价格可能会有所上涨，但是平均价格上涨有利于抑制价格，海南会在房地产上严格控制。

对于“海南要以壮士断腕的决心来减少经济对房地产的依赖”，沈晓明解释说，一方面土地资源，另一方面，造了房子就要有基础设施和社会公共服务的配套，但海南目前还是欠发达省份，不能完全配套，因此房地产作为海南的支柱产业不可持续。他表示，海南要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，绝不让海南变成房地产的加工厂。

事实上，近两年随着海南房地产市场过快升温，海南省已经密集出台了多项调控政策。2016年2月，海南省出台《关于加强房地产市场调控的通知》，要求加强商品住宅用地计划管理和规划审批调控，对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

进入2017年，随着全国范围内的房地产调控潮袭来，海南省也加入调控“大军”。2017年4月全省限制购买多套商品住宅；5月海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等市县分别设置限购区域或出台限购政策；9月出台围填海令，停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目，停止批准套型建筑面积在100平方米以下的商品住宅建设；10月海口等4市县将住房限制转让年限提高到5年，暂停土地二级市场转让交易；11月暂停商转公贷款政策，全面实行商品住宅用地供应计划管理，在保障省内居民住房的基础上，进一步减缩商品住宅用地规模。

2018年，海南省在完善之前调控措施的基础上，出台了被认为是“全国严”的调控政策。3月31日，海南省发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，要求全省加强严格购房资格审查，非该省户籍在海南只能购买1套住房，且需提供至少一名家庭成员在该省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。非该省户籍购房申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。同时，还规定提供虚假证明购房者，5年内不得在海南省购房。

李敏纳认为，在海南自由贸易港建设的政策机遇下，未来海南房地产业仍将在海南经济社会发展中扮演重要的角色。但是，今后购房者到海南置业应该转变投资炒房的态度，持改善住房、只住不炒和为海南经济社会发展服务的心态。

“海南有些地方卖一块地就能有财政收入，所以搞房地产很省事。但是我们要用绩效考核这支‘指挥棒’去引导发展什么，比如实施乡村振兴战略、补教育短板、发展旅游等。”海南省省委书记刘赐贵在今年全国“两会”期间表示。

新蓝图新挑战

海南省因改革开放而生，也因改革开放而兴。在自由贸易试验区和自由贸易港建政策机遇下，海南省如何下好这盘棋？

根据《中共国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（以下简称《意见》），海南未来要坚持4个战略定位，即全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费、国家重大战略服务保障区。

《意见》强调，海南自由贸易港建设要体现中国特色，符合海南发展定位，学习借鉴国际自由贸易港建设经验，不以转口贸易和加工制造为，而以发展旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导。《意见》明确到2025年，海南将初步建立自由贸易港制度，营商环境达到国内 水平；到2035年，自由贸易港的制度体系和运作模式更加成熟，营商环境跻身全球前列。

以旅游业为例，数据显示，过去5年，海南岛年接待游客总人数从3320.4万人次跃升到6745万人次，旅游总收入从379.1亿元增长到812亿元，年均分别增长11.5%和15.4%，2017年入境游客人数突破100万人次。在此基础上，《意见》要求推动旅游业转型升级，加快构建以观光旅游为基础、休闲度假为、文体旅游和健康旅游为特色的旅游产业体系，推进全域旅游发展。

此外，《意见》还要求完成生态保护红线、基本农田、城镇开发边界和海洋生物资源保护线、围填海控制线划定工作，严格自然生态空间用途管制。实行严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，推进城市更新改造，对低效、零散用地进行统筹整合、统一开发，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加。

迟福林认为，海南建设自由贸易试验区，跟国内其他自由贸易试验区不同之处，是有步骤地加快推进自由贸易港的政策和制度建设。同时，海南自由贸易试验区和自由贸易港建设，是以服务业市场开放为，形成服务贸易发展新高地，这也正是海南从自由贸易试验区走向自由贸易港的一个重大任务。

自由贸易试验区和自由贸易港建设需要提供多方面的系统保障，刘澄认为房地产是重要方面之一。“新政策帮助海南吸引全球投资者的关注，也必然会吸引全球资金进入海南。过快增长的房价会给产业升级带来负面效果，不利于海南的国际化进程。调控好房价上涨节奏，使之与产业发展阶段相适应是海南建设自由贸易试验区和自由贸易港面临的挑战之一。”刘澄表示。

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