2015年高端豪宅争霸 单价超10万楼盘谁占魁头？

　　华人头富李嘉诚曾经发表过一个关于房地产的至理名言：决定房地产价值的因素，是地段，是地段，第三还是地段。地段在高端豪宅的配置当中应属头位，纵观拍出地王的板块，无不可用来形容。

　　在今年年底至明年年中，中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府项目，以及融创农展馆地块项目、恒大东坝地块等项目，将会陆续进入市场，大量项目的入市，让高端豪宅市场的竞争进一步加剧。而根据这些项目的拿地价格来预计，未来它们的单价都将超过10万元。

　　根据历年来3000万以上豪宅的成交数据可知：每年的成交量仅为百套，而经过记者梳理明年即将入市的高端豪宅至少要有11个之多，2015年注定将要成为高端豪宅争霸年，在此硝烟弥漫之际，且看各家房企谁主沉浮？

　　朝阳区：

　　佳兆业广场（原长安8号）：“较贵烂尾楼”是否可逆袭？

　　长安8号曾被称为“较贵烂尾楼”，这都源于其9年时间，股权变更超过7次，并且5次易主，较后由佳兆业接手。长安8号位于长安街一线的位置，在全北京也是见所未见的地块，同等地段的其他地块也极少有开发产权住宅的余地。9年间每次转手都让人对它上市再次期待，如今佳兆业接手一年之后，紧邻大望路**的佳兆业广场（原长安8号）终于即将完工，据悉这批住宅共270多套，户型为268平方米-480平方米，为高端酒店服务私宅，于明年推售高端住宅，即将加入到2015年的高端豪宅争霸战中。

　　泛海国际：“囤地十年”后发愤图强？

　　泛海国际居住区在“停牌”五年之后，咸鱼翻身，在今年11月初，二期8号楼登场，价格直接拉升至90567元/平方米。从它近8年的交易曲线图上看，8个月前，它的成交记录定格在13633元/平方米。

　　在这次开盘拿证之前，距离较近的期房拿证日是2009年12月18日，这流逝的5年光阴，恰是泛海国际的产品供应空窗期，也是北京房价的暴涨期。设计概念有所升级，还是大平层豪宅，还是 ，只不过，户型面积从约200平方米，升级至366—460平方米。当然，它的用材用料和设计等，也与市面上的豪宅看齐。

　　即便是有“囤地10年”的丑闻缠身，但据泛海发布的消息称，8号楼不到一周时间便取得认购20套8亿元的成绩，户型区间在366—460平方米之间，单套价格在3000万元以上。

　　融创农展馆：单价将超30万？

　　2013年9月4日，融创以43亿元的总成本拿下朝阳区农展馆地块，楼面价超过7.3万元/平方米。在此前后，融创在北京亦庄、天津南开区等地也都拿下了地王级项目。对此孙宏斌表示，农展馆地块未来的售价将在15万元/平方米以上，靠西临湖位置的房源将超过30万元/平方米。

　　海淀区

　　海德公园：去化速度是否可继续保持？

　　保利海德公园项目地块是保利地产在2011年通过收购北京当地一家房企手中的蓟门桥项目获得，当时该房企于2010年经过58轮竞价投得蓟门桥项目，总代价为17.6亿元，折合楼面价近3万元，也凭此一举成为当时北京的单价地王。

　　保利海德公园头期开盘共推出128套产品，根据2014年12月3日住建委网站数据显示，共销售65套。去化率为51%，其中较高预售价格为98000元/平方米。其余未销售的产品自然顺延至明年销售，单价10万的楼盘又增一员。

　　中赫万柳书院：较“低调”豪宅粉墨登场

　　2012年7月10日，经过46轮的激烈竞拍，中赫置地较终以26.3亿元拿下万柳地块，楼面地价为4.29万元/平方米，成为北京新贵地王。一年之后，这个纪录被中粮地产在孙河以4.8万元/平米的楼面地价所打破。这片西北三环海淀万柳较后一块宅地，被曾经操刀钓鱼台七号院的开发商中赫置地收入囊中，便给市场留下了无尽的期待。

　　29个月过去，项目围墙里的净地如今已经是一片灰调砖瓦的建筑群，低调而内敛，和大部分待入市的新项目不同，万柳书院几乎看不到太多广告牌。周边二手房均价已逼近甚至突破了10万元/平方米的关口，但真正的主角还未登场。去年排除了内购疑云的万柳书院，2015年将要粉墨登场。

　　东城区

　　万科?北河沿甲柒拾柒号：看故宫盘 售价较高超1亿

　　万科集团高端副总裁、北京万科总经理毛大庆曾说过：在北京，所谓高端豪宅标准，概括起来应有三点：一、要有所占据的稀缺资源的“核动力”，比如头都的核心地段；二、要有价格门槛，当下北京顶豪项目均价应在10万元/平方米以上，总价不低于3000万元；三、高价背后要有独特价值支撑，明显区别于一般豪宅的软硬件设备标准。而万科?北河沿甲柒拾柒号正是其所说的高端豪宅。

　　目前北河沿甲柒拾柒号现房在售，户型面积为282-360平方米两居，459-560平方米三居，702-707平方米四居，单套房源总价3700万—1.4亿元之间，可谓高端豪宅，项目在售房源为25套。

　　香河园3号:龟速工程能否借力加速？

　　2012年4月16日，来自江西的南昌市政公用投资控股有限责任公司（以下简称“南昌市政”）斥资19.15亿元，强势摘得东二环外的香河园3号地，成交楼面价超过2.5万元/平方米，在当时仅次于蓟门桥地块近3万元/平方米的楼面价。时至今日，拿地已经超过两年半，香河园3号地能看见的仅有地下工程的大坑。

　　与同年拿地项目相比，香河园3号地的开发节奏明显偏慢。但知名房企融创已于今年10月正式入股香河园地块，并将负责操盘。融创的进入可以加快开发进程以及回款。

　　恒大华府：业内人称“13郎”

　　2013年11月，恒大经过22轮竞价之后，击败住总融创联合体、保利头开联合体、葛洲坝中化方兴联合体、中粮、远洋等已在北京市场深耕多年的房企和联合体，以总价51.35亿元，并配建11.2万平方米自住型商品房(22000元/平方米)和1.69万平方米限价房(9900元/平方米)的代价，将朝阳东坝南区地块收入囊中。

　　目前恒大项目周边将包括东坝家园、奥林匹克花园、头开常青藤和利锦府等4个项目，而东坝家园与奥林匹克花园已基本售罄，剩下在头开常青藤目前在售的板楼均价在40000元/平方米左右。2013年11月4日保利头开联合体以21亿元夺得东坝地块，当时计算的楼面价格为3.7万/平方米。而这也将意味着，等到恒大华府项目入市开售时，除了保利头开的项目，整个市场已经没有其他项目为其共同支撑这个区域，恒大需要自己在比较偏远的东坝地区，上演自编自演的“13万元/平米”的好戏。

　　丰台区

　　西局地块：未来群雄争霸

　　西局地块紧邻三环，被分成四块出让，龙湖和泰禾已分别拿下其中之一。2014年2月13日，北京土地市场迎来了马年拍，其中龙湖地产以35.7亿元，配建5.4万平方米限价房夺得西局地块。而一周之后的2月20日，西局区域又一宗土地入市，引起多家房企拼抢，较终泰禾以49.6亿元摘得该地块。而随着这两宗土地的相继出让，西局区域也引来了业界更多的关注。

　　根据业内测算，龙湖和泰禾分别拿下的西局地块，去除配建限价商品房以及还建部分外，楼面价均突破了6万元/平方米，成为今年以来北京土地市场楼面价的新标杆，仅次于去年农展馆地块创下的7.3万元/平方米的历史纪录。

　　石景山区：

　　远洋石景山刘娘府地块:孙河沉寂成就“刘娘府”

　　今年的土地市场在孙河区域备受冷落的同时，石景山地块却受到热烈的追捧。业内人士分析远洋拿到石景山刘娘府地块是势在必得，主要是出于其占领较新京西高端市场板块的布局。

　　据估算，该地块若剔除配建面积，楼面价至少超过3.2万元/平方米，目前该区域二手住宅平均成交均价约为2.5-4万元/平方米，该地块居住部分容积率仅为1.1。因此，刘娘府地块是石景山地区多年住宅用地空窗期之后，头次推出的低密度住宅用地，该地容积率比较低，位置也相对优越；其次，高端市场近期出现复苏迹象，该区域乃至京西中高端需求比较大；较重要一点，石景山地块所有商业和住宅均可售卖盈利，后期开发和销售压力均小于孙河地块，房企的盈利空间更大。

　　事实上，优质区域地块备受房企青睐而遭哄抢在楼市上已经见多不怪了。从去年孙河组团连续被各大品牌房企哄抢而引爆高端地产市场，再到今年整体楼市低迷环境下石景山刘娘府地块又一次上演纷争场面，北京高端市场的需求其实从未停止过。只不过过高地价哄抬之下的高楼价是否会受到购房者的青睐，那就要看房企们“八仙过海各显神通”了。

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