本调查期望以一个房地产项目的沉浮史，折射出2009年~2012年中国房地产市场的巨大变迁。而被称为房地产行业较后的救命稻草――地产私募，在寻求自身资金安全的基础上，可能会拯救某一具体项目，但是基于其规模总量，无力回天。

　　2009年，位于浙江某千年古镇的一个房地产项目――记者将其命名为“田园”，在牛市冲天的市场氛围中诞生了。

　　2010年调控初显，但是市场依旧火爆，这个仍在襁褓中的田园项目，信心满满。

　　2011年来了，在较严厉的宏观调控中，田园项目资金链趋紧，不得不以土地为抵押，向外寻求融资4.5亿元。然而，银行大门紧闭，信托受限，私募较感兴趣的是有品牌的大型房企，注定了田园项目的融资之路并不平坦……

　　2012年，较严厉的宏观调控仍将持续，房地产资金链越来越紧，越来越多的房地产项目开始四处找钱。

　　2009年~2010年初:

　　楼市牛气冲天 4亿项目启动

　　浙江某千年古镇，在风景秀丽的田园风光中有一个占地100多亩的住宅项目，姑且称之为“田园”吧。项目离杭州市区仅10多公里， 40多时辰即可到达杭州市武林广场。

　　2009年6月，历经金融风暴之后的房地产业，正沐浴着4万亿信贷的阳光雨露，气势如虹。这块风水，以4亿元左右的价格，被杭州某房产公司摘得，楼面地价为1514元/平方米。

　　当时杭州的房地产市场可谓异常火爆，全年杭州主城区商品房共成交66319套，同比2008年暴涨186，成交均价在一年之间上涨了50。市场上，温州炒房团等投资性需求逐渐占据主导地位。

　　在这一年中，“田园”规划获批，包括高层、联排和商业等，实际总建筑面积234851 平方米，容积率为1.36，实际楼面地价2426元/ 平方米。

　　为开发这一项目，该房产商成立项目公司，注册资本12000多万元。

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