2009年，二手房市场出现回暖-火热-降温-恐慌的轨迹。每个房产中介门店都有一批投资客追随，投资客从中介那里获得信息，购入物业，同时也在中介那里抛出物业，获得收益。中介门店自然也成为对房地产市场变化较敏感的群体之一，是热还是冷，他们总是较先能够感受得到。

2010年开年，房地产市场在多项宏观调控政策的打压下，骤然变冷，对此，美联物业顾问(上海)有限公司总经理李志仁深有感触。在他看来，目前"观望"已经成为各个市场参与方的共同态度。

理财一周报：作为较贴近投资客的中介管理者，请您谈谈2009年一线城市的整体投资情况。

李志仁：2009年楼市的快速回暖，使得许多一线城市房价迅速上涨，房价上涨的速度和幅度都是令人惊讶的。

对于二手房市场，从长远的角度来看，2009年或许已成为一个重要的时间节点。整个2009年二手房市场呈现回暖-火热-降温-恐慌的现象。

2009年上半年相对宽松的市场政策对于二级市场的影响也波及一级市场，新房市场的开发商由于自身困局的解除，在回笼了大量资金后，纷纷提价出售，甚至重新捂盘惜售，意在利润化。

活跃的一手房市场反过来也给二手房市场带来了一定的联动效应，使得原本较为低迷的二手市场出现交易量持续回暖的现象，特别是在6月份投资需求的强势介入，市场上大量意在规避通胀预期的资金涌入后，造成楼市均价节节高升，2009年基本未出现下滑，并且愈演愈烈。

理财一周报：2009年上海楼市增长幅度的几个月份均有哪些特点?刚需、改善型需求、投资需求各自在2009年扮演什么样的角色，是什么原因推动他们集体入市?

李志仁：中高端住宅以及具有重大规划概念板块内房源在2009年受到投资客较多的关注。

据统计，2009年上海和国内其他省市购房者在2009年2月和3月环比增长幅度是各月间的，环比增幅皆在66%以上，由此可知在2、3月刚性需求购房浪潮主要是内地购房人群的大量涌入造成。

港澳台及外籍人士购房则集中在4月和11月，这两个月的环比增幅都在70%以上，前一个月份属于改善性购房潮，后一个月份则是政策预期的末班车高峰。

企业购房环比增幅的月份是集中在7月、11月，该两月正是豪宅成交、楼市均价破2万元/平方米的成交高峰期，企业的强势介入应是助推这两月成交的重要原因之一。

通胀预期以及对上海未来几年发展的看好，是投资客在2009年大量入市的主要原因。而在2009年大浦东、大虹桥、迪士尼等各类规划概念的相继出台对投资客的介入起到了较大的推助作用。

理财一周报："防通胀，购豪宅"这是2009年实力购家的共识，这也造就了2009年豪宅的辉煌成交，2010年豪宅是否会续演辉煌?

李志仁：毫无疑问，外籍人士、江浙投资客大量涌入是助涨2009年上海豪宅市场的主要力量之一。而那些由开发商开发的位于良好的地段且具备优越环境及品质的豪宅，在2009年都吸引着大量的购房者购购。作为市场上稀缺产品的豪宅，具有较强的保值功能，能够满足购房者规避通胀预期的效果。

在当前市场成交疲软的情况下，豪宅市场必定将受到牵连，在政府重拳打击各类投机行为的市场背景下，豪宅市场成交的重要群体--投资客已经大幅减少。在缺少了这一购房群体的形势下，2010年的豪宅市场难现2009年的火爆成交，2010年豪宅市场成交量较去年可能会出现三至四成的下滑。

理财一周报：面对疲软的市场，从您的角度看，市场参与各方目前的心态是怎样的?

李志仁：在楼市整体低迷大环境下，市场各方在未来政策尚未完全明朗的情况下，纷纷选择观望，导致楼市成交量急速下降。各家开发商在目前市场走势并不明朗的情况下，有的以种种理由延迟开盘，有的则只是以之前的高价位推出少量房源来试探市场情况，静观后市发展已经成为现在各开发商较为主流的想法。

二手楼市近期的疲软也主要是购卖双方的相互僵持造成的。在经历了2009年高企的房价以后，紧跟一手房价格走向的房东们对可能出现的降价现象尚需时间适应。目前二手房房东普遍对自有物业有一个牢固的心理价位，基本无向下的议价空间，而购房者因为政策原因则认为房价离大幅下滑为期不远了。正是他们对市场走势与发展的不同看法，造成了如今浓重的观望气氛。另据美联物业统计楼市今年1月"售转租"房源环比去年12月上升三成以上，而售转租现象突然大量的出现其实就是市场上业主与购家之间博弈之间的产物。

理财一周报：楼市成交浮动的根本在于供求调节，2010年遭遇世博停工期，巨大的供应缺口上海楼市将如何应对?对于投资客而言机会又在哪里?

李志仁：2009年上半年住宅建设开工量不足，去年商品房销售情况异常火热，导致结构性供需矛盾贯穿去年一整年。

据统计，2009全年全市一手商品住宅的供求比为0.57。另外2010年4月至11月世博期间，上海将实施部分区域停工管理，如今已经基本确定。据悉，关于停工的范围，仅世博板块涉及的黄浦区、卢湾区、浦东新区的部分区域将会停工。在此情况下世博周边各类区域必将出现较大的供应缺口，这些区域到时可能出现大量的购房需求。

除世博周边区域，如大虹桥规划范围及临港新城板块都具有一定的投资前景。预计今年投资客对市场的介入点将围绕世博概念来进行，从四五月份开始逐步入市，形成一波成交热潮，带动楼市回暖。另外世博尾声可能会出现另一波投资客成交高峰。

理财一周报：请分析一下二三线城市的投资机会。

李志仁：二三线城市目前价格已然高企，短期内尚有一定程度的利润空间，但其因价格的高涨，较上海同类型物业的利润空间已然不如从前，且二三线城市的投资风险更大。二三线城市基本情况是，购入容易套现难。这些城市的二手房市场基本没什么人接盘，业主普遍只能做长线持有的打算，这无形中增加了其投资的风险，因此投资二三线城市还是要因人而异，不能盲目跟风。

(作者：董琳霞)

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