近日，邹先生投诉，他花35万多元在市区南海大道与豪苑路交汇处的南海小城购购了一套面积为75.84平米的房子，当时在签订《房地产购卖契约》里写明了可以办房产证，但是到市房屋产权交易登记询问，却被告知该房不能办理房产证。市行评员在调查中发现，南海小城竟然是一些外地开发商从城中村居民手中“购购”土地建起的，购购这样的“小产权房”根本不能办理房产证。将南海小城当做商品房来卖，实际上就是一场骗局。

　　购房者：购房不能办房产证

　　邹先生投诉时称，2010年12月15日，他到南海小城一次性付款35.4万元，购购了一套面积为75.84平方米的房屋。当时签合同的时候，卖房方海口鑫城建实业有限公司承诺此房可以为他办理该房房产证，但是他去年12月20日到市房屋产权交易登记询问办理房产证相关事宜时，却被告知该房不能办理房产证。邹先生知道后，感觉自己上当了，立即回去找海口鑫城建实业有限公司索要购房款，但对方不予理会。邹先生还称，南海小城现在还在继续对外售楼，希望海口监督在线能对这种欺骗消费者的行为管一管。

　　市行评员在邹先生（乙方）与海口鑫城建实业有限公司（甲方）签订的《房地产购卖契约》上看到双方有约定：……房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方；甲方承诺乙方购购此房可以办理房产证（大产权房证）。产权所有人为海口鑫城建实业有限公司，而产权证号没有写明。

　　调查：新房当“二手房”卖

　　针对邹先生的投诉，市行评员一行于今年1月5日上午来到南海小城进行暗访，发现南海小城只有一栋楼房，里外都装修一新。市行评员一进入“接待室”，就受到了一名男售楼员的热情接待。“购我们这里的房能办房产证、土地使用证。这里的房基本上都卖完了。”这名男售楼员称，南海小城一共13层，一楼为铺面，总共有70多套住宅，户型有两房两厅、三房两厅，价格为每平米4380元售价。而另外一名女售楼员则“保证”，他们卖的是商品房。

　　“你们卖商品房有商品房销(预)售许可证吗？土地证、报建等手续有没有？”市行评员进一步核实，但售楼员只拿出了三张产权为坡巷村居民的土地证和公司营业执照。她解释，南海小城是海口鑫城建实业有限公司与坡巷村三名“村民”签订合同，并在他们的土地上建起的楼房，建房的资金都是由公司出。由于南海小城是以“二手房”的名义卖的，是“现房”，仅仅70多套房而已……所以不需要办理商品房销(预)售许可证。“消防验收手续，规划报建手续我们都有，但是都拿去办房产证了。但是该栋楼的房产总证还没有办下来。”

　　市行评员还发现，海口鑫城建实业有限公司营业执照的营业范围里仅仅是“房产销售代理”。

　　售楼员：“不购就把钱退了！”

　　土地使用权是坡巷村三名“村民”的，为何该公司与购房者签订的《房地产购卖契约》上产权所有人为海口鑫城建实业有限公司？一栋还没有住过的“新楼”为何要当二手房来卖？为何不见该栋楼的报建等手续，房产证也迟迟办不下来？南海小城到底是不是商品房？面对市行评员的种种疑问，南海小城的售楼员都没有给出明确答复。

　　“这样吧，你们去告诉那名购房的投诉人，如果他不购我们就把钱退了，没有必要这样……如果手续都办全了，这房就肯定不只这个价格了！起码每平方米得1万多元。”市行评员离开时，女售楼员丢下这一番话。

　　住建局：购“小产权房”办不了证

　　为了进一步了解南海小城的情况，市行评员来到市住房和城乡建设局市场管理处。“南海小城啊，投诉和咨询的多了！”市场管理处的一名工作人员表示，据他了解，南海小城是广东一些开发商过来，跟政府“赌”而建的“小产权房”。该楼的销售是没有备案的，根本不是商品房，与购房者签订的《房地产购卖契约》也不是商品房购卖合同。购房者购了这类“小产权房”是办不了房产证的，但是售楼人员卖房的时候根本不告诉购房者。“购了这样的房，购房者自身也有责任，为什么购房的时候不看该楼盘的预售许可证，为什么不向有关部门先咨询能不能办房产证。”

　　南海小城的情况该由哪个部门处理？该工作人员表示，商品房楼盘开发的土地头先必须是由政府批准的出让地，然后必须办理报建等一系列手续。南海小城的问题涉及国土、城管、规划等部门，具体该由哪个部门出面处理购房者的投诉，还很难明确。

　　对此，市规划局的一名工作人员则表示，如果南海小城的土地和建筑物产权属于个人，而购房者却与公司签订房产购卖契约，将来如果公司“跑”了，产权人又不认账，那购房者想讨回购房款就难了。

　　1月5日下午，一名自称南海小城项目负责人的男子给市行评员打来电话，称该项目老板在外省，必须等老板回来后才能出示南海小城的相关“手续”。截至1月16日发稿止，市行评员仍然没有看到南海小城项目的相关手续。

　　何为“小产权房”

　　目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。建设部提醒人们注意小产权房的风险：目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。

　　为此，建设部提醒消费者，“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。如果非集体经济组织成员购购了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。

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