近期，河北燕郊房产“落宗难”揭开了小城镇地产乱象的冰山一角。75万人口的燕郊是中国*大的小城镇，也是房价*高(均价突破3万元)、房地产开发*热的镇。燕郊原本是河北开发区，承担着疏解北京产业转移的功能。近20多年来，尽管承接钢铁、冶金等大型企业搬迁，但产业转移效果远没有楼市火爆。于是，本规划为产业的用地更多用作了商品房开发。

问题在于，大片规划为产业用地的区域，其配套是按照产业需求来供给。若直接转为发展商品住宅，其结果必然是公共服务配套极其匮乏。以教育为例，2015年，三河市教育部门称，三河市整个中小学校教师缺口达500多人，燕郊就占400多人，2015年全市中小学净增学生6000人，其中燕郊一个镇就增加5000多人。

不仅工业用地私自转为商品房开发，房地产火爆让土地用途管制、国土部门批复的用地指标限制、*严格的耕地保护制度、区域规划定位等均被突破。有媒体统计，2011－2016年，燕郊商品房供地指标为4751.7亩，实际出让面积为5942.1亩，实际出让要比供应指标多出1190.4亩。事实上，提前透支或滥用土地指标在全国各地都较为普遍，特别是商品房用地偏紧的工业区域、大城市周边小城镇、房地产依赖度高的一些三四线城市、县镇等，很多地方建设用地指标已经透支到2030年，年度透支上万亩建设用地稀松平常。

过去大中城市房地产快速发展时期，小城镇是“被遗忘”的角落。但是，任何一级政府都有发展经济的强烈诉求。尽管小城镇建设用地指标少，但为了吸引产业、招商引资，鼓励房地产发展，小城镇“超低成本”供地、违规供地很普遍，如以租代征、透支建设用地、擅自改变土地用途(典型如工改住)。同时，小城镇产权登记信息系统落后、“天高皇帝远”等也提供了违规便利。

近期，燕郊房产“落宗难”事件有了新进展，其所属河北三河市政府发通告指出:凡取得《房屋所有权证》的业主，都可直接办理不动产登记手续，这一困扰上万业主的难题，一夜之间得解决。然而，“走绿色通道”这一解决民生诉求的常规渠道，在高效率解决矛盾的同时，不能掩盖背后问题之严峻。若无不动产统一登记由上到下的强制性施行，涉及30多个小区、数万家庭、数十万套房产，商品房违规用地涉及工业、绿化、划拨、违章等多种用地功能，甚至同一住宅项目涉及不同属性用地，背后折射出的规划、土地使用、房地产开发、地方政府行为等乱象还无法暴露。

近年来，三四线城市和小城镇“三边”项目(边开发、边销售、边办证)很多。笔者到很多小城市(镇)调研发现，由于产权信息割裂、监管鞭长莫及，“先卖房、后办证”的现象普遍存在，即“五证”不全(主要是缺土地证)的情况下，开发商先卖房，并承诺若干年后办好房产证，甚至有大量名为商品房，实为无法办理房产证的小产权房。同时，产权残缺房屋价格低，切中村民收入低、买房意愿强(进城购房是农村结婚的硬性条件)的现状，造成用地和开发违规成为普遍现象。

不动产统一登记施行后，一切都大白于天下。不动产统一登记以宗地号为单元代码，关联土地和地上建筑物权属信息。关联过程中，用地和其上建筑物性质相同时(比如商品住房和住宅用地)，房屋才能“落宗”。否则，不仅无法“落宗”，不动产法律权属得不到保障，而且房屋交易和抵押也无法进行。因此，建议以全面推行不动产统一登记为契机，整治小城镇地产秩序，保护“三农”利益，夯实城镇化基础。

首先，加快推进基层不动产统一登记，摸清楚违规用地和地产销售乱象；其次，对于历史问题，通过补齐规划、产权手续，维护购房人利益，但要对批准违规项目开发和销售的有关负责人追责；再次，严格落实以宗地号为单元代码，作为建筑物“落宗”的硬性原则，严厉打击利用非住宅用地违规开发表面低成本但隐患重重的房地产项目，杜绝小城镇建设“房地产化”、无序化，维护“三农”利益；*后，夯实小城镇建设本源，以推进农业规模化种养殖、农业产业化、农产品(000061,股吧)(000061,股吧)深加工，作为小城镇建设和人口在城镇积聚的原动力，并以人口和产业集聚助推房地产发展，补足城镇公共服务短板，让老百姓(603883,股吧)(603883,股吧)共享城镇化红利、资产收益。

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