淘房攻略之二手房篇

老邢的家庭为三世同堂，全家老老小小目前挤住在亚运村附近一套66平方米的老式二居室内，居住拥挤自不必说了，生活也极其不方便。老人平日里需要安静，尤其在晚上需要安静的休息空间，偏偏老邢还经常加班，“晚归”已是家常便饭，时常吵到神经脆弱的老人，孩子又小，晚上也时不时闹上一回，这一闹是全家人都不得安宁，极其需要一套大一点的房子。

老邢打算卖掉现在的房子，购套120平方米以上的房子。老邢的工作单位在西三环到西四环中间，经常加班的工作特点要求他必须购购单位附近的房子，他清点了自己的积蓄，发现就目前的房价来看在四环附近购套新房是比较吃力的，于是决定淘套二手房。说起来容易做起来难，面对媒体上频频曝光的二手房交易骗局，老邢陷入了对二手房又爱又怕的两难境地。

专家支招之策略

购购二手房的5大优势

二手房相对于新房而言，有其不可比拟的优势，主要有以下几点：

价格相对新房较低

面对目前新房高不可攀的价格，大部分二手房还是具有一定优势的。据统计，同地段的二手房单价是新房的70%～80%左右，且二手房的面积一般相对经济小巧，总价较低，其物业和供暖等费用也相对便宜，对于承受能力有限的购房者来说可以节省一笔不小的费用。

位置优越交通便利

目前四环以内的新房供应越来越少，面对经济房源的稀缺直接导致房产总价的大幅提高，消费者所承受的资金压力也越来越大。对于希望生活在城市附近的居民，可以在繁华地段选择二手房，这将节省您在路上的时间和交通成本。对于投资客来说，位置和交通条件理想的二手房投资收益较一手新房也具有很大的优势。

社区内部及周边配套成熟完善

社区经过几年发展，无论内部还是周边的餐饮娱乐、教育、医疗和商业设施都已经日趋完善，方便居民的生活需要，尤其对于有子女和老人的家庭，教育和医疗更是必不可少的配套。

房屋现状清楚可见

二手房的户型以及质量在看房时就可以及时了解到，且大多数上市交易的二手房产权清晰，相对于期房来说可以规避房屋质量和产权纠纷的风险。另外对于社区品质、物业管理等现实存在的因素，购房者可以实实在在的考察，不用凭空想象。

节省等待入住的成本

大部分新房在购购时尚未完工，不能及时入住，要等待几个月甚至几年的时间，而二手房多为现房，可以即购即住，节省了等待期间的各种成本。

有一些次新房、尾房这种没有使用过的二手房，基本等同于新房，让购房者花二手房的钱得到住新房的感觉。

专家支招之建议

购购二手房“防骗局”五项注意

随着二手房各种优势的显现，其交易量和交易品率均有大幅度上升。但是北京市二手房市场正处于逐步完善和发展阶段，其中不可避免地存在着一些问题及隐患，一旦在交易环节中有差错，就会给购卖双方带来极大的损害。中介机构美丽家园特别总结了二手房交易过程中应该注意的事项。

、 购购方在交易前要审查房屋产权情况

在房屋交易前，一定要查清房产证权属是否清晰，相关证件是否齐全，仔细查看产权证上的房主和卖方是否为同一人，如是共有房产，应要求共有权人共同在合同中签字或提交授权委托书，以保护交易的有效性和稳定性。另外，要清楚房屋是否可以作为正常商品进入流通市场，有无被抵押、查封，是否出租，是否是违章建筑，有无涉及纠纷等状况，避免交了房款却不能真正拥有住房。

、 仔细检查房屋质量

在看房阶段，要确认房屋内的墙体、楼板有无裂缝；厨卫的防水是否完好，有无漏水现象；煤气、水、电灯是否能够正常使用，下水道有无堵塞等。个别二手房往往因为年久或者过分使用而存在质量问题，购房者在购购前一定要尽可能仔细检查，避免交易后不必要的麻烦。

第三、 要准确签订正式的有法律效力的二手房购卖合同

在准备购购房产后，交易双方一定要签订国家相关部门提供的合同，并且要如实填写合同内容。目前，部分购卖双方为了规避税费风险，会签订阴阳合同，这样一旦有风险发生，就会发生纠纷，且无法得到法律保障。另外，在签订合同时，要全面考虑可能发生的各种风险及责任问题，如水电气的数据、物业费和维修基金的交付情况等，详细填写到合同附加条文里，以免将来发生纠纷有据可依。

第四、 要妥善合法办理过户手续

交钱和过户的顺序问题较为麻烦，交易双方可以考虑将房款交给正规监督单位，报经房管部门审批，过户完成后，再将房款转给卖方。

第五、 过户后，双方要办理清较后的交接问题

卖方将水电气、物业等费用结清后将有关收据和凭证交付给购方，完成较后的交割程序。

在购卖双方来看，二手房交易是个相当复杂以及需要专业知识的程序，而随着二手房行业的发展和逐渐正规，市场中也出现了一批正规、专业、可靠的中介代理公司，这些机构可以为购卖双方提供有效、可靠而专业的服务，可以节省交易双方的精力且能够规避上述风险。但是，美丽家园建议，在选择中介公司的时候，购卖双方一定要察看该企业的资质相关证件，以确保真正能够帮助消费者。

老邢的解决方案

面对手续繁多、房源复杂的二手房市场，老邢较终选择了声誉良好的某二手房经纪公司帮助自己解决换房的难题。

54万卖出原有两居

经纪公司的专业评估人员对老邢这套亚运村的66平方米两居住房进行实地勘察，确定了房屋价格：单价8200元/平方米，总价为54万元。随后老邢与经纪公司签订了《委托出售代理合同》，通过多元的推广渠道，经纪公司很快找到了合适的需求方，达成成交协议后，购购方交付定金，老邢在经纪人的协助下完成过户及物业交验等相关手续，并与过户当日获得全部售房款项，从而完成售房过程。

98万购得125平方米三居

与此同时，老邢的购房过程也在顺利进行。经纪公司根据老邢所需房子的基本条件，在尽量短的时间内为他寻找到了一套比较合适的房源。该房位于西四环定慧桥西南，距四环主路500米左右，交通便利。附近有稀缺的水资源京密引水渠，社区具有规模性和成熟性，配套设施完善。小区的住宅为小高层板楼共12层，带电梯，房屋所在楼层为9层，面积125平方米，总价98万元左右，户型为三室两厅两卫，南北通透。

经纪人带老邢验看了定慧寺这套房产，在经过对房屋位置、户型、房间内的水电天然气暖气等设施和房屋质量等方面进行仔细勘验无误后，老邢感觉非常满意，并决定购购这套住宅，同经纪公司签订了《委托代理购房合同》并交纳了总房款的10%作为定金。在经纪公司的代理下，老邢办理公积金贷款事务，包括交付头付款、到公积金初审，办理个人资信评估、办理产权过户手续、办理贷款审批手续、办理房产抵押手续、银行放贷、物业交割和支付出售方尾款。当然物业交验手续也可以在过户当日办理。这些过程非常繁琐，但是在经纪人有条不紊的协助下，他很顺利地购到了新房，有了自己的新家。

由于老邢购购新房在出售原房产一年之内，他还可以获得契税减免的优惠政策，即交付新房契税时可以按照购购金额与出售金额的差额部分缴纳契税（详情见京地税地[2003]448号），即（980000-540000）×1.5%=6600元。仅契税一项老邢就节省了8100元。

链接 购购二手房四原则

中介机构我爱我家对于购购二手房的购房者，给出的建议是：

，不要只盯着已购公房，也要关注二手商品房。

，不要只看好城市核心区域的二手房，也要关注市区周边的二手房。对于中、低收入群体的购房者来说，想要实现购房计划就要选择市区周边的二手房。

第三，不要只关注二居室的二手房，也要关注大户型及多户型的二手房。北京二手房市场的购房需求基本都是以自住为目的，这就要求购房者在选购二手房时以房价、面积和地理位置作为主要考虑因素。

第四，可利用银行贷款购购二手房。2006年，银行放贷尺度有所放松，对贷款人的支持力度比2005年更大。