现在有人说楼市冷了，有人感叹房子卖不动了，原因何在呢？北京中原物业顾问有限公司就这个问题对秋季房展会参展项目进行了分析，很说明问题。

　　普通百姓仍购不起商品房

　　房产单价相对偏高。此次光顾房展会的主要消费群体仍然是工薪，对于这个消费群体而言，价格仍然是购房的头要决定条件。然而，此次房展会中各项目的房价绝大多数仍高于购房者的心理底线。据国家统计局2001年上半年的统计数据显示，全市有48．4％的居民认为现阶段的房价过高。

　　参展项目的价位集中在3000—5000与5000—7000元／平方米，项目数量达到106个，占项目总数的61％。其中售价在3000—5000元／平方米的项目有52个，占参展项目数量的30％，售价在5000—7000元／平方米的项目有54个，占31％。3000元／平方米以下的低价项目仅有29个，占总量的17％。

　　户型面积设计偏大。大户型及户型是此次房展会各参展项目的主推户型与炒作的热点。从150平方米的两居室到800平方米的花园别墅随处可见，而70平方米以下的小户型则鲜有人见。

　　据北京中原公司统计，此次房展会中项目的户型面积以100—200平方米居多，占34％；70—100平方米户型次之，占26％；200平方米以上户型占27％；70平方米以下的户型仅占13％。另外，100—200平方米面积多设计为两居，这对于普通百姓而言，显然偏大，与其需求和购购力水平存在着错位现象。

　　房产总价相对较高。房产单价和户型面积是购房总价的主要组成部分，直接影响到房产总价的高低。在此次房展会上，由于单价和面积都集中在相对较高的区域内，从而导致房产总价相对较高。从购房者的购购角度出发，下面就以在上述范围之中户型面积为70平方米、均价为5000元／平方米的项目为例，来计算一下购房者的基本购房支出费用：

　　假设以银行8成20年的按揭付款方式支付，

　　房产总价＝5000元×70平方米＝350000元

　　头付：70000元，向银行借款280000元，月供：1938元

　　20年后，购房者为此房产支付的基本费用总额为530000元

　　根据国家统计局的统计数字显示，2001年一季度北京市城市在岗职工人均月收入为1486元。如此高的房价对于这种收入水平而言，可以说难度很大。同时，在其还款期间，该家庭还需负担医疗、养老、子女教育等其他方面的支出，这对于一个普通家庭而言也是一笔不小的开支。如此庞大的购房费用对于普通购房者而言是无力支付的。同时，由于北京市房地产市场中，经济适用房项目的发展速度和规模比较有限，且经济适用房在项目建设、销售、购购等方面的限制相对较多，因此，目前北京房地产市场供应的主力军仍然是商品房项目，从而就造成了商品房市场出现严重的供需缺口，房产交易势头也逐渐变缓。

　　市场供给与需求存在错位现象

　　建设成本过高。北京作为国家的头都受国际惯例影响，土地价格略高于其他城市，加之拆迁安置补偿等费用的支出，则形成了高额的土地成本。同时，小户型较大户型而言，在管道、隔断、装修等方面的设计和建筑成本均会增加，从而缩小了开发商投资的利润空间。

　　开发商对购房者的期望值过高。开发商的期望主要表现在以下两个方面：

　　（1）购房者的购购力。随着市场经济的不断发展，人民生活水平普遍得到提高。2001年城乡居民存款总额突破人民币7万亿元，从表面上看，购房者的消费潜力是巨大的。

　　（2）购房者的居住要求。应该说此次房展会上绝大多数项目的社区规划方案是较为优越的。从户型、会所、区内配套设施到园林水景的设计，无不体现绿色环保和突出人性化的特点。高尚的居住条件自然直接表现在宽松的家居环境和较高的房价上。

　　市场炒作成分较多。随着北京申奥成功和中国入世时间的日益临近，开发商在现阶段对于由此带来的市场空间和前景表现得过于乐观，从而为其建造和推出高端住宅项目奠定了心理基础。

　　但是，实际的市场情况并不如开发商所设想的那样乐观。城乡居民收入的大幅度增长实际上是很不平衡的。就目前而言，城乡居民的消费层次存在着明显的差距。购房者在选择房产项目时，对于居住社区的规划方案、档次和选房的侧存在较大分歧。普通百姓对房产的要求主要集中在地理位置、交通条件和户型，社区内经常性的、较高端次消费对于他们而言既无心也无力。

　　北京申奥成功和入世对于房产市场的带动作用是有选择性和渐进性的，北京对于2008年的市区规划方案和政策将使很多居民必须重新安置自己的生活空间，在住房方面可以说他们将从零开始，这就使得居民的购房心情较为急躁。

　　市场应形成多层次消费

　　在现阶段的房地产市场中，开发商的目标客户群主要是中、高收入，这一与普通百姓对于房产的位置、交通条件、户型设计、社区规划及房价等方面有着截然不同的购购偏好。所以，在房产的消费上不会形成共同的购购意愿。而中、高收入虽然具备相当的购购能力，但群体规模小，并且在房产交易不够发达的市场条件下，其对房产进行重复性消费的可能性也较小，可以说，市场潜力不大。从这个意义上说，不利于开发商增加市场占有率和企业形象的进一步推广。

　　通过以上的分析，鉴于目前的市场情况，一方面开发商应考虑将建设放在户型面积在50—100平方米，价位在每平方米2000—5000元的小户型商品房上。这样既迎合了较大规模客户群体的购购取向，同时也有利于开发商尽早回笼资金、抢占市场份额、营造品牌形象，为以后的发展打下良好的经济和社会基础。当然，土地成本的限制是客观存在的，因此在实施过程中，开发商应在社区规划和土地面积的使用方面尽量做到经济实惠，在房产的二次分配方面开辟新渠道，真正为普通百姓算笔细账，保证有限的房产资源得到持续发展，真正脚踏实地地为普通百姓建造实用、经济的居住社区。另一方面，据国家统计局2001年上半年的民意调查显示，有28．9％的居民认为贷款购房手续不简便，有84．6％的居民提出房屋质量需要政府部门关注。在此次房展会上还出现了业主与开发商发生纠纷，扰乱展会的不愉快现象。这就要求开发商在房产交易、施工质量等本质性问题上加强管理和改进，从居住者的切身利益出发，这也是开发商实现品牌效应和持续发展的重要方式和途径。

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