“其实，新楼销售中打出的均价，很多时候并不是整体项目中的统一均价，而是其中均价较低的那栋楼的价格。”一位策划界业内人士杨女士坦言其中门道：这类价格的楼，一般小区中至少有那么一两栋，虽然这些楼从整体设计风格到内在户型结构等，和小区内其他楼盘没有太大区别，可以说无论是楼盘所处位置还是朝向通风、采光都不是较差的，只是可能少些园林景观、楼体的朝向而影响到户型朝向而已。

　　所以，我们表面理解的“均价”，顾名思义当然应该是这个楼盘的平均价格，它大致代表一个项目的整体价位水平。但“均价”不是简单的较高价与较低价的算术平均值，而是开发商根据当前的市场情况制定的，是一种能收回成本并获得利润的价格。

　　熟知楼市价格规律的某策划公司策划总监曾女士分析：一处楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。据此，在给每一户定价前，先要定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

　　而每一个单元户型的价格，则是根据各个楼层户型的垂直位置和水平位置差，还有每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出优劣系数，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

　　一位参与过数家开发公司楼盘定价的西安某开发公司李先生说，按照西安楼市价格走向，一般情况下多层楼盘接近均价的户型位于4层至5层；高层楼盘在6至8层，户型位置多为东、西向；一梯二户的多层楼盘单位面积较高价与均价相差约5％至8％，高层则在14％至20％之间。

　　许多购房者在看楼选房时，就会得知用“均价”的价格，很难购到自己合适的房子。须知，“均价”应该是一种参考标准，具体的理想价格和房子品质，应该是在现实购销中定论。

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