多元化市场尚不清晰

　　当产权式商铺在全国遭遇风险挫折以后，沈阳的大型商业地产项目在商铺销售中，也开始普遍采取更加稳妥的态度。商业管理公司的提前介入、大型品牌主力店的参与、项目招商工作的同步展开等措施，为商铺投资减弱了许多不稳定因素。某商业项目的销售负责人说，现在看起来，沈阳商业地产发展中遭遇的一些挫折并没有影响沈阳投资市场的实际购购力，反而让投资人更加理性和聪明起来。因此，目前商铺销售单靠规模和华而不实的宣传是达不到效果的，与市场充分接触，了解购购者的需求，科学规划项目布局才能赢得投资者的认可。

　　与此同时，分析目前沈阳在售和在建的商铺产品，不难发现产品的同质化倾向依然存在，多元化的市场还没有形成。一方面大型的ShoppingMall提供的大量商铺主要集中在服装、鞋帽、皮具等百货商品的定向经营中，另一方面大型专业市场的建设也将受众集中在单一的行业之中。据记者的不完全统计，超过60%的人更加倾向于商业街、ShoppingMall类项目中的商铺，认为相比个体经营而言，大型商业街区的物业投资潜力和经营风险都相对低些。这样，大型商业广场虽然在销售中出现火爆场面，但是如何启动经营并顺利站稳市场就是较重要的问题。一位业内人士说，同类型商业物业的集中和过度开发为后期市场经营带来的潜在风险，如何向多元化的市场转变，为投资者提供更加多样性的商铺选择，才能保证未来商圈的健康发展。

　　供应区域与边缘共存

　　沈阳市目前的商铺供应开始呈现不均衡的特点：从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点；市场热点地区，既说明存在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。很显然，金廊、CBD和浑南地区是商业地产供应量开始显著增加的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，使开发水平和进度受到“激进”心态的影响，这两个区域也潜藏风险。当然，业内人士也认为，这些区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。伴随沈阳市的城市规划逐渐实现，未来将在沈阳出现一些比较高的商铺区域板块，投资者需要关注区域经济发展对商铺价值的大幅提升，这也是商铺投资中较有投资魅力的地方。

　　租约成为销售制胜法宝

　　目前，分析商铺的投资价值大约有三大要素：一是规模，当地消费市场可以支撑的开发规模可以被看作是可开发规模的衡量基础。规模的盲目性带来的后果是无法吸引足够的人流和购购力来支撑后期的经营管理。因此，在同一商圈之中选择商铺，也同样要考虑整个商圈的总体放量。二是项目地块、周边、区域交通条件形成可开发规模的边界条件，如果是典型的区域商业，商铺产品过多，有可能造成“吃不饱”的情况。三是开发商的自有资金情况。目前沈阳市热销的几处商铺产品分析看，大都是在以上三方面因素比较突出，才赢得了投资者的共同认可。

　　另外，由于以往的经验，租约也成为商铺销售中的兴奋剂。如果招商工作能够提早介入，或者已经有大型商业设施进入，则项目中的商铺很快就会销售一空，反之则相对冷清。业界人士认为，这种心态也是市场成熟的标志。一位在太原街投资商铺的业主告诉记者，从个人的角度，要全面把握一个项目的风险与回报是有些难度的，因此在投资者方面，租约成为衡量商铺品质的重要标志，租赁情况好代表着商业经营的起步阶段比较顺利，而开门红也正是商业经营中的一个关键因素。

　　社区商业面临“大盘时代”

　　记者从有关部门了解到，目前北京、上海、沈阳等十大城市的统计数据可以看出，社区商业的总供应量已达到440万平方米。可以看出，社区商业已经成为各城市重要的商业地产发展形式。从发展趋势看，社区商业也将会成为中国商业地产重要的发展方向。传统的商业将伴随社区化的进程，逐渐向社区服务的形态转化。

　　2004年沈阳一环以内的城区启动了数家面积超过30万平方米的住宅地产项目。进入2005年，这些项目在继续二期住宅销售的同时，也将陆续进入社区商铺的销售阶段。据记者了解，目前相当一批投资者已经开始关注这类项目的产品。社区规模较大，不仅有足够的消费客流保证，而且对社区商业服务的依靠程度也大大提高。对于普通的投资者来说，无疑是一个更加稳妥的投资渠道。

　　因此，从总体上说，目前沈阳的商铺市场虽然火热，但并没有达到真正的饱和，而是阶段性爆发。市场的投资风险并不在于供应风险，而是在于商业地产投资开发操作的专业化程度。在不到两年的时间里，沈阳的开发商都认同商铺可以赚钱的理念。但是有北京等城市的前车之鉴，不论是社区商业还是商业街都需要有良好的发展空间。不考虑市场需求，盲目求大的开发心态和投资心态都将不利于沈阳商铺市场的长远发展。

>>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入