每个城市都有自己的商业规划，商业布局的合理程度是决定城市商业技能是否完善的标志之一。十多年来，我国第三产业特别是零售业的迅猛发展是有目共睹的，尤其是百货商场的倒闭、超市业态的蓬勃兴起和外资零售商业的“入侵”，对国内商业发展提出了新的挑战。商业房地产到目前为止尚属新兴产业，因此这里我对商业房地产的特型总结多是通过将其与住宅地产的比较中得到的。
1、商业+房地产　高度的资源整合性
操作商业房地产的难度很多是集中在对于社会资源的整合上，整合的成功是项目成功的前提和基础。而之所以存在这种难度，是因为对于大多数房地产开发商来说，商业的陌生与复杂就好像是奇异的漩涡：诱惑了，而少有差池就会全军覆没。
商业地产对于资源的整合提出了更高的要求。对于住宅地产来说，需要整合的资源仅仅局限在建筑一个领域之中，开发商需要经土地、规划、设计、施工等相关资源加以市场化的整合，使产品迎合市场的要求。而对于商业房地产来说，需要的是跨行业的资源整合，需要面对房地产和商业零售业的资源之间相互融合。另外，SHOPPINGMALL在本质上是各种商业业态，包括百货商店、超级市场、专业店等等的集合体，不同业态的出现和发展，是在经济发展到特定阶段所采取的不同经营形式，他们之间不存在替代的关系，而是一种互补和融合，相互间的协调运做。较重要且颇具特色的是，MALL具有专业集合的概念，具有融合多种业态的能力，把相关业态进行了有机整合，从而满足消费者更高的消费需求。不仅要研究房地产开发，还要全面认识商业市场；不仅要研究商业市场的需求，还要研究房地产开发与商业的适应性。从这个层面上说，商业房地产对资源整合要求的深度和广度要远远超过住宅房地产。
既然在商业房地产中，地产开发商需要面对整合零售业的重任，而且事关成败，那么研究零售业就是每一个要涉足商业房地产的开发商的课题。地产开发建设为商业服务，商业依靠地产拥有全新的经营空间病实现房地产开发的价值，因此，从本质而言，商业地产就是商业零售企业与房地产开发商优势互补、联合的产物。
正是因为目前的商业地产开发已经远远超越了店铺网点的建设，对于具体的商业地产项目而言，业态组合是项目前期规划中的要点。完成了业态组合，也就是完成了对商业地产项目未来面貌的规划，它依据市场结构，针对市场盲点，需要各具特色而又能够糅合为一体，内部风格、行业、功能不同，对外则是完整、细致、更强有力的统一体。所以，商业房地产开发企业需要与商业零售企业进行更深度的合作，而且对于开发商来说，更重要的是和什么样的商业企业合作。这里面有两个要点：1、商业企业的实力，就目前万达的标准，是世界500强的商业企业，或者是国内前三名的企业。沈阳万达商业广场中的沃尔玛、欧倍德、百盛等都属于这样的企业，因为只有这样的企业，才拥有成熟的市场运作经验和超强的市场竞争能力，可以说每一个都是各自行业中的佼佼者，这样才能称得上是强强联合。2、商业企业的经营项目，在同一广场中，百货、餐饮、家具、娱乐、超市等业态领域的比例多少、如何组合要根据城市商业格局的需求而定，大而全或者小而少都是不合适的。因此在这种合作中，更多的借鉴商业企业多年的市场经验，从而规划出符合市场要求和发展要求的商业广场是每个商业房地产开发商的必要功课。而万达商业广场，正是通过引进这样的主力店，规避已经趋于饱和的商场中潜在的竞争风险。
2、管理决定成败
工作的在于经营管理　在住宅房地产的开发中，能够将房子全部卖出去就是成功，不论是有意炒高价格或者压低价格，总之清盘就是胜利。但是，在商业房地产中，成功的标志又在哪里？是什么决定着较后的成败？
头先，商业房地产开发的工作并不在于将房子盖好，而是如何经营和管理。当然，建筑的质量是必不可少的基础，沈阳万达商业广场用一年的时间完成一期共23万平方米的建筑施工，可以保证完全是在高标准之下做到的。但是，与住宅房地产的不同就在于，商业房地产的开发建设完成仅仅是全部项目的一个开始，或者说整个项目的开发仅仅完成了20%，更加重要的工作——商业物业管理才是项目较终是成功或者失败的因素，而这项工作恰恰是需要很长的时间投入的。
较近，沈阳万达商业广场刚刚将商铺交到业主的手中，万达商业广场的开业工作也进入了 ，作为开发公司，我们的工作已经告以段落。但是，万达商业广场的新纪元才刚开始，商铺交付、广场开业才是标志着万达商业广场项目的正式启动。在未来的时间里，商业管理公司将全盘负责万达商业广场的管理工作，长久持续的旺场才能实现万达企业的战略发展目标——以稳定资金流筑就百年企业。
管理的前期介入

很多人认为，商业房地产在操作中是先开发，后管理的。但是，要保证一个商业地产项目较终成为一个成功的项目，商业管理概念的前期介入是十分必要的，其中较显著的表现在于商业规划在项目建设中的渗透。在商业房地产中，房地产的开发需要全面为商业服务，要完全实现商业经营的使用功能要求，这就和住宅地产中所有的规划都需要尊重人居的需求一样。沈阳万达商业广场在前期规划中，就已经开始考虑未来商业管理的要求，例如步行街如何设置、商铺的大小面积、主力店的布局以及周边商铺的经营分区等，为后期商业管理公司的工作打下了很好的基础。商业房地产开发实际上是需要一气呵成的，这“一气”就是商业管理，不夸张地说，它是整个项目的精神、灵魂和命脉。
商业地产的价值建立在商业物业管理之上　

住宅房地产开发建设适于居住的房屋，产品的价值在于实现舒适、温馨、和谐的生活环境。而商业房地产开发建设适于投资经营的商业店铺，产品的价值在于实现长期、稳定、可增值保值、不断创造利润的经营环境。因此，商业房地产开发出来的房屋不能够为业主和经营者带来利润，就相当于住宅房地产建造出来的房子不能居住一样，毫无价值。所以，商业房地产的价值是建立在商业物业管理之上的，商业房地产的目标就是要借助商业物业管理实现产品的价值功能。
商业房地产开发较终将面临的是商业领域的残酷竞争，这种竞争不仅需要爆发力，同时也需要耐力。只有商业广场能够顺利经营、持续旺场，才能够为所有开发、管理、经营的人带来利益。而对于商业房地产开发商来说，是销售商铺还是靠租金过活呢？这就涉及到商铺的产权、使用权、经营权之间的协调问题，也是实现商业地产价值，理顺物业管理的关键点。从沈阳万达乃至“万达模式”来说，我们不赞成全部依靠租金收入支持企业，这样既慢风险又大。因此，万达采用了“三权分离”的方式，由业主拥有产权，由租户拥有使用权，有商业管理公司拥有经营权，这样既保证了各方面应得的利益，又保证管理公司能够顺畅的实现对商业广场经营的管理。
不论是购购商铺还使租赁经营，业户、经营者和万达公司的目标在本质上是同一的，因此，在销售和管理中，充分渗透商业房地产的新理念，同时作为开发商认清自己与客户是同舟共济、息息相关的关系，也是做好商业物业管理，充分实现商业地产价值的必要精神基础。
3、快速开发
商业房地产发展空间有限，开发周期短　商业房地产兴起两年，吸引了大批资金进入市场，众多商业房地产项目的总投资都在数亿甚至数十亿。但是，商业房地产与住宅房地产相比，还存在的另一个特性就在于：商业房地产的发展空间相对有限，因此开发周期比较住宅房地产而言要短。
中国人口众多，因此对住宅的需求总量很大，仅城市中的数亿人口，要实现全部的居住条件提升，就已经为开发商设定了一个相当巨大的市场空间。但是商业房地产对应的是商业市场的饱和度，是人们消费总量。对于中国的更多数城市而言，由于城市人口和消费能力的限制，目前还不能接受商业房地产对建设的大型商业项目，这也就决定了目前的商业房地产领域中的局部高密度的特点。但是必须看到，在这些目前有条件进行大型商业项目开发的城市中，本身就已经存在了许多商业街、百货等，商业设施过剩的状况由来已久，过度的重复性开发造成了许多城市商业资源的流失。应该看到的是，目前城市商业所面临的问题是商业结构的调整和商业水准的升级，而像SHOPPINGMALL这样的大型商业项目就是要彻底的实现这一改变。
商业房地产面对的是有限的市场，因为这个市场仅需要很短的时间就能达到饱和，这也是万达为什么要同时在十几个城市运作商业广场的原因。
商业房地产开发的短期效益与长期效益

对于商业地产进入的城市而言，数十万平方米的商业建筑群必将是震撼城市商业的一个巨人。从全社会的角度来说，商业地产所开发的SHOPPINGMALL实际上也是在整合着城市功能、城市商业布局、城市消费潜力等社会资源。因此，回归到商业地产选址的问题，开发企业应该注意将长远利益和短期效益有机结合在一起，使企业既有能力完成短期开发，又能够使未来的商业广场得以持久经营。沈阳万达商业广场的总建筑面积已经达到23万平方米，万达集团选择了沈阳商业黄金旺地——太原街，使商铺销售在足够的投资信心中顺利完成，同时也使商业广场的未来经营能够在积蓄已久的浓厚商业氛围中进行，在某种意义上说，增加了项目成功的筹码。
进行商业房地产开发，需要长期收益和短期收益的结合。如果只有长期收益也就是租金收益，那么商业广场就不可能像万达这样做成全国连锁；如果只把眼光盯在短期收益上，那么商业广场就一定不可能做大。短期收益解决开发企业在项目开发中拥有足够的资金，长期收益则是为开发商创造持久稳定的资金流。万达商业广场目前的发展态势中，一方面依靠单体项目的规模，另一方面也依靠全国连锁的规模。
商业房地产的成败在未来　商业房地产的价值需要依靠商业管理实现，因此，即便现在可以看到所有的商业项目轰轰烈烈的开工、开业，但是只有时间能够验证这些项目是否正确和成功。
商业房地产的开发需要借助房地产的方式，但是更需要遵从商业市场的规律和要

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