当“房奴”遭遇回购

　　案例一 业主遭遇回购损失惨重

　　李先生于2003年6月4日在城西购购了一套住宅。在与开发商签订购房合同的补充协议中约定：“商品房开发商在为购房者承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，开发商有权收回购房者所购房产，用以抵付购房者所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还购房者”。李先生在办理按揭贷款时，与开发商、贷款银行签定个人住房借款合同中约定：“借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，银行有权宣布借款合同提前到期，并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购”。

　　后因李先生未按时履行还款义务，连续违约三期以上，银行按照借款合同的约定要求李某提前还款，并通知开发商承担担保责任。开发商遂向银行支付李某所欠全部贷款本息，罚息及银行因实现债权而支出的费用。开发商承担了保证责任后，通知李某要按照回购条款收回其房产。这时，李先生向开发商提出愿意偿还上述费用，要求开发商为其办理产权遭到开发商拒绝。

　　损失: 钱、房两空

　　根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，上述案例一中回购协议已经成立。协议中的主体双方平等，内容合法，标的物明确，只是对房屋回购价格的约定不明，那么按照《合同法》的规定，该协议属于部分条款约定不明的合同，属于有效合同，约定不明不影响它的法律效力，购房者和开发商完全可以依据合同法有关条款对这部分不明的部分进行确定，但不能因此否认合同的成立和效力。

　　在本案中，回购条款给李先生带来的损失是相当巨大的。

　　头先，李先生丧失了对房产的所有权及头付款。在现实生活中，如果购房者未入住小区时，开发商会更好操作。一般会采取强制措施禁止购房者入住并将房产另行处置。

　　其次，李先生有可能损失房产价格的增值部分。在现实生活中，开发商一般在回购协议中并不约定回购房产的价格，在承担担保责任后，往往会按照原购卖合同约定的价格将房产收回，虽然双方可以就价格进行协商，但实际上往往会比市场价值低，因此，由开发商回购房产会造成购房者房产增值利润的损失。

　　另外，开发商处置房产的房款一般用于抵付购房者所欠银行的贷款本息、罚息及执行费用等，再加上开发商按照购房合同的约定收取违约金后，剩余返还给购房者的部分已不多。

　　案例二 开发商未执行回购利益受损

　　何女士于2003年1月11日同样购购了位于城西某楼盘的住宅一套后，并未与开发商约定回购条款。在办理按揭贷款时，与开发商、贷款银行签定个人住房借款合同中约定：“借款人连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，银行有权宣布借款合同提前到期，并有权要求保证人履行保证义务或对借款人所购房产进行回购”。

　　签订借款合同后，开发商未及时为购房者办理分户产权，导致迟迟不能办理抵押登记，开发商也一直不能免除其应承担的担保责任。后因何女士未能按时履行还款义务，连续违约三期以上，银行按照借款合同的约定要求其提前还款，并通知开发商承担担保责任。何女士及开发商均未履行还款义务。银行遂向法院申请强制执行何女士及担保人开发商。执行过程中，因何女士个人无力偿还贷款且其房产也存在拍卖的障碍，法院直接划扣了开发商帐户上的资金，用以支付李某所欠全部贷款本息，罚息及执行费用等费用。开发商承担了保证责任后，向法院起诉，要求何某偿还上述费用。在取得有效判决后，开发商向法院申请强制执行何女士，但在执行过程中，何女士的其他6个债权人也同时申请参与分配，导致在法院处置了何某的房产后，开发商仅分配到很少的房款，之前承担担保责任的费用无法足额收回。

　　损失: 担保费无法足额收回

　　在何女士纠纷中，由于开发商与购房者并未约定回购条款，同时未能通过积极配合银行办理该房屋的抵押登记来免除其担保责任，因此开发商在承担担保责任后，只能按照民法的规定向法院起诉，要求购房者清偿其承担担保责任的费用。购房者何女士只需向开发商履行还款义务即可，其房产的所有权仍归属于购房者。由于何女士有其它债权人，故开发商的担保费无法足额收回。

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