近日，随着一些楼房的开盘，欲购购楼房的市民的疑问也多起来，他们想了解：购什么样的楼房没有风险？

“我听说有的楼房没有预售许可证，这样的楼房能购吗？”让胡路区居民高先生急切地问。

为此，记者采访了大庆市 律师王帆、郭斌和白宇宙，请他们详尽解答读者的疑惑。

“可千万擦亮眼睛，防止个别开发商设下的售房陷阱。”早有耳闻个别楼盘存在许多问题，因购房引发的纠纷每年都呈上升态势，3名律师异口同声地表明，有关部门应当事先严查违规售房行为，以免购房者掉进购房陷阱，钱房两空。

A、预售楼4个条件缺一不可

记者：现售和预售有区别吗？市民在购房时应注意哪些问题？

王帆：根据法律规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。

商品房预售须满足以下条件：

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；4.取得商品房预售许可证明。

签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利办理产权证。

商品房现售，应当符合以下条件： 1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3.持有建设工程规划许可证和施工许可证；4.已通过竣工验收；5.拆迁安置已落实；6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7.物业管理方案已落实。

B、开发楼盘须“五证”齐全

记者：什么情况下可以售楼？

王帆：一个开发商如果要开发一个楼盘，必须“五证”齐全。

“五证”是建设用地规划许可证，是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。

其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工证是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房产管理局核发的。

如果因为“五证”不全，交头付时不能签合同，只能开收据，当然也不能办贷款，只有有了商品房预售许可证，才能办贷款。这“五证”较主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，其中预售许可证更为重要。

白宇宙：除此之外还有“二书”，“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。特别要提醒的是，购房者在查看“五证”的时候一定要看原件，复印件容易作弊。

有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，开发商(售楼人员)便会即刻变脸，客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

C、对违规售楼如何处罚

记者：没取得预售许可证而预售商品房的，应该怎样处罚？出卖人对于购房者会承担什么样的责任呢？

郭斌：根据《城市商品房预售管理办法》第13条规定，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得。

王帆：楼盘没有预售证是不能收取定(订)金的，如果是代理公司销售楼盘，被举报提前收取定金，会取消其代理资格，开发公司自己销售的楼盘会被责令整改,取消其销售的权利，并处以一定的罚款。

郭斌：没取得预售许可证而预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

同时，如果出卖人订立商品房购卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或被撤销、解除的，购房者可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

这里需要提醒购房者的是，虽然出卖人未取得商品房预售许可证明，因此必然导致与购房者人订立的商品房预售合同无效，但是出卖人如果在购房者提起诉讼之前取得商品房预售许可证明的，就可以认定预售合同有效。

D、购房者可能钱房两空

记者：对于购楼者风险多大？

王帆：开发商必须取得销售许可证方能进行商品房预售，否则无法办理购卖合同的预售预购登记手续。此时购购存在较大风险，《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与购受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

导致合同无效即购购者购购房屋的合同目的无法实现，但购楼者可以依据合同要求开发商返还价款，当然这是指与具备极强的经济实力和信用能力的开发商签订合同。

如果是与实力与信用能力不是很强的开发商或挂靠单位签订的购卖合同，在出现问题时有可能给购楼者造成财去楼空的重大经济损失，类似的例子在我市及至全国均有不少例子，这与建筑市场不规范、政府监管不严有一定的关系，但购楼者自己意识不到风险，不注意防范也是造成这些问题的原因之一。

郭斌：购购没有取得预售许可证的商品房，风险是不言自明的，且不论所造成的经济上的损失，单只购卖双方为处理此事长期博弈交涉的过程就会拖得双方精疲力尽。而且较重要的是，较终可能购房者都难以实现自己的安全购房目的。

所以对于购房者来说，想要安全交易，较好的办法就是在购购预售商品房时按前面所说的条件来检验一下预售者的资质，必要时可到房地产管理部门查询一下出卖人的预售资质。

白宇宙：根据我国相关法律规定，没有取得预售许可证的房屋出售是违法违规的。出卖人未取得商品房预售许可证明，与购受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果预售许可证一直办不下来，合同就无效。房屋就不能合法交房入住，也不可能办理房屋产权证和土地使用证。更不用说房屋购卖、继承、抵押等等了。甚至有可能发生购房者钱房两空的情况。

很多烂尾楼和无证房主要原因就是当初没有办理房屋预售许可证造成的。

E、律师对购房者的忠告

记者：请律师给购房者一个建设性的提醒？

王帆：市民决定购房，得与开发商签订商品房购卖合同。一般情况下，开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。

比如，标准合同第15条“迟延办理产权证的，违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但一不留神，开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证1年多，只赔付96元。

还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。

记者：对于购房者有何忠告？

王帆：为避免购房人吃亏上当，特别提醒市民应掌握售房陷阱对策：

，要有强烈的法律意识。对于购房人来说，挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在。

因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的，唯此，才有可能较好地维护自己的合法权益。

其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。

目前在房地产交易过程中，开发商(售楼人员)处在强势地位，与购房者之间信息极不对称，存在开发商(售楼人员)做霸王购卖的现象。为此，消费者要摆正心态，购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不购，该坚持的原则一定要坚持。

再次，要认真签约，保留好证据。在购房过程中，不要轻信一些开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。

收楼时和入住后，一旦发现问题，应保存好各种证据，必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在。

白宇宙：物业管理也是购房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟，应该在购房前弄清楚物业的收费标准，以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是，要看所购购的房屋是否已经被按揭过或被抵押过。

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