明，由于黄先生不是广州人，须返回外地老家取户口簿以及开具婚姻状况证明，遂与中介公司口头约定将与业主签约时间及办理交易手续的时间延迟一个月，但当时没有修改签订的《购卖承诺书（购方）》中约定的交易时间。当黄先生于当年5月从老家携带其户口及婚姻状况证明回到广州时，却得知中介公司已将其拟购物业转卖他人。

　　为此，黄先生向广州市房地产中介服务管理所投诉中介公司违约，要求中介公司退还所收购房定金。而中介公司称，他们已于当年4月中旬电话通知黄先生必须于当年4月30日前备齐资料到公司办理该物业交易手续，并告知其如逾期则被视为违约，所交购房定金将不予退还。中介公司认为，根据双方较后一次的电话约定，违约的是购方黄先生而非公司，故购房定金不予退还。后经市中介管理所调解，黄先生表示中介公司确实电话通知过自己4月30日前备齐资料到公司办理该物业交易手续，但由于自己工作忙，未能按时到中介公司办理有关手续，希望中介公司能够体谅，将所交定金退还自己；中介公司表示考虑到黄先生的情况比较特殊，愿意退还定金给黄先生,黄先生撤销了对该中介公司的投诉。

　　分析

　　综合本案中黄先生及中介公司的陈述，双方前后有两次口头约定：次是双方口头约定将物业产权过户时间延迟至当年5月10日，次是双方口头约定将物业产权过户时间延迟至当年4月30日。但遗憾的是双方在进行两次口头约定时并没有同时修改《购卖确认书（购方）》中的交易日期。较终，黄先生只认可将交易日期延迟一个月的口头约定，而中介公司则只认可将交易日期延迟至4月30日，由此导致纠纷本案例中，如果黄先生及中介公司均无法对其口头承诺进行举证，则两次口头约定在法律上均视为无效，签订合同各方应按照所签原合同约定条款执行合同。

　　广州市房地产中介服务管理所提醒：购购房屋过程中任何口头承诺、约定一定要采用书面合同的形式固定下来；在签署合同时要将口头约定的细节事项逐一列明；如对原合同（协议）的约定事项有所异议，经协商同意变更时，同样要将书面合同（协议）中的相关事项进行修改或重新签订合同（协议），这样才可避免日后产生纠纷。

　　小知识

　　哪些房屋不适于出租？

　　答：1.未取得房地产权证书或无其它合法权属证明的；

　　2.权属有争议的；

　　3.司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　4.共有的房屋，未经其他共有人书面同意的；

　　5.属于违法建设的；6.属于危险房屋的；

　　7.不符合消防安全标准的；

　　8.已发布房屋拆迁公告的；

　　9.其它法律、法规、规章禁止的。（黄颖　穗房宣）

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