一、何为“乡产权房”？

　　所谓的“乡产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”。有的使用权证叫做“小城镇房屋使用权证”，产权内容的关键字就是“本证使用权人对本证所列房屋具有恒久使用权”或者“70年使用权”等。

　　乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％。

　　从住房形态看，一样是普通住宅。

　　从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。

　　从购卖手续看，没有缴纳商品房购卖的契税。

　　从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

　　从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。

　　二、“乡产权房”成因

　　据报道，北京郊区的这种“乡产权房”住房，已经占了北京商品房交易量的20％左右。之所以出现大量的乡产权房，主要有以下一个原因：一是城市住房价格上涨过高，使得房产开发向郊区发展。二是城市化过程中，农民的土地权益得不到保障，迫使农村利用自己的集体土地资源建造住房出售获利。第三个原因就是新农村建设运动，村里把原来的宅基地进行统一规划、集中建房，不损失耕地总数又多建房，除了自住的就出售，给农村、农民带来了切实的好处，城市、市民也从中受益。

　　二、购购“乡产权房”的风险

　　按照我国现行法律规定，农村宅基地不能在集体经济组织以外的人之间进行交易。农业用地，没有经过规划、征用改变土地性质，不能作为建设用地进行建设和开发。现在在售的乡产权房，大都是未经过规划程序，也没有办理土地征用、出让等手续，属于村民自建住房，所以出售的住房不能取得房屋所有权证。

　　乡产权房一般存在以下风险：

　　1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。

　　2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的恒久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。

　　3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。

　　4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。

　　5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。

　　三、搭上“乡产权房”购房末班车

　　1、即使存在所谓的风险，也是可以化解的。头先，无效购房合同即使需要解除，双方也要退回已经交付的钱物，对于购房人不会造成损失。

　　2、，国家由于公共事业的需要进行拆迁，房主即使没有产权证，不直接接受国家补偿，国家也要向土地所有者的乡镇进行补偿。住房的所有权属于乡镇集体，住房的使用者支付了费用，没有享受到居住的权利，乡镇政府理所应当需要对房主进行赔偿。如果赔偿的数额和国家补偿的数额差距过大，给房主造成损失，由此造成的纠纷必然是一个社会问题，各级政府都负有责任，农民都可以为征地补偿问题上访、抗议，房主们可以效仿。

　　3、第三个就是房屋质量和维修，这个就得房主购房之前多多考察，请专业人员验收来避免。入住以后的物业管理还可以成立业主委员会、拒交物业费等手段抗争。

　　4、第四，政策的漏洞问题。现在的“乡产权房”，虽然各个手续都不合法，但是规模巨大还能建设出售，和各级政府的默许也不无关系。所以不管今后出台什么样的政策，都是擦屁股的，在普通商品房、限价房建设过程已经横征暴敛过了，再要对购了“乡产权房”的房主们下杀手，也实在说不过去了。

　　5、尽管存在以上风险，但“乡产权房”却也存在购购价值，只要评估好价格和未来前景，以相对低廉的价格获得一处住房，居住性价比较高、巨大。经过几年时间的发展，北京郊区的“乡产权房”已经由较初的不到1000元上升到2000以上，购购的较佳时机所剩已经不多。随着北京市房山区建委和国土资源局对当地“乡产权房”的调查摸底，一旦“乡产权房”政策真正出台，所有的模糊空间消失，“乡产权房”的低价就将不负存在， 2007年底以前，是购购“乡产权房”的较后时机。

　　四、北京地区可以选择的区域和价格

　　据中大恒基统计，北京的乡产权项目，绝大多数分布在房山、通州、怀柔、密云等远郊区县，其中房山区的乡产权项目数量较多，占比为26%，其次为怀柔区、密云和通州区，占比分别为20%、17%和11%。

　　通州、房山两区由于京通快速路、京石高速路与城区连结起来，缩短了往返城区的时间成本，因此在售乡产权项目主要以普通住宅为主。而密云、怀柔两地具有先天环境优势，这两个区域内的乡产权项目以别墅类型为主。

　　普通住宅通州价格3500－4000元/平米，房山价格2000－3000元/平米。

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