房产投资市场蕴含商机也潜藏风险，有人呛水有人赚足。不少人投资房产能赚得较高的利益，这类人不是有多少精明的头脑，而是注重研究房地产市场真实行情，从而作出相应的投资策略，较终赚得了真金。苏志军就是挖到真金的人之一，让我们来听听广州市民苏志军3年投资房产的故事。

　　身为程序设计师的苏志军不仅仅是对程序有自己的构想，对房产投资也有自己的一套“程序”构想。在近3年的房产投资中，他已经淘到一笔真金。对于如何投资房产，苏志军笑言，投资房产就是一个程序设计，投资之前要有自己的规划设计，一步步的研究，才能组建一套的程序。

　　2004年，苏志军在IT行业工作近7年，与妻子积攒了40万元的积蓄。因为住在妻子单位的福利房里，苏志军没有住房的负担。但为了“钱生钱”，苏志军和妻子商量决定将这40万元进行房产投资。

　　由于职业习惯，苏志军喜欢把问题研究清楚之后再出手，虽然在2003年就有投资房产的想法，但是一直没有行动。2003年广州房价相比于上世纪90年代末便宜很多，苏志军就有投资的欲望。可由于自己对楼市不大了解，就没有付诸行动，可是没想到2004年后广州房价开始攀升，苏志军有点后悔自己的优柔寡断。当然，作为稳健的投资者，确实应该先熟悉房产的投资环境才能出手，包括各楼盘的购卖情况、业主构成、地价、手续等方面。

　　收租收益赶不上升值速度

　　2004年5月，苏志军为房产投资设计了投资图。广州市内，老东山区是教育强区，房价一直较高，由于手里的资金有限，不大适合自己。而天河区有庞大的白领租赁市场，房子总能在同类房子里有较高价格。于是，苏志军把购购房屋的地址定在天河区。

　　一般情况下，投资者投资房产通常采用“以租养贷，择机出售”的投资方式，苏志军投资房产初衷也是如此，租房的定位为白领，即使转手也会出售一个好的价钱。接下来就是寻找房源以及资金的如何搭配问题。

　　2004年7月，苏志军在天河北商务地段看中一套75平方米的两室一厅，总价48万元。当时苏志军为了谨慎，保持稳定的房产收入流或者说现金流，头付大部分房款，仅贷款10万元，按揭10年，月供约为1100元。

　　当然，在房屋出租过程中必须要做到三个尽可能，，尽可能提高出租房屋的租金回报；，尽可能的缩短出租房屋的空置期；第三，尽可能的减少出租房屋的折旧成本。不过许多人有一个误解，认为提高出租房屋的租金回报就要进行高端的装修，以便出租个好价钱。虽然在进行房屋出租投资中，要想获得较为可观的出租收益，对房屋进行必要的装修是必不可少的，但装修的好坏和出租收益并不成正比。而是应该在房屋出租之前事先对该区域出租人群或自己对出租房屋所需求的对象进行一个准确地定位，并对其生活偏好、兴趣偏好进行一个简单的了解和分析，然后进行恰当的装修，这样才能达到租金收益与成本支出的较佳平衡点。

　　苏志军这套房主要是出租给白领，广州的白领一般讲究的是实在，房屋即使是一般的装修并不在意，但一定要家具齐全，居住生活方便。于是苏志军投入20000元左右购置电器和家具，冰箱、空调等样样齐全。果然，苏志军这套房屋顺利地以每月2500元出租出去。如果考虑一年有一个月的空置期，那么年收益率为（2500－1100）×11/（38000＋20000）＝3.85％，虽然出租的年收益率并不高，不过苏志军坚信广州房价会有新的起色。

　　果然，2004年至2005年广州房价快速增长，2005年房价比2003年升幅19％。在广州房价整体上升的背景下，苏志军这套房屋升值到54万元。

　　获利了结只为规避调控

　　随着房价的上涨，房产调控政策也随之而来。2005年6月1日，房产新政正式实施：转让购购两年内的(不包含两年)的房产，须以房价全额缴纳5.5%的营业税及附加税，购144平方米以上的房子，须交纳3%的契税。当时苏志军还是没有打算出售房屋，决定看看情况再说。

　　2006年4月28日起，金融机构人民币贷款基准利率单边上调0.27个百分点。一年期贷款基准利率由5.58％提高到5.85％。苏志军认为加息明显是国家有意调控房价的表现，特别是上海、深圳等地的房价超过当地的消费水平，看来之后的调控只会越来越频繁。苏志军开始打算出售该套房屋。2006年6月，苏志军以60万元价格成功出售这套房屋，加上之前的出租收益，总共获得15万元收益。

　　虽然这次投资房产让苏志军收益不菲，不过他也总结了此次投资房产的一些经验。

　　，可以充分利用银行贷款，但按揭期限不易太长。苏志军套房屋主要是依靠自己的存款，没有充分利用银行贷款，以便剩余的资金做别的投资或做家庭应急资金。但银行贷款期限较好控制在10-15年，因为随着国家对房产市场的调控，加息会越来越频繁，尽量减少按揭期限，减少不断加息的负担。

　　，在目前房价高企的情况下，一手房房价不断攀升，不少人对一手房“望洋兴叹”。特别是随着结婚生育高峰人群的到来，不少有经济压力的年轻人会考虑购购二手房，购购二手房的观念比以前强化了许多。

　　第三，中小型房屋不断凸现出优势。由于中小户型的总价低，加上现在年轻一族都喜欢过二人世界，住房面积也要求不大，越来越多的人开始关注中小户型。同时，中小户型还具有相当大的投资价值和。目前房地产市场上，无论是租赁或是二手房，中小户型都很抢手，租金和价格也都比较高。

　　第四，以苏志军的年龄，以及家庭的责任，已不太适合去做风险投资，如股票、期货等投资项目，而相比之下，投资房产相对稳健，以后投资房产要以稳健为主。

　　第五，战胜“贪念”拟定合理回报价格。房产投资，每个人都应该有一个自己拟定的合理回报价格，不能与市场偏差太远。

　　以一变二考校眼光

　　总结经验的苏志军准装待发，准备主要投资中小户型，客户对象为70年代80年代初出生的购房或出租一族。苏志军准备的投资资金为65万元，他拟定了三个方案：，用65万元做头期，按揭一套的高端一手房。，65万元基本可以一次性付款购购一套中小面积的二手房。第三，65万元分成两笔资金，按揭两套中小户型的二手房。

　　对于上述的方案，苏志军进行了一一的分析。头先，大户型高端房的需要主要是换房群体，这类人群事业有成，在资金充足下想换一套更舒适高端的住所。在广州这类人群较多，但在2006年6月，随着股改的进行，不少有资金的人开始将资金投入股市，相对减少了高端房的需要量。此外，购购大户型高端房的人群对楼盘品牌关注度较高，一般很少去购购转手的房屋。看来个方案可行性不大。其次，65万元一次付款房款，没有充分调动资金，达到资金的流动性。如果一次性付清房款，相当于有效资产得不到合理的投资，没有达到“钱生钱”的目的。苏志军的信用额度没有充分利用，需要通过借款来进一步优化其财务结构。方案也被否决。较后，65万元资金按揭两套房产，充分调动调动资产的负债比率。两套房产可以从灵活投资，一套做物业升值投资，一套做出租回报投资。

　　经过深思熟虑后，2006年11月，苏志军考虑**三号线的开通，认为海珠区赤岗一带作为地带，房价必然会上涨。苏志军于是在海珠赤岗购购一套中户型做物业升值投资，面积为65平方米两居室的二手房，总价45万元，苏志军头付29万元，按揭16万元，年限15年，月供约为1300多元。虽然这套房屋，苏志军主要是为了物业升值，但当时为了缓解贷款压力，将其出租出去。赤岗的出租价格并不好，两居室的房屋月租才1400元，刚好够银行贷款。不过，苏志军对这套房屋升值充满信心。

　　苏志军用剩余的36万元，打算投资广州大道的中户型。因为苏志军考察房产市场发现，天河区现为广州写字楼发展的成熟区域，商务的魅力将会辐射到广州大道中。而位于珠江新城与五羊新城相接路口的新大厦、大厦、南天广场等高端公寓，不少单位热租，其中大部分被用作办公，这些都是广州大道中写字楼市场前景看好的信号。在新的商务投资中小户型，如果环境不错、位置不错，它的租金价格要比大户型的租金还要高，可以用相对低的投入获得相对高的率。

　　于是，2007年2月，苏志军又购购一套面积为78平方米两居室。在购房时苏志军尽量把原业主的家私电器都用较低的价格谈下来，以便日后配套给租客。该房总价为61万元，头付36万元，按揭25万元，期限15年，月供约为2000元，月租金为2300元。

　　半年过去了，苏志军两套房产升值不少。2007年上半年来，海珠区的房价涨幅超前，苏志军赤岗的房屋每平方米接近8500元。而广州大道中的房屋出租率接近100％，月租金已涨为2600元。对于目前的收益，苏志军非常的高兴，在3年的投资房产的过程中，让他明白，做任何投资，要了解市场，策略要不断跟着市场变化，才能在不到3年的时间，实现一套变两套的神话。(编辑：李华冰)

>>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！