纠纷案例

　　逾期交房起纠纷

　　2005年，市民李小姐在市内的某知名楼盘购了一套面积约40平米的精装小户型，该房屋销售合同约定的交房时间为2006年12月31日，如不能按期交房，开发企业将按购房款总金额的万分之二/日的标准支付逾期交房的违约赔偿金。

　　直到2007年5月22日，李小姐与该楼盘的其他业主才陆续收到该楼盘的交房通知。但在交房的过程中，李小姐和其他业主均发现该房屋墙面渗水，同时装修、门窗安装、厨卫间设施的装置等都不同程度地存在问题。于是李小姐和其他业主均提出拒收房屋。直到8月26日，开发商对有质量问题的房屋整改后，又一次交房。

　　如今，李小姐与开发商在违约交房期的赔偿时间问题上产生了分岐。开发商认定违约交房的赔偿时间只从2007年1月1日到2007年5月22日，共计143天；而李小姐认为赔偿时间应该算至整改期结束的时间，即2007年8月26日，共240天。到底是143天还是240天？双方就此各执一词，争论不休。

　　律师说法

　　竣工验收后才能交房

　　就李小姐遇到的开发商逾期交房的问题，记者又专门咨询了四川省迪泰律师事务所刑连超律师。邢律师认为，对于交房的标准，法律规定比较零散，各地也不尽一致。从相关的法律法规看，楼盘经过竣工验收且经有关部门备案，是开发商交房的资格底线。我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，而未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　根据1993年12月1日起施行的《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第十二条的规定：未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。2006年8月24日，成都市政府第83次常务会议讨论通过，证书，并可处以罚款。2006年8月24日，成都市政府第83次常务会议讨论通过，自2006年11月1日起施行的《成都市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》的第四条规定指出：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地区（市）县建设行政主管部门备案；五城区范围内的工程，向市建设行政主管部门备案。由此看出，李小姐所购购的该楼盘要先进行综合验收，十五日内进行备案，根据此规定，可以得出，在备案批准之前，该楼盘是不能进行交付使用的。

　　邢律师建议，像李小姐这种由于房屋质量出现问题而导致开发商逾期交房的，头先要看该房屋是否经过竣工验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》且已经进行正式备案，才可能通知业主进行交房，在明确了楼盘的竣工验收备案时间后，方可进行逾期交房违约赔偿金的计算。

　　建委观点

　　交房时间以竣工验收备案为准

　　就该楼盘是否进行建筑工程竣工备案一事，记者近日特地采访了成都市建委相关部门负责人。

　　成都市建委质安处的相关负责人告诉记者，《建筑工程竣工备案表》是证明房屋质量经检验合格，达到了交房要求的依据，只有在获得了《建筑工程竣工备案表》后，开发商才可以进行交房，否则在此之前的交房都属于违规操作。据了解，李小姐所在楼盘的2007年7月20日竣工验收报告上显示，该楼盘的竣工验收时间为2007年7月16日，该楼盘的竣工备案时间为2007年8月7日。由此可见，市民李小姐主张的违约交房的赔偿截止时间，既不是2007年5月22日，也不是2007年8月26日，应该是在2007年8月7日该楼盘竣工验收备案之后，李小姐与开发企业约定的具体交房时间。

　　建委的相关负责人还表示，购卖双方应该按照合同的相关约定协商或用其他司法途径进行解决，对于由房屋质量问题引起的逾期违约交房，其违约金的赔偿时间应该在房屋建筑工程竣工时间之后，现行的新合同是严格按照建筑工程竣工备案的时间，也就是2007年8月7日之后的时间为准。

　　记者提醒

　　购房者签订合同要谨慎

　　提醒广大的购房者，在签订商品房购卖合同的时候，一定要小心谨慎，签订合同之前仔细看清各项条款，切记不要只沉浸在购到房的喜悦之中，而忽略了看清楚合同详细约定的条款。

　　关于签合同时具体的交房条件等内容，购房者可与开发商在《商品房购卖合同》及其附件、补充协议中加以约定，如将公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件，同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。有了明确的合同约定，在以后如出现交房纠纷的时候，购房者就能更好地维护自己的合法权益。

　　较后还要提醒广大的购房者，在遇到房屋质量纠纷问题时，应尽量与开发商进行协商解决，通过社会的相关职能部门的相关法律规定责令开发商进行房屋质量整改。其次，购房者还要善于运用法律的手段来维护自己的合法权益，通过法律的途径更好地解决问题，维护广大购房者的合法权益。

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