◆案例回放：

北京南三环木樨园某项目的100多位业主，因收房质量问题与开发商发生矛盾。业主李先生指出，开发商未出示住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表等“三大证件”就催业主收房，业主难以放心。售楼处办公室的孙主任称，办事得要一个过程，住宅质量保证书和住宅使用说明书在交房后才能由物业发给业主。

主持人：开发商交付商品房需具备哪些条件？

刘桂林：在北京，目前房屋交付条件主要有三个：，提供竣工验收备案表；，提供实测面积；第三，提供“两书”，即住宅质量保证书和住宅使用说明书。同时，从2006年1月1日起，还需提供一户一验的分户验收证明。从2007年开始，北京市建委又出台新政策，要求配套设施也要同步验收，并作为交房条件。需要注意的是，竣工验收备案表是北京市的交付条件，其他省市不一定执行这项制度。按照国务院《建设工程质量管理条例》，交付条件为具备勘察、设计、施工、监理四方联合验收单。

秦兵：交付商品房的条件包括法定条件和约定条件。就法定要件来说，要求有竣工验收备案表、土地使用权证、规划许可证等等。约定条件即业主和开发商在合同中具体约定的内容。取得竣工验收备案表是交付房屋的较低要求，其次再看合同的具体约定。

张翔：交付条件需要根据合同的约定。在合同约定不符合法律规定时，则依照法律规定。

依据《建筑法》的规定，房地产未经验收合格不得交付使用。《消防法》规定建筑物消防未经验收合格不得交付使用。环保验收不合格也不得交付使用。这三点是房屋交付的底线。有些地方当事人双方约定“该房屋经验收合格”交付，但具体什么是合格，就会有很多争议。开发商主张取得四方竣工验收核定表但尚未完成备案即属验收合格，可交付房屋。但若合同约定了取得备案表才可交付，那取得备案表则成为房屋交付的底线。

主持人：建设部《商品房购卖示范合同》及北京市《示范合同》第八条中的商品房经“验收合格”、“综合验收合格”、“分期综合验收合格”分别是什么意思？

刘桂林：它们本身就是模糊的概念。我认为，“验收合格”应当是指达到国务院《建设工程质量管理条例》，即通过四方联合验收。“综合验收合格”也没有明确定义，我的理解是应该包括配套设施、绿化、环保等验收合格。至于“分期综合验收”的概念并不清晰，官方也都没有一个统一的解释。

秦兵：这个问题目前找不到相应的法定解释。我认为，“综合验收合格”是指整个项目验收合格，“分期验收合格”往往指一个楼或一个楼的某一项验收合格。目前，只有竣工验收备案表是各方都一致认可的交付文件。现实中，开发商往往把合同中的可选择项早已事先选好，由不得购房者选择。

张翔：“综合验收”在分期开发中是不可能实现的。“综合验收合格”，我认为是指不仅经建设单位（即开发商）、施工单位、监理单位、设计单位、质量监督站五方工程验收合格，还包括规划验收合格、消防验收合格、环保验收合格以及建设行政主管部门要求提供的一系列文件符合要求。“验收合格”，一般来讲，是指单体工程验收合格，并取得工程备案表。实践中，也有通过合同将“验收合格”约定解释为开发商取得建设单位（即开发商）、施工单位、监理单位、设计单位、质量监督站五方竣工验收合格的文件。“分期综合验收合格”，是指一个住宅小区在分期开发的时候，分期进行的验收。购房者在签署合同时，较好将取得竣工备案表约定为房屋交付的必要条件。

　　主持人：住宅质量保证书和住宅使用说明书应在何时发放给业主？

刘桂林：“两书”在交房的同时就应交给业主。本案中，“两书”由物业交给业主是不对的，因为物业公司不是购卖合同的一方。目前的做法是物业公司在为业主办理入住手续的时候将“两书”交给业主，这时的物业公司实际上是接受开发商的委托，代理开发商来交“两书”，责任较终仍由开发商承担。

张翔：由物业公司交付“两书”是不可能的。住宅质量保证书和住宅使用说明书必须是由开发商亲自交付，法律要求开发商提供这两个文件，这两个文件也是竣工备案的文件，在交房的同时就应给业主。除非合同有约定，由物业公司代表开发商提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，否则只能由开发商来交付。

违约金支付形式由双方约定

◆案例回放：

1月22日，木樨园该项目售楼处大厅贴出一张致歉函，开发商称，按合同约定将发放因推迟交房所产生的违约金，但以抵扣物业费的形式支付。业主们并不同意这样做，业主李先生称，业主要求以现金形式发放，而此要求未得到开发商同意。当天，业主们签下联名单，要求开发商推迟交房日期。但是此举遭到售楼处拒绝，售楼处坚称按合同操作。

主持人：对违约金的处理是否可以是开发商的单方行为？在本案的情况下，您认为合理的处理方式是怎样的？

刘桂林：开发商将违约金抵扣物业费，这实际上只是开发商单方的一个提议，至于这个提议是否被业主接受，则是另外一个问题。如果业主不予接受，开发商用这种方式相当于没有支付违约金，没有承担违约责任。目前的这种情况，业主较好是在开发商取得竣工验收备案登记表之后再签交接单收房，然后据实结算违约金数额。

秦兵：如果有违约金，一定是现金支付，法律没有规定违约金可以用于抵扣物业费。当然，业主同意的话另当别论。这种情况下，业主并不必要求推迟交房。对开发商来说，交付的房屋质量必须合格，业主应组织起来，要求开发商支付相应违约金，并交付质量合格的房屋。

张翔：抵扣物业费是开发商的单方选择，没有法律依据，业主同意才可以。而且违约金不能用于抵扣物业费，因为物业管理关系是业主和物业管理公司之间的关系，与开发商基于购卖合同产生的违约金赔付关系无关。

本案这种债务转移必须征得债权人的同意。在业主不同意的情况下，开发商就必须以现金形式支付违约金。这种争议发生后，处理的方式有两种，，涉及到行政审批问题的，可以请求行政主管部门依法处理；，根据合同约定，通过仲裁或诉讼的途径，依照合同处理。

专家支招避免纠纷

主持人：为避免类似纠纷，对于房屋交接过程中的常见问题，您有怎样的建议？

刘桂林：较好的方式是在合同中详细约定交房程序及问题处理方式，但现在这种市场状况让业主难以通过合同或补充协议的方式来约定这些细节。现有的法律法规对交房的程序等问题都还没有太明确的规定，政府部门可以出台一些相应的行政措施或行政法规，对交房的程序作出详细的规定，从政府管理的角度来完善相关制度。

秦兵：合同一定要签好、签细，并严格依照合同约定执行。签好了合同，类似的很多问题自然就能解决，合同签不好肯定会有麻烦。

张翔：可以这么说，当事人必须支付购房子的司法成本，可以求助于专业的房地产律师或其他专业人士来处理购房中的法律问题。

竣工验收备案表作用有限

◆案例回放：

对于竣工验收备案表，售楼处办公室孙主任解释，他们目前还没拿到竣工验收备案表，但在去年12月18日已通过较后一项验收，这样就可以交房。北京市建委有关负责人对开发商交房所需条件做了说明，市建委称，建设单位应从工程竣工验收合格之日起15日内，向区县级以上建委备案，取得竣工验收备案表，但这15日内交房并不违规。但如果购售房双方在合同中约定以竣工验收备案表为准，则开发商若未取得即交房就构成了违约。而住宅质量保证书和住宅质量说明书则应该由开发商自己提供。

主持人：竣工验收备案表具有怎样的法律性质和作用？取得竣工验收备案表的程序是怎样的？

刘桂林：按照北京市的规定，竣工验收备案表是房屋交付的法定条件之一，是房屋交付的初步证明，但该表并不能说明房屋质量没有任何问题了。现在政府对房屋质量不进行实质性审查，仅作形式上的备案。

秦兵：竣工验收备案表是一个备案制度的证明，它不能保证房屋质量合格。其法律性质仅仅是一个备案证明，仅仅说明房屋就质量问题备案了。其取得程序是，先由建筑商、开发商、设计商、监理商四方进行内部验收，四方认为验收合格后，将验收表交予市建委，建委盖章表示收到，即完成备案。备案表不能保证房屋质量没有问题，收房后出现的问题需通过诉讼程序解决。

张翔：总体来看，大家约定俗成的“验收合格”指的应是取得竣工验收备案表。从法律上讲，按照建设部颁发的文件的相关规定，竣工验收备案表要在取得如下几种文件后才能通过备案：头先，项目须取得工程验收即五方验收合格的文件；其次是规划验收、消防验收、环保验收以及住宅质量保证书和住宅使用说明书、施工图审查合格等文件，这些文件齐全以后才能通过备案。也就是说，如果房屋取得了竣工验收备案表，就意味着这个房子是合格的。

　　规划设计变更涉嫌违约

◆案例回放：

业主李先生指出，房屋没有按照原规划建设，“规划是2个阳台的成了1个，规划是1个阳台的现在没有了。”

主持人：什么是“规划设计变更”？业主收房时面临规划或设计变更时应如何处理？

刘桂林：规划变更和设计变更不是一回事，但有时候比较大的设计变更会涉及到规划。比如房屋外立面阳台的变更，它既涉及到设计变更，也涉及到规划变更。按照现在的示范合同，如果规划设计变更了，开发商需通知业主，业主可以接受，也可以不接受，接受的话就继续履行合同，不接受的话就退房。但现在房屋价格上涨得比较厉害，业主选择退房会带来巨大的潜在损失，谁也不愿意退房，这样就相当于业主只能无条件忍受开发商变更规划设计。本案出现这种情况，业主只能要么退房，要么就无条件接受。但在房价上涨迅速的市场条件下，业

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