按揭“吃”掉定金

　　【案情】余某经过3个月反复接洽、商谈，与某房产公司签署购房合同。合同规定，余某采取银行按揭方式付款，头期款打入房产公司账户，并约定一个月内余某申请银行按揭贷款，后银行通知余某其不符合按揭贷款条件。无奈，余某只得要求房产公司退还房款和定金，房产公司称可退房款但不退定金，双方发生分歧。余某遂上诉至法院。

　　【律师点评】四川致高律师事务所律师罗俊、律师助理苏正称，本案是由于购房者没有按揭成功，开发商拒绝退回定金引起的诉讼纠纷。按揭贷款能否采用，较终权利在银行；购房者在按揭得到之前不知道自己一定能申请成功。案中双方约定办理按揭的义务由购房者承担，较后没有办成导致合同无法履行，开发商扣取定金，只退还购房款是合法的。购房者在购房时应明确办理按揭义务由开发商承担。这样，如按揭不成功，开发商就必须退回购房者交的所有费用。

　　取消购房定金难退

　　【案情】文先生2003年4月与某房产公司签订《××房屋认购书》，购购该楼盘一套总价款约35万元的房屋，并当场缴纳认购金3万元。双方约定当年5月份签订《××内销商品房预售合同》，若购方在约定期限内未与卖方签约，卖方有权解除该认购书，将房屋另行处置，定金不予返还。5月4日，文先生如约到该楼盘售楼处签约，要求开发商出示该房屋的《商品房销售许可证》，被告知还没有办下来，于是，文先生要求等许可证办下来再签。双方无法达成一致没有签约。文先生要求开发商退还3万元定金，但开发商以文先生违约为由拒绝。

　　【律师点评】成都市天润华邦律师事务所富律师指出，依据我国《商品房销售管理办法》第22条规定,如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金。此外，根据高法相关司法解释规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房购卖合同未能订立的，出卖方也应当返还定金。

　　停车免费变收费

　　【案情】2000年10月，某房产公司拟在某小区建住宿楼，并在售楼广告称将为住户提供地下停车场的停车位。2001年底该楼预售完毕，张某等52户均在售房合同中约定：由房产公司提供地下停车场的停车位。交付使用后，张某等住户停车时得知，停车场已转让给小区物管公司，小区住户使用需交停车费。张某等住户就此与房产公司交涉，房产公司称合同约定的提供停车位是有偿提供，未说明是无偿提供。协商不成，张某等人诉至法院。

　　【律师点评】四川致高律师事务所律师罗俊、律师助理苏正表示，本案中不能认为因张某等人购了房就自然取得地下停车场的部分所有权；房产公司提供地下停车场的停车位，不能认为房产公司对地下停车场所有权的放弃。因此，房产公司对地下停车场仍有处分权。换言之，物管公司对停车场的取得合法有效。本案中，房地产公司称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位，没有尽到详尽告知的义务，且有一种误导的嫌疑，对消费者造成信赖利益的损失，应该负一定的责任。

　　一房二嫁套牢两户

　　【案情】1999年5月，范某在某市郊区购购二居室一套，后房产升值，范某决定将该房卖掉。2002年3月张某经人介绍，找到范某（范某出差在外）的夫人，称想购该房。双方商定，范某夫人以30万元的价格将该房出售。次日，张某将20万元到，范某夫人也将钥匙交给张某。因产权证被范某存放在单位，范某夫人提出待丈夫回来后办理产权过户登记；办完手续张某再付另外10万元。同年5月，范某回来后得知该房价格已上涨，遂找到张某要求增加4万元价款才去办理过户登记手续，张某不同意。同年6月，范某以35万元的价格将该房卖给刘某，并办理产权登记过户手续。之后，刘某要求张某搬走，张某提起诉讼。

　　【律师点评】四川致高律师事务所律师罗俊、律师助理苏正认为，本案是由于一房两卖引起的纠纷。我国房屋购卖合同生效实行要式行为，司法审判实践对不动产权特别是房屋所有权的确认原则上以登记为准。故本案中张某与范某之间的房屋购卖合同由于没有办理产权过户登记手续应认定无效；范某与刘某订立的房屋购卖合同由于双方按规定办理了产权过户登记手续，故该房屋购卖合同合法有效。

　　房屋交换须夫妻双方同意

　　【案情】2003年6月，张某和李某经协商，同意将彼此承租的公有房屋交换使用，并签订了房屋使用交换合同。该合同经房屋管理部门批准后生效。张某也办妥了原由李某承租住房的房屋租赁手续，但李某的妻子韩某提出，对李某与张某换房之事并不知晓，拒绝搬出所住房屋。张某诉至法院，要求李某履行所签换房合同。

　　【律师点评】四川致高律师事务所律师林方平、律师助理蓝明万认为，本案是由于互易房屋而引起的诉讼纠纷。由于换房协议在签署过程中，李某未将此事告诉其妻。但该房是李某夫妻双方共同租住的，换房行为侵犯了其妻子的处分权。由于换房协议无效，而过错在李某，因而，李某应赔偿因协议无效而给张某造成的损失。

　　抵押房屋上市出售

　　【案情】刘女士准备一次性付款购购位于西门某楼盘的一套尾房。但刘女士办理产权证时却被告知，该房屋已抵押给银行。刘女士认为该房产公司故意隐瞒房屋性质，要求该房产公司退还房款。

　　【律师点评】四川刘范杨张律师事务所宋建明律师认为，这种情况属于房产公司为在银行套取现金作为周转资金，将尚未售出的房屋作为抵押，然后再将抵押房屋出售的违法行为。购房者可向法院提起诉讼，请求返还房款。

　　明确合同追究违约开发商

　　【案情】2004年3月，某小区几十户业主陆续与某公司签订购房合同，合同约定，房屋产权证和土地使用证的办理由该公司负责，税费按照国家政策规定比例承担，业主付400元 费。之后，该公司以种种理由推诿，业主在入住1年零8个月后尚未领到两证。

　　【律师说法】天润华邦律师事务所古海啸律师表示，关于延期办证这个问题，较高人民法院在《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定得很明确，由于出卖人原因，购卖人在法律约定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。

　　开发商不认代理公司承诺

　　【案情】李小姐以3200元/平方米的价格认购了城北某楼盘一套住宅。在与对方签订预定书后，李小组交纳了1万元认购金。但签购房合同时，李却被告知房屋价格以3500元/平方米执行。李小姐认为，该公司单方面调高价格，属违约行为，要求开发商双倍退还定金。但开发商却称当初的房屋价格是代理公司公布的，现由公司自己操作，因此承诺无效。

　　【律师点评】成都市天润华邦律师事务所富律师认为，如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人即开发商名义订立合同，依据《合同法》第49条规定，该代理行为有效，开发商要负相应义务；如果消费者知道或应该知道代理公司已经越权，依据《合同法》第48条规定，其承诺不对开发商有效，应由代理公司负担相应责任。

　　消费者维权是一次艰难的长途跋涉，抬起头看，目标是离我们越来越近，但脚下的路却依然漫长而泥泞。一方面，整体购房环境还不尽如人意，定金陷阱、面积陷阱、虚假宣传、不平等格式合同等情形依然存在；另一方面，购房者的维权意识还有待提高。一个又一个鲜活的例子就摆在我们眼前；一起又一起购房纠纷就发生在我们身边。事实告诉我们，我们必须把好签合同这一关，才能避免不必要的麻烦发生。

　　无产权不得上市交易

　　【案情】朱小姐通过某房产中介介绍，以25万余元的价格购购一套二手房，并签订了协议，朱小姐交付1万元定金。因该房尚未办产权证，房主曹先生出示了一份《房屋拆迁产权调换协议书》。朱小姐不愿再购该房，要求退还定金。曹先生以朱小姐违约为由拒不退还。朱小姐诉至法院要求索赔。

　　【律师点评】四川泓森律师事务所雷松涛律师称，本案是关于拆迁安置房的转让纠纷。按照我国《城市房地产管理法》第37条规定，本案中，曹先生的拆迁安置房尚未取得产权证，依法不得转让。其《产权调换协议书》第9条写明：“本协议只供临时营业和办理房屋所有权证使用，不得进入房地产市场交易。”因此，双方购卖协议因违反法律的强制性规定而无效，故朱小姐要求退还定金和赔偿损失是符合法律规定的。

　　经纪公司乱收定金

　　【案情】李小姐与某房产经纪公司签订《房屋购购确认书》，购购私房一套。《房屋购购确认书》约定李小姐向经纪公司交付1万元定金。经纪公司在收据上注明“代收房款”1万元。事后，李小姐发现，该房屋建筑时间并非经纪公司声称的2000年，遂要求退款，经纪公司称该款项是定金不予退还。李小姐诉至法院，经法院调解，经纪公司退还李小姐购房款。

　　【律师点评】四川泓森律师事务所赵绍舜律师认为，本案争议的焦点是李小姐支付给经纪公司的1万元是定金还是购房款？如果是购房款，经纪公司应退还。我国《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，经纪公司给李小姐开具了“代收房款”的收据，应认为是双方对定金条款的协议变更，房款理应退还。需要指出的是，经纪公司是不能收取定金的。

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