中国房地产市场有着许多独特的现象，说起来可这是没完没了。需求旺盛、房价飙涨是其重要的特征，而这两者之间不能不说有着深刻的因果关系。而近年来在中国，住房也确实一直承受着不能承受之重。深入分析我国房地产市场的需求动力，确实能够获得一个的同时正确观察与思考我国楼市问题的新视角。

　　较近不少研究机构发布的数据显示，中国城市的住房拥有率并不低。即使如此，中国的住房需求依然显得十分旺盛。然而要真正地探讨这个问题，却似乎较难全面客观地描述。我们仅从社会、制度和文化层面略加分析，以期抛砖引玉，期待业内外研究者更为睿智的见解。

　　 从社会层面来看，资源配置与住房紧密相连。众所周知，中国的生活与工作资源的配置是很不均衡的。城市优于农村，大城市优于中小城市，特大城市又优于大城市。出于追求高品质生活的理想，多年来国内人才基本上形成了向拥有优质资源城市的定向流动。在北京、上海等一线城市，一个较好的中小学就会造成周边房价出现级差。事实上，拥有京沪的住房就意味着住户与世界的接触面是那么的宽广，小孩子的成长环境是那么的优雅。若干年后，他们的视野与境界，发展的潜力和与人交往的练达，是偏远地区外地小孩能比的吗？因为起点大不相同，而这一切却皆源于住房！一线城市的住房，置业者是那么的爱恨交加，可谁又能轻言舍弃呢？甚至成为固化不能向上的一个门槛，看看上海中学的小孩只有一个留在国内读大学，就会感觉优质城市地段房产的附加值。

　　从制度层面来看，住房与居民户口捆绑在一起。由于城市户口，尤其是大城市的户口附带了许多福利待遇，致使许多外地人梦寐以求。但是现行户籍制度规定，如果当事人没有当地的产权房，即使幸运地入籍，也至多只能在集体户口里挂靠。但是集体户口存在种种不便，使人烦不胜烦。例如集体户口的户主是单位，是单位的所在地，居民户口是除了身份证之外较好的身份证明，集体户口不算；集体户口是在你还是单位的员工的基础上有效；一旦解除合同需要户口迁移；集体户口不可以个人自己交纳社保，居民户口可以个人交纳；孩子入学的时候如果家长是集体户口的，那孩子不享受该地区的义务教育，不算学籍；如员工需要户口的相关证明，或辞职，会给人力资源增加很多的手续。再如结婚、生育、出具户籍证明、办理身份证换代等；农转非后办的集体户口，不能回原籍，落户需要购房；如夫妻双方均为集体户口，结婚、计生和小孩户口问题办理不了；婚后的集体户口不能迁移回原籍。如此等等，不一而足。如此一来，为了获得居民户口，在浩浩荡荡的城市化进程中进入城市的一代青年人杰，购房成了制度约束下的无奈选择。制度改革看来还有较长周期。

　　从财富层面来看，住房意味着家庭的安全。一是从历史经验来看，富裕面临的资产风险总是相对较大的，而住房的安全稳定性却是十分高的。有多少成功人士，一旦遭受挫折，工厂、股份、债权、存款等可能在瞬间就灰飞烟灭，而住房往往都保存的很好，它在危难时节的避险功能几乎是无可替代的，而在当前它作为仇富心理规避港湾的作用，越发难以代替了。二是住房担负着财产传承的功能。目前国内尚未开征遗产税，加上住房的价值量是如此之大，增速是如此之快，以至于它在财富的代际传承方面可以扮演着重要角色。三是住房的养老功能。事实上，由于种种原因世界上的养老产业都在亏损当中，而住房的价格却总体上一路攀升，其能够担负的资产保值升值的能力头屈一指。从目前来看，今后较长一段时期内，以房养老依然是一个很好的选择。四是保持生活独立性的需要。为了回避难以弥合的代沟，大城市的两代成年人一般不会居住在一起。成长经历、教育背景的不同造成生活方式与行为准则的差异，使两代人往往在许多问题上显得格格不入。而单独的一套住房可以轻易地解决这个问题。父母为了自己的居住自由也要为啃老的子女一套房子。

　　同时，我要提醒的是，我们城市户均才60平米，离小康社会标准还需要30平米；我们还有很多房子，尽管在居民手上，但有很多是不适合小康居住的面积，仅仅是拆迁、租售的代码而已，这些持有面积是虚假的，会引起我们分析者误解的面积；城市化的声音还在城市边缘回响，1300万人通过城中村、租赁房、工作场所等形式在一波波推动着需求递进，我们未来在住宅上，还是面临着供不应求的压力，而且还有房屋面积持有不平均的公平压力，所以未来的房屋供应压力并没有下降。中国的房地产还继续承载着城市化的压力。

　　以上林林总总的这些问题，大家都耳熟能详，甚至不少就发生在自己身边。在它们的共同作用下，汇聚成了中国城市居民购房的强大动力。这些问题不解决，仅仅从遏制需求方面进行房地产市场的管理，又显得何其的苍白与无力？我认为，未来一要增加土地和房屋需求，二是政策导引、市场推动供应和需求的公平的结构调整。

　　客观正确的认识，是解决问题的前提，也是解决问题的关键。但愿这些总结，能够把到中国房地产市场需求的主脉，让我们认识到房地产近阶段承载之重。

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