７月３０日和７月３１日，是位于宏济新路２号的蜀光新城交房的日子。但兴冲冲揣着钱前去验房的业主到场后却很是郁闷：楼书上漂亮的标志性花园居然大部分堆着泥土，空余部分只栽了两棵挂着枯叶的树子；小区外的两堵脏兮兮的围墙还没有拆；小区内，找不到应有的门卫室；楼书上标注的两个自行车棚一个没架棚，另一个还堆着建筑垃圾！在部分业主验房后，各种各样的问题陆续呈现在面前，业主们愤怒了，拨通本报楼市新闻热线记者随即展开调查。　　

　　·记者调查·

　　新房子问题多

　　开发商要求每户住户在交纳天然气费、一户一表费、房屋维修基金等七八千元后，才发给钥匙并陪同验房。众多业主纷纷以“房屋验收合格才该交钱”为由予以拒绝，仅有部分业主因时间紧，被迫交了钱拿到了钥匙。等到这些业主验房时，发现房子问题很多：某户天花板浸水，某户卧室的几个角度竟为９５度左右，某户墙壁有裂纹，红外光线监控更是“空了吹”，连进门通话器也无法用。

　　蜀光新城《产品使用说明书》（以下简称《说明书》）上第七条第２款第１条外立面及楼梯间公共区域装修标准注明：阳台设铁花栏杆，外墙体设隔热保温层。现在验房后的情况是，整个项目的２楼住户均没有安装铁花栏杆，而是实体墙体，影响了室内采光；保温层也设在了内墙体，为了防潮，业主还得在墙面包裹一层皮纸和的确良布，增大了业主的开支。以３幢１单元罗先生家为例，３面墙体，至少需耗资上千元。而在《说明书》第７条第３款的室内装修标准注明，住宅强电有两种标准，套二跃层和套三平层的住户为１５安～６０安的电容量，其余住户是１０安～４０安的电表容量。而这一许诺又成为了泡影，所有住户家中的电表均为１０安～４０安的标准，当满心期望通过协商合理解决问题的部分业主就此事找开发商协商时，只得到了李姓销售人员“电表只是小问题，换了就是嘛”的简单回答，该工作人员更是“理直气壮”地对业主说“要是你不满意就退房”。

　　开发商未拿到验收备案书

　　这样的房子如何能经过验收？两天来，百余名业主纷纷找到开发商，要求看质检部门出具的验收合格报告。８月１日上午，有两位业主亲自来到八宝街１１１号的建委，对蜀光的质检验收等相关情况进行了查询，得知蜀光新城到现在并没有拿到规划验收合格书，而建委的相关人员告诉他们，开发商较重要的是要拿到一份由诸多部门发放的《四川省建设工程竣工验收备案书》，有了此备案书才能办理产权等相关事宜，蜀光新城的开发商还未有此备案。对于开发商是否可以交房，建委的人说还是要以合同为据。而当初业主在合同中确实无一例外地、别无选择地接受了交房条件选项中的条：商品房质量验收合格（开发商并没具体说明是由谁，以什么标准来验收），业主现在感到有些被动。

　　·开发商回应·

　　质检报告已经备案了

　　记者昨日上午来到蜀光新城销售部，找到了现场负责人。面对业主提出的各种问题，该负责人的说法是这样的：“关于隔热保温层的问题，根据国家明文规定，有外墙外侧和内侧两种标准，我们是设置在内层的。２楼没有铁花栏杆，我们是严格按施工图施工的，图上２楼就没有。”当记者指着《说明书》上的该条款问其是怎么回事时，负责人回答：“施工图是通过相关单位审批的，这不关我们的事。”

　　而记者又相继就业主提出的景观、漏水、裂缝等问题向其提问时，负责人显出了一丝无奈：“前两天下大雨顶楼有些渗水，我觉得是正常现象啊。当初说的就是在门口种树，现在门口不是树是什么？我们房子是去年１２月修好的，到现在墙面有一些裂痕也很正常。”在漏水和裂缝的问题上，负责人显然十分注意措辞，执意认为业主的说法有误，而当记者提出想让其带着去房内亲自看一下时，他却婉拒了。记者在现场看到，刻有“蜀光新城”几个大字的小区标志所在的绿地仅有的、栽着的两棵标志性树子掉光了叶子，泥地上铺了一层薄薄的草坪（不是栽的，不知能管多久），旁边堆着不少塑料盆装的小花，由此可见，该负责人的说法显然有些牵强。

　　对于业主从建委处得到的回答，该负责人说：“质检报告我们已经备案了，现在都在网上，下一步我们将办理综合评估，这样才能办大产权。”“就这些问题我已经多次向业主解释过，但他们都不理解。我只能说，他们再要闹下去，我只能劝其退房，把钱还给他们算了。”“我们绝不会赔偿违约金，因为我们都是按照程序和规定来走的，如果业主要打官司，我们奉陪到底。”此时在销售处，记者看到仍有一些业主在对自己房子出现的各种问题咨询销售人员，刘经理的态度很好，但言语中还是显示出了无奈。

　　·业主讨说法·

　　业主：未达交房标准应赔偿

　　虽然开发商已按业主的要求，把“一个月内完善配套设置”的承诺张贴出来，但是房屋质量问题及配套设置不到位的问题已经存在，且耽误了业主收房。原准备在十月底举行婚礼的杨先生已失望地表示，因为房子内部需要整改，只好把婚期推迟一个月，“幸好还没有通知亲朋，但订了的酒席又要变，很麻烦也很让我头痛。”此外，他还表示，虽然开发商承诺让建筑单位为他弥补户内的一些“问题地点”，但这影响了他收房，开发商是不是该承担没按时交房的违约责任呢？

　　大部分业主因没有交钱，还无法进入房内验收。但这些业主称，就算自己的房子没有问题，且开发商推迟一个月栽好树子、修好车棚、通上光纤都不会影响自己的生活，但其在配套设施上的拖延工期也应视为失约，应按“未按时交房”的标准支付业主违约金。

　　此外，林青（化名）等业主还表示，小区的绿化很让人失望，因为合同上未明确绿化的标准，看着别人小区的大树，再看看自己小区门前的几棵小树，觉得很心寒。

　　·律师说法·

　　开发商违约应赔偿

　　蜀光新城和业主签订的商品房合同条款上注明，出卖人应当在２００５年７月３１日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付购受人使用。

　　据泰和泰律师事务所的刘乾峰律师介绍，开发商选择的该项条款限制十分严格，不仅要符合单项验收和综合验收的标准，而且要各个方面符合国家关于房屋经营各方面强制性的规定，其中包括购房者对房屋质量提出异议，导致交房时间延迟，已经属于违约，蜀光新城开发商应该承担延迟交房的违约责任。而且根据该条款，该开发商还应承担任何与合同不符的责任，其中电表、铁花栏杆与合同不符的情况都属于开发商的违约行为，也应承担赔偿责任。

　　而开发商提出“再有意见就退房”显然无理，这样业主还要承担违约责任。这起纠纷较关键就在于开发商房屋质量引起购房者异议，影响了购房者正常使用时间。事实上，根据双方签订的合同，应该做出整改，并在延迟期内履行赔偿。

　　·律师提醒·

　　验收时要看清合同约定

　　根据泰和泰律师事务所的刘律师介绍，购房者在验收房屋时头先要看合同有关交房条件的约定，一般可能有以下几种情况：单项验收合格、综合验收合格、验收合格。前两种情况开发商只需出示有关主管部门的合格证明就符合交房条件，购房者必须接收房屋，如应购房者不接收而导致交房延迟，开发商不需承担违约责任。

　　而较后一种情况，开发商除需取得有关主管部门验收合格的证明外，还应符合国家关于房屋经营各方面的强制性规定，否则导致交房延迟，开发商应承担延迟交房的违约责任。

　　其次，开发商有义务出示房屋符合交房条件的有关房屋验收合格证明文件，而这项证明蜀光新城也并未亲自向业主出示。

　　较后，要区分开发商延迟交房的违约责任和房屋维修责任。不符合交房条件，购房者可以拒收房屋；符合交房条件，但存在质量瑕疵，购房者在接收房屋的同时要提出书面质量异议，要求开发商维修整改。记者陈佩佩李豫龙为您报道

　　·相关链接·

　　验收房屋需要注意什么？

　　１．应坚持先验房后办手续

　　办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让购家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

　　对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：

　　、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

　　、核对购卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

　　第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

　　第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

　　第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

　　第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　２．记得索要“两书一表”

　　业主收房时须注意向开发商索要《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。其中，尤其应该注意索要《竣工验收备案表》，而且不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。

　　３．签验收单前先签《物业管理公约》

　　在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。

　　综合北京晨报、北京日报、北京现代商

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