今年前两个月，珠海还是珠三角城市群中房价先进上涨的城市。但是，从3月开始，珠海的一手房无论是成交量还是成交价格均出现明显下跌。3月全市新建商品住房交易面积185781平方米，比2月下降7.94%，其中高价房云集的香洲区为126657平方米，下降12.24%，成交价也下跌13.18%。

　　曾经在广州推出以价格正面对撼限价房保利西子湾的时代集团，在珠海香洲的头发之作时代廊桥，同样通过性价比取胜。根据世联地产的研究报告指出，其洋房在4月发售时均价7200元/平方米起，但是折后均价只有6100~6800元/平方米，30余万元的总价就能购到一套中小户型，远远低于周边新盘总价门槛均在60余万元左右的水平。

　　该盘的别墅较优惠价格更低至270万元/套，远低于香洲区新别墅在500万元以上的水平。精巧设计的小户型以及小型别墅填补了珠海的市场空白，令该盘在受到购房入户叫停政策打击的4月售况良好，发展商报收1.5亿元。而周边不少楼盘或推出优惠幅度以万元起的促销，或推迟面市。

　　不过，珠海的一二手房成交面积却在5月录得大幅上升，其中一手房成交面积同比上涨八成。当地某盘的销售总监表示，楼价下跌以及成交放大，主要是由于珠海在3月宣布4月21日起珠海停止执行购房入户政策。但是，在今年4月20日以前已交付购房定金、头期或全部购房款，持有收款收据或购房发票，并且能在2008年5月31日(含当日)前向市房地产登记申请办理商品房预购登记或产权登记手续的，还可以享受原购房入户政策。所以，赶搭末班车的购房行为促使了珠海楼市在5月出现价跌量涨的现象。

　　回顾珠海楼市，可以发现，自从2006年港珠澳大桥规划方案被热炒，以及澳门经济起飞带动炒房客进入后，开始了它楼价狂飙的过程。2007年初，随着外地开发商进入珠海抢地，地价屡次创造新高。去年9月南屏山1号地块拍卖出现7700元/平方米、46.5亿元的天价，进一步造就了投资客对于楼价继续高涨的预期。

　　有着港珠澳大桥规划题材、“地王”频出的香洲区，就是其中的样本。从去年6月份的6924元/平方米飙至11月份10244元/平方米，仅6个月就上涨了近48%。而在今年3月购房入户政策叫停后，该区一手房均价一度下降至8061元/平方米。

　　据当地专门负责异地房展会的代理行红馆的统计，2007年以来外地来珠海购房者持续增加，截至去年8月，在拱北海关附近的新楼盘，50％以上被澳门人购走。但澳门购家的选房范围基本在拱北一带，内地其他地区的购家则更钟情于珠海的海景房、湖景房。香洲区较多外地投资客的楼盘，包括万科在情侣大道边上建造的金域蓝湾，20％以上的购家来自深圳。以及世荣实业有限公司开发的里维埃拉（查看地图），有54％的购家为深圳人，广东其他地区及内地购家占19％，香港、澳门购家各占1％和2％，珠海本地购家只占24％。

　　外地购家购购的理由，大多是着眼于港珠澳大桥的建设、广珠轻轨带来楼价上升的利好，以及度假感觉舒适等因素，并未有很多人考虑到本地市场的承接力。

　　楼价的高涨、投资客的涌入，背后并无坚实的基础支持。以二手房价格超过1万元/平方米的拱北珠海华发新城来看，根据当地中介统计，新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)当地中介统计，其月租金水平只有30-40元/平方米，如果按照现行的利率以及税费成本，投资这样的一套两房单元，靠出租至少约25年才能回本。

　　珠海居民收入增长也跟不上楼价增长速度。2007年收入较高的珠海香洲区居民可支配收入为1.93万元，同比增长约9％，而珠海香洲区的房价在一年内上涨超过50％。

　　2008年，随着港珠澳大桥的规划尘埃落定、去年末二手中介倒闭潮，以及今年4月购房入户政策叫停等数件大事发生，投资客随着题材炒作退潮、二手房市场价格下跌无人接盘等预期而逐步退出市场，造成了楼价的迅速下滑。

　　当地中介的摸底调查显示，随着5月购房入户政策的停止，以及6月广东地区普降大雨，多数楼盘成交清淡。在走访中了解到，不少楼盘6月至今都没售出一套房。某个今年初积极推盘目前已经只剩尾货的楼盘，其销售总监已经外出度假。

　　“白藤湖畔某楼盘5月份消费者赶购房入户政策的末班车，销出了近20套房。而6月至今没卖出一套，而且看者寥寥。斗门某盘，5月前开几个班次的看楼车接客户，现在根本没有开通看楼车了。而香洲某个外地客比例超过60％的楼盘，6月以来成交数量环比下跌了一半”，上述中介负责人表示。编辑（丽珍）

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