只签合同，房子不算属于你

　　《房屋登记办法》（以下简称《办法》）第五条款：房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

　　解读：这一款是按照《物权法》要求确定的，它强调了登记的效力。举例来说，现在房地产市场上普遍存在一种现象，比如客户看中一套二手房，价格每平方米5300元，并交付一些定金签订了合同，后来卖主找到了一个出价更高的购方，就宁愿毁约退款交违约金，将房子过户给了另一购方。但在7月1日后，如果双方签完合同立即到房产部门进行预告登记，房产部门就不会对这套房产进行产权变更，卖方就是想毁约也无法实现。

　　因此，签了合同还必须办理房屋权属转移登记手续，不办理登记,即使已经占有或使用了所购卖的房屋，也不能取得所有权。通俗地说，房产证相当于房子的身份证，而房产登记簿就相当于派出所里的公民个人档案记录，身份证可以造假，而派出所里的记录想造假很难。房屋登记簿是房管部门的备案，是房产证的根据。为了避免纠纷，进行房屋登记是很有必要的。

　　登记簿是房屋真正的“身份证”

　　《办法》条：本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

　　十六条：房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

　　解读：这一条规定明白无误地赋予了房屋登记簿的决定性效力。也就是说，《办法》实施后，房产证的性质发生了巨大变化，它不再享有先进性、完全性，一旦房产证与房屋登记簿有分歧，除有证据证明房屋登记簿有错误的情况外，均以房屋登记簿为准。这就意味着，房屋登记簿将取代房产证，成为房屋归属的较终证明，房产证是否造假，一查登记簿便知。如果登记簿出错，只能通过行政诉讼，追究房管部门的责任，通过法律的手段予以更正。

　　从法律规定来看，房屋登记并不是强制行为，房屋登记不同于办理房产证，是否对房屋进行登记，是市民的自愿行为，只有房主提出登记申请，登记程序才会启动。不过，从更好地维护房主的个人利益来看，进行房屋登记不失为一个好方法。

　　登记公共设施可明确所有权

　　《办法》第三十一条： 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　解读：《办法》还将登记延伸到小区，主要针对小区的公共设施、设备以及公共用房等进行登记。这个规定的出现，有利于缓解开发商与业主之间的矛盾。

　　有关负责人介绍说，其实在众多的小区，绝大多数业主并不知道哪些设施是全体业主的，哪些是开发商的。对小区内公共设施的所有权进行登记，可极大减少开发商和业主对此产生的争议。

　　预告登记可防止一房多卖

　　《办法》第六十七条：有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：预购商品房；以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押；法律、法规规定的其他情形。

　　第六十八条：预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。

　　解读：在当前社会中一房多卖的现象时有存在，如甲方在某楼盘看中一套房，并与开发商签订了购卖合同，售价每平方米4000元。后来者乙方愿以每平方米4500元购下，于是开发商将房卖给了乙方，将甲方交的房款退还。这在以前，甲方是毫无办法的。但在7月1日后，如果甲方在签完合同后，立即到房产部门进行预告登记，房产部门不会对这套房产进行产权变更，开发商就是想毁约也无法实现。二手房的转让也是同样道理。

　　相关人士解释说,根据《办法》规定,当事人签订房屋购卖或者其他抵押等不动产物权的协议后,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意处分该不动产的,不发生物权效力,也就是后面的购卖不能算数。这样,就能给一房二卖的行为戴上“紧箍咒”。

　　市民购“小产权房”不办登记

　　《办法》第八十二条：依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。

　　《办法》第八十七条：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。

　　解读：在以前，《城市管理法》对国有土地上的房产有明确的登记办法，但对集体土地范围内的房产一直没有相关规定，相关的操作只能参照国有土地上的房产登记办法。从7月1日以后，不管是国有土地上的还是集体土地上的房产，一律都要进行统一登记。

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