关内关外跌幅不同

　　深圳关内关外楼市情况不一样，房价走势也不同，用关外代表关内、用特价代表平均等方式来谈论房价都是不严谨的，容易夸大现象，误导市场。

　　按照区域成交均价来看，从2007年7月较高峰到目前，关内福田、罗湖两区地理位置优势明显，房价较为合理，跌幅也较小，约在10%左右；南山、盐田是前期投资成份较大的区域，房价起伏较大，下跌接近30%，关外龙岗、宝安两区部分片区投资炒房也非常严重，整体跌幅也较大，接近20%。

　　当然，部分楼盘由于投资炒作成分比较大，房价的跌幅就较大，高于了上面的均值，严重的跌幅超过40%。对于高价成交的物业来说，当房价跌幅超过30%时，意味着已经成为负资产了（头付三成计）。目前，负资产物业已具一定数量，估计在2～3万套。

　　租金小幅下滑

　　回报率上升

　　受到租赁市场的供给关系影响，租金水平呈先涨后跌之势。3月份较高时达到37.8元/平方米每月，而随后几个月逐渐下降，到6月份时为33.2元/平方米，降幅为12.2%。一方面租赁需求下降，另一方面供给却较为充足，在购卖市场低迷的时候，很多资金压力较大、一时无法脱手的业主转卖为租，极大的增加了租赁市场的供应，使得供明显过于求，租金水平也就不断下滑。不过进入7月，随着应届毕业生的到来，租赁需求将会有小幅上升，租金也有所回升。

　　与房价一样，关内租金跌幅较小，关外则下滑较大。福田、罗湖租金稳定在42元/平方米每月左右，南山在36元/平方米每月左右，盐田在25元/平方米每月左右，宝安、龙岗在20元/平方米左右。通过对一些热点租赁楼盘的监测，租金回报率相对3月来说，普遍上升0.2～0.3个百分点。对于一些投资客手中的负资产来说，放租收取租金不失为减少资产损失的途径之一。

　　中小户型更易于放租

　　针对深圳单身青年较多的特点，中小户型的租赁需求较为丰富。90平方米以下中小户型物业成为租赁市场的成交主力，2008年上半年，90平方米以下中小型物业租赁成交面积占租赁整体市场的六成以上。租赁成交多，放租也较为容易，特别是一些商圈、办公区周边的中小户型，较为走俏，一旦有房放出，两三天便能租出去。

　　中小户型租赁需求多，租金水平也较高，租赁回报稳定。2008年上半年，中小户型的租金基本在38～40元/平方米每月之间，而大户型租金下滑幅度较大，较低时只有26.4元/平方米每月。

　　从以上两方面来看，中小户型更容易放租，且具有更高的租金回报率。对于属于中小户型的负资产物业，放租弥补损失更有优势。（编辑：苏苏）

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