案情： 房价上涨了，卖家不卖了

　　购卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给购方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待购方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如购方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给购方，购方也将45万元支付给卖方。

　　五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告购方，《定金协议》暂缓执行，需要购卖双方另行协商等。5天后，购方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让购方装修和入住。请求法院判决双方的二手房购卖合同继续履行，并赔偿经济损失。

　　争议焦点：定金协议是否就是购卖合同

　　购方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋购卖合同所应当具备的条款，其实质是一份购卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的实际使用中。

　　卖方则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订购卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订购卖合同，在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

　　法院判决：合同有效，卖方必须交房

　　法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了购卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署购卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。购方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给购方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及购卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋购卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该购卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给购方。

　　律师点评：合同性质不仅仅看名称

　　律师认为，在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等购卖合同的相关内容，此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了购卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。（编辑：凝水）

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