从2008年的楼市走低到今年的楼市小阳春，短短一年间，深圳楼市价格起伏很大。在二手楼交易中出现的纠纷问题凸显。不少市民纷纷向本报反映相关情况。记者从深圳市律协房地产与建设工程法律委员会了解到，近来他们也接到不少市民咨询以及委托代理相关案件。专家指出：二手楼的交易是一个非常复杂的交易模式，在购卖过程中可请律师把关，可减少不必要的麻烦。

　　房子涨价卖方违约

　　案例：李女士和张先生是一对夫妻，在福田区拥有一套房产证为夫妻联名的120平方米的房子。去年底，夫妻俩搬了新家，就想把原来的房产出售，于是委托中介机构卖房。

　　今年1月初，一位陈先生看中了这套房子，通过中介机构和业主之一的李女士商谈，结果李女士同意以200万元的价格把房子卖给陈先生。很快，他俩在中介的主持下，初步签订了二手房交易购卖合同，李女士和陈先生在合同上都签了名，陈先生交了5万元的定金给中介。在此过程中，张先生均没来现场。陈先生也没想到房产证是李女士和张先生联名的，他认为这宗交易只需李女士同意就行。

　　让陈先生没想到的是，李女士的丈夫张先生对妻子卖房的事一直不太支持。据陈先生说，他后来才知道，李女士当时和丈夫张先生双方存在分歧，李认为目前处于经济危机中，看空楼价；可张先生认为房价在回暖，一直对妻子急于卖房颇有意见，双方一直在争执，夫妻俩意见无法统一。因此，张先生也迟迟没有和李女士一起配合陈先生去办过户手续。

　　今年5月底，楼价回暖的趋势已很明朗，这套房子的在市面上的价格已到230万元，李女士和张先生的意见达成一致：原来出售的价格太低了，房子不卖了。夫妻俩一起找到陈先生，陈先生当然不同意，执意按原来签订的合同来办。这时，张先生指出：房产证是夫妻俩联名的，合同只有一个人的签名，不算数。中介也表示，双方产生纠纷，5万元定金暂不退，等问题解决后再退。于是，陈先生只好前来找律师咨询。

　　律师说法：深圳市律协房地产与建设工程法律委员会委员、广和律师事务所律师陈凌说，据深圳市律协房地产与建设工程法律委员会的不完全统计，这类由单边违约造成的纠纷，约占二手房交易纠纷的30%左右。购房者要购房头先要确定房屋的实际产权情况，可委托律师到深圳档案大厦，了解该房屋是否已抵押、是否多人共同拥有等。如果房产是多人共有的，签有关合同时，一定要共有人都签名同意，否则会导致合同无效，损害购方利益。

　　房产跌价购方违约

　　案例：去年2月份，王先生看中了张小姐要卖出的一套房子，这套80平方米的房子位于南山区，当时价格是150万元，王先生表示要购，并表示会积极筹钱。在中介的主持下，初步签订了二手房交易购卖合同，王先生给中介交了定金5万元。经张小姐同意，王先生搬进了这套房居住。但让张小姐着急的是，王先生迟迟不履行合约，总以各种理由进行推托，让她不知怎么办才好。

　　原来，随后的一段时间，楼市遇冷，不少楼价都大大下跌了。王先生看到这个情况，担心自己会吃亏，一直下不了决心。去年9月份，张小姐拥有的房产在市场的价格只值100万元了，王先生明确表示不购了。张小姐听到这个消息，感到很生气。她说：他这样做，浪费了我好几个月的交易时机，太过分了。张小姐让王先生马上搬出去并交租金，然后再解决双方的纠纷。但王先生表示已交了定金，他也有损失，建议张小姐到中介处取回定金作租金。中介则表示，双方的购卖纠纷没解决，他没有权力返还相关定金，建议双方打完官司后，再返还定金。结果，王小姐找了朋友，花了不少时间软硬兼施，才把王先生请出房子。随后，王小姐只好找律师来帮助，解决房屋购卖纠纷。

　　律师说法：广东君凯律师事务所吴晓荣律师说，一旦到了合同约定的履行时间，对方没有履约的话，一定要及时做出相关的法律行为，发出催促函或解约函，这些函件提示要慎重，如果处理不慎，会被对方捉住破绽，反而不利于问题的解决。因此，较好委托专业律师代出律师函，才能发生相应的法律效力。此外，在房屋交易过程中，购卖双方均应谨慎对待交楼问题，特别是对卖方而言，一旦房屋交付予购方之后发生购方违约情况的，此时卖方会非常被动，出现以上案例中所述的把购方请出房子难的情形。

　　合同约定不明起纠纷

　　案例：高先生购了吴小姐位于罗湖的房子，他俩在中介的主持下，初步签订了二手房交易购卖合同，约定卖方实收110万元，高先生需要承担所有税费，合同没有明确说明到底要承担多少，怎么承担。签完合同后，高先生回到家里，和家人一起算账，发现税费的金额高出了心理预期和预算，这笔税费需要10多万元。高先生一家的购房前期款项一下子比预先设想的多出了十几万元。而这十几万元是没有办法办理银行贷款的，必须全部由自己一次交清。这是高先生之前未曾想到的，高额的前期款项让他没有办法承担，他再三考虑后，较终选择违约，不履行合同约定。而此时，吴小姐当然不同意，双方起了纠纷，较终需要走法律途径进行解决。

　　律师说法：广东君凯律师事务所吴晓荣律师认为，合同约定不明指的是在合同中双方的权利义务约定不明，其中包括对双方在房地产交易过户过程当中的税费约定不明。据不完全统计，房地产交易的各种税费有24项，购卖双方在签合同时，应对税费的缴纳进行约定。如果约定卖方实收房款，税费由购方负责的话，这种情况是比较明朗的，购方应及早计算税费的成本有多少，并且预测能在相对短的时间内能拿得出这笔钱交税费。因为税费一般不在贷款之列，购家应做好充足的现金准备。如果购方对这方面的理解有偏差，就会引发纠纷。

　　租约等因素引发矛盾

　　案例：昨天，唐小姐向本报反映她的烦心事。我来深圳5年了，一家5口一直租房子住。我家的租约在今年5月到期了，因此，我打算在租约期满之前，购一套属于自己的房子自住，好过上安稳日子，没想到在购二手房过程中会遇到这么让人烦心的事情。

　　5月初，唐小姐看上了龙岗城的一套100平方米的房子。于是通过中介和业主刘先生接触。双方很快同意以110万元的价格成交，并在缴纳税费方面也做了约定。唐小姐在看房过程中得知这套房还有租客时，她反复向刘先生强调：我们想马上搬进去住，你的租约问题能否解决？刘先生当时胸有成竹地表示：他完全有能力解决这个问题。

　　于是，双方签订了二手房交易购卖合同，唐小姐交了房款，正当唐小姐一家兴高采烈地搬进新家时，却半路杀出个程咬金：租客执意不愿意搬出去，一定要租住。租客还表示：他不但要租房子，他还愿意按唐小姐成交的房子的价格，把这套房购下来。这可让唐小姐不知如何是好。

　　律师说法：广和律师事务所律师陈凌说，民法中有这样两个基本准则，一是购卖不破租赁，即双方购卖房子，不影响原来租约的履行，此时，若唐小姐想住进新房，较有效的办法就是请卖方与租客解除房屋租赁合同，按照他们双方当时签订的租赁合同给予租客相应的赔偿，因为此时房屋所有权人仍然是卖方，且房屋租赁合同的双方也是卖方与租客；二是房屋租赁方在产权上有优先权，即在二手房交易时，若在购房价格与其他购购条件一致的情形下，租赁方可以比其他房屋购购人享有优先购购所租的房产。这个问题相对复杂，她建议唐小姐找律师解决问题。

　　中介操作不规范问题多

　　案例：陈先生向本报反映：他在福田区一个小中介机构看中一套60平方米的房子，双方在中介的主持下，初步签订了二手房交易购卖合同，约定80万元成交。中介人员当时打包票：2万元包税费和中介费。

　　这名刚入行的中介人员当时为了交易成交夸下海口，他没想到相关税费要10万元左右，他在概算后反悔了。因此，陈先生和卖方都不愿承担这笔费用，和中介扯起皮来，矛盾也不断升极，近日，三方吵得激动时差点动粗。

　　愁眉苦脸的李小姐日前也找律师咨询相关问题。她来深圳一直打工，好不容易存上一笔钱，想在龙华购一套60平方米的房子，她通过一名老乡作中介，和一名业主联系上，谈妥35万元成交。在这名老乡的主持下，李小姐先把5万元定金交给老乡，老乡给她开了一张收据。此后，她给了老乡7000元的中介费。没想到，后来，业主反悔不卖房了，李小姐当然不乐意，于是想找老乡解决纠纷，可怎么也找不到他了。李小姐不知如何是好，只得找律师咨询。

　　律师说法：广东广和律师事务所的郭璇玲律师认为，在二手房交易过程中，中介运作不规范，很容易酿就纠纷。因此，在交易中选择诚信的中介至关重要。除此之外，购卖双方也需要存有应有的谨慎和小心。如上述个案例中，若陈先生不是只听信中介片面的夸海口之词，而是让中介计算一张税费单据出来，那么就不会出现2万元包税费和中介费，结果却出现了税费要10万元左右的问题。上述个案例中，对于购卖双方购房过程中的交钱行为，一定要在中介公司的主持下进行，并且必须当场拿到中介公司开出的收款凭证，而不要轻信业务员个人。

　　专家支招

　　律师参与交易有利避免纠纷

　　据深圳市律协房地产与建设工程法律业务委员会主任、建纬律师事务所主任贺倩明说，深圳的二手楼纠纷较多，据不完全统计，去年我市相关案件有1万多件，主要分为两类：一类是房屋租赁纠纷，一类是二手楼交易纠纷。为了解先进地区解决相关问题的情况，深圳市律协的李淳会长、陈治民副会长，以及房地产与建设工程法律业

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