近期杭州有不少早已“售罄”的楼盘，眼看到了交付期却突然又有新房源推出，而且楼层、户型都不差，甚至价格还比之前便宜。向销售部打听，得到的回答都说：这些原本是“限制房产”刚刚转为可售房源。

　　“限制房产”眨眼之间遍地开花，不禁让人疑惑：所谓的“限制房产”到底是些什么房？杭州有多少“限制房产”，这些房子能不能购？

　　5605套限制房，“隐居”杭州主城区

　　不看不知道，数数吓一跳。根据杭州透明售房网统计，截至11月5日，杭州主城区内269个楼盘有“限制房产”共5605套，面积近140万平方米，这其中80%以上是住宅以及酒店式公寓，其余则是一些商业用房和物业管理用房、公配设施设备用房等房源。这些“限制房产”在透明售房网上被标注为红色，几乎每个楼盘的房源信息中都有这样的红色小方块，有些数量高达百套以上。如市的宝善公寓目前显示有201套限制房，其中住宅143套；下城区的水岸雅苑在网上显示有200套限制房，其中住宅有195套。

　　不少限制房开始解除限制上市。现已交付的景江城市花园（查看地图）位于钱江三桥边，杭州透明售房网的数据显示，该楼盘目前可售住宅仅为13套，但限制房产有614套，其中93套是住宅。当记者致电该楼盘销售处时，销售人员热情地表示这些限制房即将解除限制，纳入正常销售：“你过来看看吧，近期内会解除限制的，价格在16000～17000元/平方米之间。”

　　不过很多限制房属于回迁房。清泰南苑共有124套限制房，其中有107套住宅；西子铭苑（查看地图）现有192套限制房，其中有166套住宅；中凯东方红街公寓，225套限制房，全部为住宅。这么多限制房源能不能拿出来卖呢？“当然会卖啊，不过只能卖给回迁户。”这三个楼盘的销售人员都表示，这些大批量的限制房是拆迁安置房，一般不会对外销售，但也不排除回迁户消化不了，有少量房源会进入市场。

　　五种原因产生“限制房产”

　　目前杭州透明售房网上的这些“限制房产”是由于什么原因限制销售的呢？记者从杭州相关主管部门了解到，“限制房产”主要有五类。

　　类是楼盘建筑面积超过规划设计标准。比如小区规划总建筑面积10万平方米，结果预测建筑面积有10.5万平方米，这多出来的0.5万平方米就不允许办理预售证，该楼盘必须有相当于0.5万平方米的商品房限制销售，直到建筑结顶以后，完成超标部分的建筑面积实测，补交土地出让金以后，这些“限制房产”才能正常销售。

　　类是申请在建工程抵押的房源。根据《城市房地产抵押管理办法》第三条，对“在建工程抵押”的定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。也就是说，只要抵押人将贷款偿还给银行，就能重新取得对这部分房源的处理权，这些房源什么时候能卖较终由开发商说了算。所谓的限制销售只不过是销售技巧而已，实际就是“未售”房源。

　　第三类是不可销售的房源，包括物业管理用房、公建配套设施设备用房等。

　　第四类是定向销售房源，比如拆迁安置用房等。

　　第五类是因司法查封或其他违规原因被限制销售的房源。这类房源必须对房源进行解押之后才能合法销售。

　　购购限制房产要小心

　　每个楼盘都有限制房源，数量多少不同而已，目前比较普遍的是前三类情况。

　　购房者购这类房产，要留意限制房的不同性质。如果是拆迁安置房的，其户型、朝向通常不如同一个楼盘中的普通商品房，价格也应该比商品房低；在建工程抵押的商品房，在解押前可以签订购购意向书，但不需要支付房款；被司法查封的房子解押后要确认产权归属后再购……这些房源虽然都被限制销售，但它们的实际情况不同，购房者需要注意的内容就不同。

　　一般限制房产的数量超过50套的，如果不是拆迁安置用房就是申请在建工程抵押的商品房。因为银行允许开发商以楼盘、以幢甚至是以套为单位进行抵押，解押时也是按照原来的抵押单位进行解押。

　　去年8月杭州市房管局出台了《关于进一步加强商品房(预)销售管理相关事宜的通知》，其中规定：“对办理商品房(预)销售审批手续后作期房预售的不得办理在建工程抵押”。所以一般来说去年8月以后申领销售许可证的楼盘都不应有在建工程抵押的商品房房源。如果你意向购购的楼盘有这样的限制房产要销售，一定要向开发商了解清楚，并确定你看中的那套房子已经解押再签合同。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！