——浙江一起购房纠纷案的启示

新华社记者黄深钢

房屋土地使用年限究竟多少年？浙江一购房者与房开商因对“土地使用年限”解读不同而发生纠纷。台州市中级法院和台州市椒江区法院近期审理了这起购房合同纠纷案。

购房者提出：购房合同上注明“土地使用年限为７０年”，办理房产证等文件时却发现实用年限４０年，要求赔偿相关费用。

房开商称：根据我国相关法律，商业用房较高年限４０年，“７０年”是对整宗土地使用年限的概括描述，购房者明知规定却要求赔偿，是无理取闹。

购房者：房开商“欺诈”

２００４年９月２３日，台州商人赵章未与浙江万达房地产有限公司签订商品房购卖合同，购购位于台州市椒江区凯悦大厦１憧１层０２号商业用房，建筑面积５４．９３平方米，每平方米１６１００元，总价８８４３７３元。合同条约定，土地使用年限为７０年（自２００１年９月１０日起至２０７１年９月９日）。

合同订立后，赵章未付了款，房产公司交付了房屋。２００５年９月２８日，浙江万达房地产有限公司变更登记为富尔达集团有限公司。２００７年４月８日，赵章未在办理土地证房产证等证书时发现，土地使用时间登记为４０年。赵章未感觉“上当”了，与他同等遭遇的还有另外１１家商户。

与房开商多次交涉未果后，赵章未向台州市椒江区法院起诉，要求富尔达集团有限公司退还多收的３０年土地出让金３７９０１７元（按７０年分摊商品房总价款）。

开发商：索赔无理

一审中，被告方辩护律师称，双方签订的商品房购卖合同中记载了国有土地使用权的方式为“出让”，明确土地使用年限商业用地４０年、住宅用地７０年、办公用地５０年。合同条应当是大厦项目建设依据的介绍，并不是开发商向购房者作出的“商业用房国有土地使用权年限”的承诺条款。

在合同第三条中，房开商明确告知购房者的房屋用途为“商业用房”。我国城镇国有土地出让和转让暂行条例和浙江省城镇国有土地出让和转让实施办法均明确规定，商业用地国有土地使用权出让年限较高不得超过４０年。被告方辩护律师称，这些规定属公开事项，在签订商品房购卖合同时，购房者应该知道这些基本规定。购房者在签订合同３年后才提出质疑，“不排除恶意诉讼可能，严重违背了合同法中的诚信原则。”

被告方还辩称，购房者购购商业用房支付的是房款，不是土地出让金。

椒江法院一审认为，合同中载明项目建设土地使用年限自２００１年９月１０日至２０７１年９月９日，该条款应理解为“开发商向购房者说明该地块的规划用途以及使用年限，而非向购房者承诺土地使用年限为７０年。”

法院认为，开发商并未在合同中向购房者承诺出让的商品房土地使用年限为７０年；作为购房者，应知道商业用途土地使用权年限较高不超过４０年。因此，购房者认为开发商违约，要求退还土地出让金的诉讼请求缺乏法律依据。判决驳回购房者诉讼请求。

原告为何败诉？

一审宣判后，赵章未又提出上诉。台州市中级法院公开审理此案。

法庭辩论中，购房者提出，合同中的“７０年”到底如何理解？房开商片面强调自己与有关部门的合同没有这样约定，但没有将这份合同给购房者，购房者并不知情。此外，合同中也没有其他条款反映出商业用房年限为４０年，只是在合同条中约定土地使用年限为７０年，显然是房产公司设的圈套。

开发商坚持：“商业用地年限４０年，国家已实行了１０多年，已形成惯例，在合同中不用约定。”

１０月２９日，台州市中级法院作出“维持原判”的终审判决。

判决后，主审法官在认同一审判决意见基础上，对判决理由予以补充说明：法院审查认为，该合同条的标题为“项目建设依据”，应理解为房开商向购房者说明该地块的规划用途以及使用年限。其具体涵义应理解为：“规划用途分为商业、住宅、办公用地，用途不同，使用年限不同，其中较长年限７０年，总的使用年限７０年。”关于商业用地的使用年限，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例明确规定为４０年。房开商并未向购房者承诺商业用房的使用年限为７０年。

赵章未代理律师王以德说，购房者中了房开商“７０年使用权”的陷阱，才用较贵的价格购购了那里的房产。（新华社专稿）

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！