法院同时还判物业公司赔偿电梯广告位收益18万元，原告律师称此为北京头次业委会告赢物业。

美丽园小区业委会日前胜诉北京鸿铭物业管理有限公司(以下简称北京鸿铭物业公司)，据原告律师称，这是北京头例业委会告赢物业公司的案例。据了解，这起案例的纠纷焦点为物业收费。业委会认为物管公司在小区总体住宅建筑面积、住宅套数，电梯规格、数量及高压水泵数量等方面的收费计量依据与事实有误差，虚抬了物业收费标准，要求物业公司因此降低保安费及保洁费。目前二审判业委会胜诉，业主每月物业费每平方米将下调1元多。同时法院还判物业公司赔偿电梯广告位收益18万元。

败诉后的物业公司一年收入将减少277万元

美丽园小区业委会状告北京鸿铭物业管理公司物业费官司近日有了结果：业委会起诉的13项诉讼请求通过了12项，同时法院判物业公司赔偿业主电梯广告收益18万元。

早在今年5月11日，美丽园小区业主就将小区物管公司北京鸿铭物业公司告上法庭。小区业主王女士称，业主与物管公司在物业管理和收费上一直纠纷不断，主要是业主认为物管公司存在不实收费的情况。王女士还称，小区上一届业委会曾与该公司就物业收费问题进行过多次磋商，该公司也曾承诺对物业收费进行合理调整，剔除不当部分，但至今未公示调整情况。

日前市一中院做出终审判决，除“公用天线管理费”外，法院对13项诉讼中的12项给予了支持。据估算，胜诉后小区每月物业费平均支出将比之前每平方米下降1元多，若以减少1.1元、全小区21万平方米计算，物业公司一年收入将减少277万元。业委会原告律师周杰表示，这是北京市头次业委会告赢物业。

挤掉全部水分后的物业费变成1.58元

美丽园业主委员会主任雷霞称，美丽园小区业主委员会此次能胜诉，对北京市所有小区都将起到一个借签作用。这个官司胜诉的亮点是挤掉了原物业费里的水分。雷霞告诉记者，美丽园小区以前物业收费是2.72元，挤掉水分之后，变成了1.58元。以电梯为例，美丽园小区规划电梯数目为118部，实际竣工却只有111部。但物业公司在电梯收费时却按照规划电梯数收取。雷霞称，如果把多收的7部电梯运营费扣除，美丽园小区物业费每平方米一下就降了1角多。

另外，除电梯收费外，水泵收费水分更多。挤出水分后，物业费每平方米又减少了约0.28元。除去所有水分，现在的物业费已减少了1.14元。

物业费按何种物业状况计算缺少法律依据

雷霞称，小区实际竣工面积、设施设备数量与规划面积往往存在偏差，当遇到这种问题时，物业费应按规划还是按实际竣工物业状况计算？对此现行物业收费办法中没有明确规定，在实施过程中市建委相关部门也没有明确的指导意见，这就为日后出现纠纷埋下了祸端。雷霞建议，美丽园小区的这一案例也反映出目前相关法律缺失的问题，有关政府部门应对此加以重视，尽早完善相关法规，以减少纠纷隐患。

举案说法

购家应重视《业主临时公约》

此案例对业主维权有很好的借鉴作用

提示1 尽早成立业委会

孟宪生认为，美丽园小区的胜诉显示了业主大会及业委会的力量。没有这一组织，单个业主很难查清公共设备、设施的数量及相关事实真相。所以通过这个案例，提醒业主入住小区后，应尽快召开业主大会并选举业委会，这样小区公共财产和利益才有法律上的主体。才能有效地保证公共财产安全及对公共利益进行有效维护。

提示2 充分了解业主权利

此外，通过这一案件，业主应对《业主临时公约》引起足够重视。从本案终审判决看，法院主要是依据《业主临时公约》作出判决，而多数小区业主根本没有将业主临时公约当成一回事。因此提醒广大业主，在签订合同前，一定要认真查看《业主临时公约》，了解公约约定的业主权利以及公共利益所在。按照《物业管理条例》规定，《业主临时公约》是开发商在销售房屋之前制定的对有关物业的使用、维护及管理规定，代表业主的共同利益，对业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项进行约定的法律文件，该文件对业主具有约束力。对此文件，业主应当高度重视。

提示3 要求提供前期物管

委托合同这个案例同时还给了业主一些其他启示。如业主在签订物业合同时应注意什么？孟宪生提示，现在物业费问题是业主关注的焦点，但很多业主在购房时除口头提出物业费标准外，不注意取得有关物业费问题的任何书面证据，这样就为交付房屋时物业费的变化留有更多的漏洞。

此外，很多开发企业在签订房屋购卖合同时，只注明物业管理合同委托的内容，但没有确定物业管理费标准；只要求购受人承诺应当履行前期物业管理合同确定的义务，但缺乏明确的义务内容。另外，现在的政府规范性文件，更强调市场调节和市场价格，购受人(业主)就要承受前期物业管理合同的义务，所以购受人在签订购卖合同时，应当要求开发企业将签订的前期物业管理委托合同作为购卖合同的附件提供，以备查验。(记者 吴海花)

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