赵女士：2006年底，我购购了某小区的期房，开发商合同承诺今年6月30日交房，结果今年9月30日开发商才电话通知我10月2日办理入住手续。我询问开发商是否有准住证，开发商称目前正在办理中，还没办下来。所以10月2日我没去现场办理收房手续。10月7日，我再次询问开发商准住证一事，他仍说没有准住证。

　　关于延期交房涉及到违约金赔偿一事，开发商口头承诺业主入住3个月后赔偿违约金，违约金的计算日期截止到9月30日。开发商一直催促我尽快办理收房手续，并缴纳一年的物业费和取暖费才能拿到钥匙。

　　我觉得开发商没有取得准住证，就表示房子不具备入住条件，所以不能收房。

　　我很想知道：是不是没有准住证就一定不能收房？开发商延期交房赔付的违约金数额应该怎样计算？物业费是不是从开始装修准备入住时才开始计算？

　　“房律师”：

　　张盈律师事务所李东光律师认为：1、根据《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》的相关规定，本市新建住宅商品房，在交付使用前，均应当按规定领取新建住宅商品房准许交付使用证，不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。准许使用证的办理以项目竣工、配套完成为前提，开发商未获得准许使用证，说明该项目开发建设尚未完成或有瑕疵，未获得相关行政机关的认可，尚不具备交付条件。

　　因此，为保障业主就该房屋的合法权益，业主不应在没有准入证的情况下就收房。如果业主在此情况下收房，可能会承担风险，例如房屋毁损、灭失的风险在房屋交付使用后将由业主承担。

　　2、开发商延期交房赔付的违约金起算期依约定为今年6月30日，截止日为开发商取得新建住宅商品房准许交付使用证后，实际将房屋交付购房人之日。违约金的费率依双方约定，但约定的违约金低于造成的损失时，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

　　另外，开发商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交付，购房人可以向法院请求解除合同。购房人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　　3、根据赵女士叙述的情况，由于开发商尚未交付房屋，购房人不应承担房屋交付之前的物业费，物业费的起算时点应为房屋交付使用之日。

　　纪律二：没有办理产权证的二手房，谨慎购购

　　李先生：我打算购购一套房屋，该房屋还未办理产权证，但有1998年与房产开发公司签定的购房合同和当时的购房收据。据我了解，2005年前后天津市人大出台了一个关于办理2003年以前所购问题房屋产权证的条例。凭上述文件可以办理相关产权证。但我担心该购房协议书上只有房产开发公司的章，没有其他如代理销售商及其图章。我看了朋友1998年购购房屋的购房合同，上面有代理商天津市房地产管理公司以及该公司的图章。

　　我想问：现在该房产公司业已倒闭，所以我不敢贸然购购，担心凭现有的购房合同不能办理房产证，是不是所有的开发公司的房屋必须由代理商进行销售？我想购购的这套房子的房产公司属四级开发商，“四级”代表什么意思？是否具有销售房屋的资质？我该如何着手解决该房屋的购房问题？

　　“房律师”：

　　张盈律师事务所李东光律师认为：1、商品房可以由开发商自行销售，也可以委托代理公司销售，代理销售不是法律强制性的，开发商拥有自行选择权。

　　2、依资金实力、开发实力、技术实力等体现综合实力的指标，由高到低将开发商分为一、二、三、四、临时五级开发资质，“四级”应为该项目开发商的房地产开发资质等级。该开发商是否拥有销售房屋的资质要看其营业执照的营业范围有无此项，一般情况下，房地产开发企业同时拥有销售房屋的资格。

　　3、根据李先生所述意向购购房屋没房产证、房地产公司已倒闭等情况，购购该房屋会有比较大的风险。如有强烈的购购愿望，建议待卖房人取得产权证后再购购该房屋。

　　纪律三：商住两用房，何种收费标准？

　　宋女士：我购购了一处40年产权的商住两用房，当时开发商口头承诺水电等费用按民用标准收取，但临近交房，开发商却在小区内贴出通知：水电暖气等费用按商用标准收取。我想问一下：开发商的行为是不是侵犯了业主的合法权益？“房律师”：

　　张盈律师事务所李东光律师认为：根据宋女士所述情况，开发商口头承诺水电等费用按民用标准收取，但实际按商用标准收取的行为属违约行为，侵犯了业主的合法权益。宋女士如想维权，头先应收集开发商曾承诺水电等费用按民用标准收取的相关证据，这是维权的前提。

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