特别提醒：

　　徐汇、长宁、静安、普陀、卢湾、黄浦和浦东新区7个区将头批试点开设受理点。而上海银行、中国银行上海市分行、民生银行、中国工商银行上海市分行和中国建设银行上海市分行也已与上海市房地产交易签订了合作协议，并已开通了资金监管专户。

　　上海市房地产交易的“存量房网上交易服务体系”春节前将正式开通，目前，二手房网上交易正进入 阶段。届时，市民将可以通过该系统进行二手房挂牌、成交、资金流转和产权登记等全流程交易。原先二手房交易中购卖双方较为担忧的资金安全问题，将在二手房网上交易通道中得到彻底解决。

　　纪律一：严格按照挂牌程序进行

　　本市居民如果想通过便捷和安全的二手房网上交易渠道，开始自己购卖（或置换）二手房过程，其流程是：网上挂牌申请———资格审核———确定交易撮合方式———网上挂牌。之后，售出方可以选择是否需要中介、监管等服务还是购卖双方自己进行“手拉手”购卖。市民选择网上挂牌，要前往设立在各区县交易的网上房地产服务受理处提出上网挂牌申请，签订《上网购卖挂牌申请及承诺书》。申请上网挂牌的时候，应递交《上网购卖挂牌申请及承诺书》以及身份证明复印件、房地产权证书。在此需要说明的是，如果卖家是委托代理人向登记机构申请上网挂牌的，还应当提交当事人的委托书。

　　纪律二：遵守监管流程利人利己

　　市房地产交易的监管机构将对上网挂牌的二手房网上交易的交易价款、交易税金、交易、登记的费用以及贷款担保费、保险费等保障交易成立的价款和费用，通过交易在银行开立的资金监管账户进行监管。

　　监管机构的监管范围：交易双方签订房地产购卖合同→交易机构与交易方订立监管协议、办理相关监管文件→转交银行和登记机构、移交房地产权证书给购方→移交抵押登记证明和抵押权注销通知给贷款银行→办理监管价款的支付、与交易有关的其他手续。这样，交易资金的安全得到保障。具体情况又分三种：

　　1、卖方无贷款抵押，购方又可以一次性付款的：将监管价款存入监管帐户———网上办理转移登记手续———交易审核———转移产权证。

　　2、卖方无贷款，而购方需贷款的：购方向银行提出借款申请———银行初审，监管加快存入监督帐户———监管机构出具资金监管凭证———银行同意放贷———网上办理转移登记手续———交易审核———转移产权证、抵押证明。

　　3、卖方有抵押贷款，购方可以一次性付款：监管价款存入监管帐户———监管机构出具监管凭证———卖方持监管凭证向银行申请注销抵押权———银行审核，同意注销———网上办理转移登记和抵押权注销登记———交易审核———转移产权证和抵押权注销证明。

　　4、卖方有贷款抵押，购方也需贷款购房，即转按揭：头先购方向银行提出借贷申请———银行初审，监管价款存入监管帐户———监管机构出具资金监管凭证———受让和转让贷款银行办理资金交接———网上办理转移登记、抵押登记和抵押权注销登记———交易审核———转移产权证、抵押证明和注销抵押权证明。

　　纪律三：确保资金安全杜绝风险

　　二手房交易中，交易风险的莫过于转按揭，而通过二手房网上交易通道进行转按揭，“资金监管”将使资金安全得到保障。

　　专家介绍，所谓的转按揭一般是指仍处在按揭中的房屋进行再次购卖，该房屋的购方仍需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款。如果卖出方的房子尚在抵押过程中，本身还有部分房款处在银行贷款的按揭中，同时购家也需要贷款，就必须办理转按揭。由于卖方的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要将购家所贷款项先发放，以还清上家的笔贷款，取得房产证明，才能进行房屋产权过户。所以，转按揭的二手房交易其风险在二手房交易中较为典型。

　　比如刘先生的有一套100万的房子，其中贷款70万元，至今还有65万元按揭贷款未还清。现在刘先生将该房屋委托中介公司出售。曾女士通过中介公司欲购购此房，双方签订了房屋购卖合同，同意以120万元的价格成交该套房屋。曾女士先期支付40万元作为购房头付款。刘先生于是去银行办理“按揭变更”，即申请提前还款手续，同时由中介公司担保，曾女士在另一家银行申请办理了80万元的二手房按揭贷款，贷款的银行提前放贷，支付给刘先生65万元用于其提前还贷解除抵押。之后，刘先生与中介公司办理房屋过户全权委托并公证。待过户成功，中介公司将产权证重新抵押并登记，然后将剩余款15万元交予刘先生，至此交易完成。但是在这中间可能存在几种风险：一是购家的银行贷款发放给下家还清其房款后，卖方突然改变主意，拒绝过户。二是购家拒绝还贷。三是银行拒绝提前放贷。四是交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款。五是交易完成后购家无法顺利拿到房产证。

　　二手房网上交易的监管机构提供的监管服务，将使这些风险变成不可能。因为下家的贷款办好后，帮上家还清房款，一直到银行解除上家房屋抵押，产权登记的完成，全过程均在监管机构的监管之下。

来源：申江服务导报

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！