一、涨跌肌理分析

　　这个从房价涨跌历史可以明显看出端倪。房价涨，也是因为城区地价高涨并且消费、投资、投机角逐地段，较终导致城区成房价领涨区域，也是一个城市所谓标志性建筑在住宅开发方面的反映。但我们应该看到，在剧涨前期，城区的房价一直由供求所决定，因此城区平均价位高于次级或边郊区域一两千元是正常的，再在此基础上的涨出部分基本是投机与过度囤积带来的泡沫沉淀的反映。

　　然后，在一个冬天，房价往下，那么，城区的房子与边郊区域的房子相比较，到底谁的价格弹性大？对于购购力不足的群体来说，边远区域的房价价格弹性大，那是因为其主要靠价格这个卖点。正常经济分析，排除中高端消费中的价格型群体，主流部分并不是购购力导致其拒绝消费，而是心理价格、购房的心理优势，在高房价的反衬下显得单薄。所以在房价掉头向下，则城区的性价比是较先凸现的，因为要刺激需求发生，必须让实际价格回归到有购购力需求者的心理水平附近。

　　因此笔者认为，城区无论目前，还是未来一段调整期，抑或是整个经济波动恢复正常的几年时间内，城区的房子因为房价向上缺乏快速、利空的政策动因与市场动因，从而应该成为有购购力消费者的头选，而在目前来看，这实际上一种抄底购房，因为城区的房价如同土地一般稀缺，没有底，一旦下跌到一定程度，产权所有人可以选择持有或被收购。

　　到下一个上涨周期，城区依然头当其冲，所以会有婆家看得中城区的项目的，所以理想的抄底时间就是现在，至上半年政策陆续出尽的这段时间。

　　二、涨跌边际分析

　　我们可以把每跌一定水平，导致成交量回升的效应，做一个简单的边际分析。有个简单的规律性结论，就是它应该是波线，即开始降，因为开发商普遍属于试降，所以边际很小，带来的成效也不明显，然后有跟进，降价幅度增加，成效慢慢上收，但不会无限探底，因为除了消费者在盯着，降到一定程度便成为了肥肉，投资者及机构会看中其未来反弹潜质而产生收购行为。

　　按照这种规律性认识，本人认定，目前至2009年上半年将是城区的“降价中腹”，此后将步入“后期降价时段”，其效应会为投资者或机构所掠夺。所以建议现在开始的一段时间是在城区购房置业的良机，针对于被收购或探底反弹来说，也就是抄底。谨防非消费个体“反抄底”。

　　三、降价动机或压力分析

　　地价遵守的规则基本与地段价值论成正相关，地价拐点早就显现了，一旦预期下跌，开发商信心受挫就是地价拐点来临之时，基于市场拍卖的、高房价时期的地王，到拐点后的理性拿地与起拍价拿地，我们会发现主要还是集中在城区，看看品牌开发商及大房企，他们进入下一线城市，目标就是让自己的土地储备永远不偏离地段这些成分。

　　房价涨除了投机因素外就是地价的拉动了。所以当地王旁边有一个按照起拍价拿的地块，很自然地，要么通过并购及吸收合并形成对主要区域的垄断，要么就是开发商降价促销了，压力来自两个方面，一个是未来预期楼面成本与建筑成本持续走低，二个是新增产品成本利润化，什么意思呢，一方面是成本低，存量产品成本高，两相比较具备一定的优势，另一个方面是新增产品具备“零费用营销效应”，即有那么多存量并且成本高于自己的旧房子在旁边，他们的营销费用边际趋近于零。

　　基于此，处于城区的项目，要么开发商比较肥可以独挺或吃进周边竞争对手，要么就必须抓紧政策密集时段赶紧出货，利用好城区降价波线规律，在波峰到来前出货。

　　再一个促进城区开发商加速降价出货的推力来自于资金占用，房价高往往负债率也高，占用资金费用也高，这三高决定城区开发商的降价压力大于周边次区域或边郊区域。

　　四、购方竞争与后势分析

　　人们总以为供过于求就会出现购方市场，供不应求就会出现卖方市场，在房地产市场没有这个规律。同样，消费来看，购涨不购跌依然是购家较忠实的选择，谁也不想在购了房立马发生数字贬损，而且人都要面子，越是寒冷的冬天，大家都说房价要跌，进一步见底，这个时候购房的现实消费者，越需要开发商给出的“购涨不购跌”以补强他们的购房后心态。

　　其次，能够集中发生着消费的必然是较具购购力的群体集中看好的区域，不然，开发商不敢在没有销售预期的前提下大规模降价销售，购家也不敢在零散作战中选择自己的房子。所以，目前城区，集中了外来人口置业、本地中高收益人群及部分中产人群置业、本地化外地人群的安家型置业、经历过危机挤兑的先进行业管理层或言白领、异地投资消费这些现实的消费者，只要性价比凸现，他们就会掏钱，所以城区降价促销效果远远大于边郊区域与次级城区。

　　再来看看后势，会不会因为购的人集中在城区而产生房价快速反弹呢？不用担心，也没这个必要，一来城区项目的降价销售直奔现金流而来，只要销售效果不会着眼于多卖的那么一点利润；再一个，预期地价下拐的区域，谁也不愿意让自己的存量房等着被新增低成本项目“吞食”。

　　五、投资或物业功能分析

　　再看看危机环境下，城区房子投资或物业功能方面的独特优势。危机的后续效应将会是萧条，就业、消费、各项 性支出，都会较往日收紧，因此，租金也会由边郊向城区递减，商务空间如商铺、写字间也非常自然地向城区“还原”，从而让地段价值在城区无限细化和具象化。

　　另外，伴随萧条的另一个方面变化就是生意还是城区有保障一些，阵地的收缩会让城区的不动产物业价值呈现一定的机会。

　　再一个就是房价不可能持续向下，反弹点往往也是城区，那个时候消费者发生消费，都会依据地段来决定选房区域，导致城区又一次成为飙红区域。也因如此，城区的抄底性投资，除了前述的回报稳定些外，升值利基也较为明显。

　　六、产品特性分析

　　再看产品特性，我一直不同意政策控制商品房的结构，也不赞同北京市长先生的见解，认为符合中产消费的房子少了，主要原因是总价超过了心理预期，在中产人士看来，同样是“痛并快乐着”，谁愿意购个一室一厅居住着，什么是中产，不是他现在多么的富裕或比一般人富裕，而是他们的预期收益福利比穷人更稳定更来得有力度。所以中产的预期居住愿景与城区的产品是完全吻合的。舒适三居室永远是他们的心目偶像。

　　正因如此，中产紧盯的区域实际在城区，因此只要开发商价格到位，城区将是消费热点，也是抄底区域，因为制约快速反弹的是政策预期与现金压力，但谁都知道，开发商销售了，难道无限使用“薄利多销”吗？

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