○评估大行动

　　1月4日13时整，记者与王女士在泰达北斗星城售楼处集合。王女士的房子是泰达北斗星城2期，位于整个楼盘的靠内位置，小区的旁边有正在兴建的北斗星城3期，环境闹中取静。王女士的房子位于2期的 位置，旁边是一片绿化区域，空气和视野都不错。王女士告诉记者，这里的物业、保安很负责，物业费1.2元·每平方米·月。

　　我们需要评估的房子是119平方米两室两厅的户型。这套房子的整体户型设计非常规整，南北通透，阳光洒进客厅，给人一种温馨的感觉。

　　房间装修采用韩式风格，进入玄关后，头先看到的是悬挂着巨幅油画的餐厅，约10平方米，呈长方形，与厨房相通，可利用空间很大。厨房大约8平方米，与阳台相通。王女士在阳台的地砖上，铺上了榻榻米，将阳台设计成小小的饮茶室。走过餐厅，映入眼帘的是一条长长的过道，卫生间坐落于过道的尽头，约为5平方米。王女士在卫生间的门上装订了三幅小型油画，设计非常精巧，卫生间内安装了玻璃浴房，保暖的同时，做到了干湿分离，先进美中不足的是暗卫。客厅位于过道的右侧，约30平方米，正方形，阳台为大飘窗设计，位于阳面，采光充足。两间16平方米和14平方米的卧室南北通透，主卧采用小飘窗设计，空气流通很好。在过道的左侧分别有一个壁橱和一个储物间。

　　○区域优势

　　泰达北斗星城周边的配套设施和人文环境相当不错。小区附近即有金海道菜市场和世纪联华超市。教育方面，小区对面是昆纬路小学，由小区横跨马路即可达到天津市中学。医疗方面，由小区10时辰车程即可到达医院东院。交通方面，由小区步行一个路口，可达到金狮立交桥站和东六经路站，908、27、907路等多 均从此经过。值得一提的是，昆纬路目前正在进行**2号线的施工，未来的出行将更加便捷。

　　○综合分析

　　泰达北斗星城

　　简单介绍

　　楼层：3（32层到顶） 产权：私产户型：两室 朝向：南北面积：119平方米（建筑面积）售价：90万 房龄：2年

　　房屋出售价格

　　折旧率：-2%×2楼层：+10%周边环境：金海道市场、世纪联华超市+5%；昆纬路小学、天津二中+15%；东院+5%；周围无加油站等+5%；公交路线繁华+5%；私产：+5%　　根据刚刚调整的河北区的较新基准价为8400元/平方米，所以8400+8400×（-2%×2+10%+5%+15%+5%+5%+5%+5%）=12264元/平方米，该套房子的建筑面积为119平方米，高层公摊面积较大，出房率一般为75%，因而该套房子使用面积约为89.25平方米，那么该房子的总房款应为：12264×89.25=109.5万元

　　房屋出租价格

　　王女士的房屋为两室，精装修，家具、家电配套齐全，地理位置优越，生活配套方便。值得一提的是，王女士家陈设和布置非常舒适，十分适合高考的学生或者有小孩在昆纬路小学上学的一家三口居住，拥有一定的竞争优越性。按中原地产提供的该地区房屋出租的基准价计算，月租金可达2500元。

　　我们计算得出房屋出租收益率：王女士泰达北斗星城的租金收益＝2500×12＝3万元；年租金收益率＝3万元÷109万元＝2.75﹪（其中未包括每年出租的空置期）。

　　○记者手记

　　以上我们帮王女士换算的房产价格，只是根据公式得到的参考价格，从一定程度上，客观地反映了房产的价值。下面来综合分析一下这套房源。头先，从价格方面，王女士购房的时间没过2年，按照新的住宅标准规定，需要补交差额营业税；其次，位置上，泰达北斗星城坐落于河北区的位置，距离医院、超市都不远，日常的生活、休闲都很方便。而且，王女士的房子属于该区域内少有的南北通透新房，过道的设计在保证日常居住的情况下，保有了很好的私密性，动静分区得宜，特别是该房子属于昆纬路小学片区， 的优势明显，从长远投资角度而言，还有一定的升值空间。

　　在目前楼市较为低迷、央行不断降息的情况下，王女士可以综合考虑自身的经济状况，如果不是急于出手变现的话，可以酌情考虑以出租的方式获取年收益约为3万元的租金收入，待日后房产市场好转之后再行出售。

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！