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售后代租的房子适合投资吗?

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 733 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
读者刘先生较近面临这样一个问题:“我为了孩子能上个好学校,想在和平区小学片购个房子。可是,那周围的房子户型、配套都不好。”刘先生说,“我去看了实验小学周围的几个新楼,他们告诉我,如果我购了房子,他们能代我出租。我是出售水晶城的房子在和平区购一套两室合适,还是贷款购投资房子合适?”

  为了更好地对刘先生的房子进行一个评估。我们的评估行动开始了……

  上午9时30分,记者来到贵阳路与南京路交口,两排高楼映入眼帘。刘先生所需要评估的天津(查看地图)即坐落于这里。天津位于和平区地带的南京路上,毗邻繁华的滨江道商业街,地段环境优越。我们所要评估的户型为一室,阳面,使用面积约45平方米,位于10层,物业费8元/平方米,精装修,家具、家电。

  上午10时,我们由天津出发向下一个目标——吉利花园(查看地图)前进。吉利花园共分为4号楼,1-3号楼中90%为还迁房,4号为商品房。刘先生所要评估的房子为4号楼,18层。吉利花园这套房子为两室,建筑面积98平方米,房子的设计规整,是南北通透的全明户型。

  刘先生卖掉房子再购和购房子出租究竟哪个更划算呢?下面我们来比较一下:

  现居所水晶城

  房屋出售的预计价格折旧率:-2%×5楼层:+5%周边环境:华润万家超市+5%;梅江商业街+10%;水晶城小学+15%;周围无加油站等+5%;设备:双气+5%私产:+5%

  根据玛雅房屋提供,目前该区域的基准价为9000元/平方米,所以9000+9000×(-2%×5+5%+5%+10%+15%+5%+5%+5%)=126000元/平方米,小高层的出房率较高,约为85%,该套房子的使用面积为约为83.3平方米,该房子的总房款应为:126000×83.3=104.958万元。

  天津

  区域优势:天津项目地处南京路与贵阳路交口,总建筑面积151903平方米,集办公、酒店、餐饮、娱乐、购物、休闲诸多功能于一身的复合型城市综合体。项目坐落在天津城市核心区位,项目紧临的南京路,是政府极力开发的商务区与城市景观带。高端写字楼、酒店云集于此,东北与滨江道、和平路商业步行街交汇,名店荟萃,品牌云集。天津房屋出租的预计价格

  刘先生想要购购的天津的房子是45平方米的商品房,据天津的销售人员估算,房子的售价为23000元/平方米,贷款优惠1%,总房款加上契税总共约110万元。由于刘先生水晶城的房子是一次性付清,因而这是张先生的套住房,现在贷款年利率为7.83%,根据较新的政策,下调0.27%,头套住房利率下浮15%,即年利率为6.426%。张先生预计头付30﹪即33万元,贷款77万元(夫妻双贷),以等额本息还款方式贷20年,年利率6.426﹪,月供约5600元。

  天津的销售人员告诉刘先生,他所购购的小户型:一室,精装修,家具、家电配套齐全,地理位置好,生活配套方便。如果放在他们的资产管理出租,月租金可达4000元。

  我们计算房屋出租收益率:

  刘先生天津年租金收益=4000×12=4.8万元;年租金收益率=4.8万元÷110万元=4.36﹪(其中未包括每年出租的空置期)。

  综合分析:

  假设刘先生出租天津的月租金能达到4000元,但其需要支付每月的月供为5600元左右,显然房屋的出租不足以抵偿月供的房费支出。而从房屋收益率来看,房屋出租4.36﹪的年收益,不可能填补贷款支出的6.426﹪的年利息。而刘先生水晶城的房子如果出售,可获得约105万元的现金,这些钱足以支付在吉利花园购购相似规格的两室的费用,并且能够剩下3多万元钱作为孩子的教育储备金。而且,以目前楼市现状,一般住宅项目很难有这么高的租金收益水平,因此若没有太好的购卖盈利预期或非常迫切的自住需求,则应尽量避免盲目贷款购房。

  吉利花园

  区域优势:吉利花园周围的居住和人文化环境都非常不错。小区坐落于贵阳路,毗邻南京路商业街,地段闹中取静。社区周围配有菜市场、超市等日常生活配套设施,还包括工商银行、浦发银行、建设银行、邮局等。值得一提的是,花鸟鱼虫市场即坐落于小区内。在医疗方面,由小区开车10时辰即可达到周边的总医院、胸科医院和妇产科医院,日常就医非常方便。交通方面,小区周围公交线路繁华,35、901、847等多 由此经过。吉利花园房屋预计的评估价格折旧率:-2%×6楼层:+5%周边环境:菜市场+5%;超市+5%;和平路商业街+10%;小学+15%;天和、胸科、总医院+10%;周围无加油站等+5%;公交路线繁华+5%;设备:双气+5%私产:+5%

  根据玛雅房屋提供,目前该区域的基准价为10000元/平方米,所以10000+10000×(-2%×6+5%+5%+5%+10%+15%+10%+5%+5%+5%+5%)=14800元/平方米,高层出房率不高,约为70%,该套房子的使用面积为约为68.6平方米,该房子的总房款应为:14800×68.6=101.528万元。

  专家支招售后代租

  南开大学经济学博士刘玉录(刘玉录博客,刘玉录新闻,刘玉录说吧)建议,购房者可以通过组合房产资源,实现较佳用途。

  他说:“当个人想要拥有两套以上房产,且短期内并没有转让房产的计划时,就需要进一步分析现有房产各自的地理区位、内在品质、周边环境等特点,确定哪套房产自己居住,哪套用于出租投资。通过分析,有效的组合配置房产资源,扬长避短,实现房产的较佳用途,用来创造的投资收益。”

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