另类住宅试水楼市

　　“头付3万起，月供780元。”繁华的都市中，这家楼盘的广告吸引着过往行人的眼球。

　　小李看中了这个楼盘，尽管他十分清楚该楼盘只有40年产权，但终究还是没能抵挡住低总价的诱惑。小李说，让他敢于尝试的原因是，40年产权房在武汉市不止该楼盘一个，像汉口的美奇青年汇（查看地图）、E品国际等也都属于这类性质。

　　悄无声息间，“商业住宅”这个曾经的稀罕物，便在武汉楼市中生了根发了芽。

　　中国民用建筑设计院副院长郑国庆表示，该类物业的出现有其必然的土壤，由于前几年住宅市场火爆，开发商若是坚持纯商业用房开发，很可能与市场脱节。因此，部分开发商采取了变通方式，在产品规划上不完全按照地块控规性质的限制，在功能上偏向住宅功能，同时，在设计上，针对投资型或过渡型置业者，主推中小户型。

　　由于置业门槛较低，近年来，该类物业逐渐成为江城年轻人的新宠。

　　40年产权房命运如何

　　40年产权究竟有无大碍？相对于70年产权房，他们是否也能得到法律的保障呢？

　　大成律师事务所武汉分所房地产部主任蔡江林律师认为，“40年产权房”确切地说应该是“40年土地使用年限房”，年限不是房子的产权年限，而是土地使用权的年限。房屋的产权永远是业主的，而土地是国家的，业主只有使用权。土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。

　　那么“商业住宅”40年过后的命运如何呢？

　　蔡律师表示，根据《物权法》规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；但非住宅建设用地使用权在40年、50年后如何，目前详细的法律规定还未出台，此外，土地出让金的交纳标准也没有一个明确的计算方法。不过，在他看来，如果今后该类物业比较普遍的话，土地到期后业主需补交的出让金应该不会太高。

　　贸然投资有风险

　　然而，该类物业土地性质毕竟属于商业兼容住宅或综合用地，即使日后被开发成了住宅，也肯定与纯住宅用地的楼盘有所区别。

　　蔡江林律师提醒，商用住宅在生活费用、购房税费、二次交易费、贷款以及付款方式上通常会有所差别，购房者在出手之前务必打听清楚。

　　一般来讲，这类物业，业主需支付的水、电等费用较之民用标准要高出许多。但目前，开发商大都在前期开发中采取了相应的补救措施，与政府协商，承诺日后能按照民用水电标准收取，但具体怎么交法，业主们还需等到交了房才能真正知道；而且此类物业一般不能申请公积金贷款，在贷款期限上也会受到一定的限制。

　　同时，“商用住宅”还存在办不到产权的风险。因此，购购前，购房者应头先确定楼盘的合法性，看它是否具备较基本的《土地证》、《规划许可证》、《工程许可证》、《施工许可证》、《销售许可证》五证。

　　此外，要特别注意的是，如果购房合同上约定的是70年土地使用年限，而实际却只有40年的楼盘，问题就麻烦了，开发商就有可能涉嫌欺诈。

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