开闸后，保险资金将成为方兴未艾的商业地产的接盘者吗？

保险资金对不动产的青睐，早已不是新鲜事。早在2006年前后，泰康保险就开始组建自己的房地产投资团队。但直到今年9月初，《保险资金投资不动产暂行办法》（下称《办法》）的下发，才使得保险资金投资不动产的路径稍显明朗。

寿险保单存续期可长达20年，需要有与之相匹配的长期投资。长期以来，由于国内缺乏符合保险公司资金配置的长期债券，而不动产拥有稳定且可观的租金回报，保险公司尤其寿险公司要求放行险资投资不动产的呼声甚高。

“这个口子早晚得开，较后出来10％的上限，超出了业界预期，我们原以为只有5％-6％。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示。按照《办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产年的10％。业界普遍认为，险资在商业地产和养老地产的机会将凸显。但乐观与悲观的两极依然存在。

乐观者认为，国内商业地产专业程度低且资产“流动性”不足，险资开闸涌入楼市，很可能扮演商业地产“救世主”角色。悲观者则看到，目前国内写字楼和商场的租金回报率，很难符合保险公司的投资需求，因此短期内险资大量进入商业地产的可能性不大。

险资频试水

在2009年10月新《保险法》正式施行之后，各家保险公司在房地产业开始活跃起来。新《保险法》拓宽了保险公司的投资渠道，允许保险资金在遵循安全性原则下投资不动产。

2009年11月，保监会批准泰康人寿保险股份有限公司（下称泰康人寿）养老社区投资试点方案，成为保险业浮出水面的头例养老地产项目；2010年初，泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。

2009年底，中国人寿股份有限公司（601628.SH，下称中国人寿）先后两次购入远洋地产（03377.HK）股份，持股比例至24.08％，成为远洋地产大股东。2010年1月，北京市土地整理储备挂牌出让市场瞩目已久的区域“中服地块”，要求竞购人联合体中，须有注册资本不少于50亿元的金融机构参与，且金融机构在联合体中要完全控股。这一竞购条件招致业界人士发出“内定”质疑，后“中服地块”搁置数月。

中国人寿在养老社区投资上也步步紧逼。今年全国“两会”期间，中国人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。

同时，其他保险公司在国内土地拍卖市场浮出水面。2010年2月，太保寿险、泰康人寿联合上海房企共同竞拍上海外滩新“地王”，较后阶段惜败。

在保险公司内部，地产投资平台的搭建或重新梳理引人注目。2009年12月，国寿投资控股有限公司（下称国寿投控）受让外方力华发展有限公司（香港）股份，将旗下北京中保信房地产开发有限公司（下称中保信）变为全资子公司，同时，中保信悄然更名为国寿地产。并成为国寿集团的全资子公司，开始了从前台秘书到建筑师的大举招聘。

消息人士称，中国人保亦在搭建专营地产的子公司。中国人保集团董事长吴焰今年3月向媒体透露，中国人保搭建了人保投控和人保资本两个专业化投资平台，形成了相应的市场化团队，并已经储备了一定规模的项目资源。

平安集团则以其拥有平安信托的便利，早已大规模地涉足房地产投资领域，并培养了一个成熟的不动产投资团队。截至2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元，并希望年底能做到260亿元的规模。

事实上，国寿地产此前已投资开发三座北京核心地段的写字楼：中国人寿大厦、鑫茂大厦、国际金融城A座。这些写字楼均被视为中国人寿的自用性不动产。事实上，保险公司在保监会放闸之前早已涉足商业地产（主要为写字楼），均假“自用”之名而行。中国人保、太保和泰康等保险公司，近年均在一线置下多处写字楼。

《办法》明确，保险公司投资购置自用性不动产，应当运用资本金。《办法》施行后，业界认为，保险公司将名正言顺地使用保险资金以债权、股权或物权的方式，投资商业地产项目。

今年9月中旬，平安信托购下成都中汇广场，被业内视为新政出台后的险资投资商业地产单。11月5日，平安信托董事长童恺在平安开放日指出，中汇广场是平安自用的办公楼，且用的是平安的资本金购购。他强调，平安仍无险资投资商业地产的案例。

几乎同时，泰康人寿在北京市的核心地段——中国美术馆南侧，悄然拿下一块总建筑面积约6万平方米的综合性用地。知情人士称，这一地块将建写字楼、商场和展览拍卖馆等商业项目。

按照《办法》，保险公司投资不动产，投资额超过20亿元或超过可投资额度20％的，应在协议签署后五个工作日内，向中国保监会报告。业界人士向本刊记者透露，目前保监会对险资投不动产的审批很严格，采取事前报批而非报备方式，“我们也在试探监管尺度”。

截至10月底《办法》实施后，险资投资不动产向保监会报告的案例仍，上述人士向本刊记者表示，较近一个案例，是平安于约两周前上报的购购北京一处不动产项目，该交易总金额约45亿元，截至本刊记者发稿，该项目尚未得到保监会批复。

空间在哪

在房地产调控的大背景下，险资的开闸尤显突兀，怎样避免险资流入禁地，特别是住宅开发市场？这挑战着保险公司的投资行为及监管层的智慧。

《办法》规定，险资不得以股权方式但可以债权方式投向政府土地储备，此外，禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或以投资股票方式控股房地产企业。

在新规下，保险公司不得直接做开发，不能成为上市房地产企业的大股东，类似中国人寿入主远洋地产的案例将不会再发生。但也有“口子”，如可以投项目公司的股权。

仲量联行北京投资部董事庞树东认为，从现有法规看，险资可以投资自有物业、商业物业（一定比例的股权限制）、一些核心类资产，将来政府可能让险资介入保障性住房和廉租房的建设开发。核心资产指开发风险几乎为零、具有良好的现金流和未来稳定的发展趋势、并且在市场上有良好的估值体系、可以去追溯的项目，如北京市CBD的写字楼。“这符合保险公司的投资偏好，回报稳定理性。”庞树东表示。

但当下，符合保险公司要求的项目很少。平安信托董事长童恺向本刊记者表示，“现在商业地产项目不好找，原因是价格太高，距离我们的心理预期高出40％到50％，租金收益率连5％都达不到，因此我们更多的是直接投开发，而不是购购现成的商业项目。”他强调，新规定里，险资也可以投商业项目开发，只要不是直接做开发商就可以。

戴德梁行中国投资部助理董事曹建向本刊记者称，按照保监会公布的保险总资产的10％计算，国内险资约有4500亿元的可投资规模，但目前京沪两地的商业地产交易量每年总共约300亿元，其他城市约100亿元，总量大概400多亿元，4500亿元的总量以目前速度要十年才能消化。有限的市场空间下，怎样才能守住险资与住宅开发市场之间的“防火墙”？

庞树东认为，“照目前的法规看，险资是很难去投资住宅开发的，除了法规和条例的约束，还有一个重要原因，从长远和成熟的市场表现来看，住宅开发并不是保险资金的偏好。”

但也有人表示担忧，保险公司动辄数十亿购购上千亩土地开发养老社区，其实是规避新规，变相地介入住宅开发。业界有人预计，保监会或将针对养老地产圈定行为出台新规细则。而较终，保险公司投资的空间，将由其自身行为的规范程度和监管尺度决定。

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