据业内人士预计，今年保险资金将成为地产大宗交易的主要购家，而此次险资企业出手拿地开发自用项目，符合现行政策规定。

较近各地都出现了土地竞拍疯狂的景象，土地潮再次出现。

央企、民企以及金融机构都位列其中，主要还是钱太多了没处投，购地购房较保值。对于近期保险企业频繁拿地的现象，滨海基金管理有限公司杨广军对记者如此评价。

不过，保监会有关负责人对于险资企业投资热情高涨、土地盲目跟风的现象，表示将会密切关注。

金融机构进军房地产

自2010年9月险资正式吹响进军不动产领域的号角后，保险公司忍耐已久的投资冲动得以释放。他们不仅热衷商业地块的联手竞拍，也频频出手成熟物业并谋划建设养老社区。

其中乐观者认为，国内商业地产专业程度低且资产流动性不足，险资开闸涌入楼市，很可能扮演商业地产救世主的角色。悲观者则看到，目前国内写字楼和商场的租金回报率，很难符合保险公司的投资需求，因此短期内险资大量进入商业地产的可能性不大。

近日中国太平保险的一项股权投资，显示了保险资金进军不动产领域的又一高招。在香港上市的中国太平近日发布公告称，斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。看似普通的一则公司股权收购，其实背后蕴含着中国太平投资不动产的另辟蹊径。

据了解，深圳福田燃机电力公司自2005年起已停止发电、供电及供热业务，主要资产为原用作设置燃气发电机的地块，估值6.81亿元，现计划重新发展作高端产业用途。也就是说，中国太平醉翁之意不在酒，其真正打的是该地块的主意，通过持股公司来间接获得地产收益。

中国人寿在养老社区投资上也步步紧逼。2010年全国两会期间，中国人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区一南一北的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。

此外，平安集团则以其拥有平安信托的便利，早已大规模涉足房地产投资领域，并培养了一个成熟的不动产投资团队。截至2010年上半年，平安信托在房地产方面的投资规模达204亿元，并希望年底能做到260亿元的规模。

2010年9月中旬，平安信托购下成都中汇广场，被业内视为楼市调控新政出台后的险资投资商业地产单。11月5日，平安信托董事长童恺在平安开放日指出，中汇广场是平安自用的办公楼，且使用平安资本金购购。他强调，平安仍无投资商业地产的案例。

此次拿的地块只是建自用办公楼，民生并不做开发，仅仅给开发商做贷款，中服这块地由朝阳区政府招商引资，我们只能算引资过去的，用的是民生自己的资本金。同样参与到中服地块竞标的民生银行高端经理廉晶杰告诉记者。虽然金融机构一掷千金集中转行做地产的自用需求究竟有多大令人怀疑，其背后恐怕与汹涌的资金流动过剩不无关系，但是廉晶杰认为，从目前来看险资跟房地产行业并没有多大的联系。

今年或成土地大购家

一个商业地产项目从建造到招商，再到后期运营管理，通常需要长达3~5年的培育期，资金回笼周期相对较长，这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链压力，部分开发商不得不选择分拆出售，导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降。

而保险资金的进入，给开发商增加了一条融资和退出渠道。杨广军认为，险资可以通过整栋收购或参股方式接盘商业项目，开发商也不再依赖分拆出售回笼资金。此外，险资还可能采取开发定制的模式，即开发商根据要求开发地产项目，然后转售给保险公司。

据廉晶杰介绍，目前各大保险公司还处在组建团队、初步接触的前期准备阶段，从实际成交情况看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场。杨广军也表示：目前经济形势稳步向上，但是房地产业仍有较多调控，购卖双方处于僵持阶段，以致2010年的大宗物业交易没有2009年活跃。他告诉记者，随着险 入楼市，今年将有更多商用物业大宗交易出现，金融界拿地或将成为趋势，而一些大型商业地产开发商也将较先获益。

在国外，一个商业地产项目经营多年后，成熟了可以卖给保险公司或退休基金，由后者长期持有，但由于此前投资不动产受限，国内保险公司除用资本金以自用名义持有一些商业地产外，并没有充分扮演起商业地产出口的角色。

对于商业地产中的零售物业，业界人士认为其专业性要求更高，即便对国内成熟的房地产开发商来说也是很大挑战，更何况初涉房地产的保险公司。因此，保险公司除禁止涉足的普通商品住宅项目外，将会头先青睐写字楼，其次才是零售物业和养老地产。

有消息称，资金紧缺的保障房建设正考虑引入保险资金。这一观点近期得到一些地方官员和保险公司高层的回应，但保监会对此仍相当谨慎。

然而广受关注的是，目前一些保险公司以养老地产的名义，纷纷在各地储备土地。据知情人士称，泰康在海南、云南和上海等地都有投资，国寿在河北也有斩获。

一位业界 人士则认为，目前国内保险公司开发养老地产面临的挑战，是没有成熟专业的配套服务机构与之合作，这些地产项目建好之后，更关键的是由什么专业管理团队来运营，保险公司自己不具备运营经验。养老地产，从概念上讲，市场一定很大，但从概念到操作层面，仍有很多问题需要解决。杨广军对此也深有同感。

相关阅读：

商业地产成头选 2011年险企或加大不动产投资

险资密集出手 地产大鳄纷纷转战商业地产市场

保险资金开闸不动产 险企5000亿狂投商业地产

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！