2010年岁末，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资集结北京商务区中服地块，上演险资抢滩商业地产的一幕，为险资开闸再作注脚。为此，业内人士评价，险资将成为2011年地产大宗交易的主要购家，甚至提出未来将有7000亿元险资投资商业地产。实际上，30家主力房企2010年全年合约销售才8700亿元，而国内商业地产总价值不过4000亿元。

然而，这不过仅仅是险资吹响集结号的前奏。中国人寿等险资大鳄早已暗流涌动，商业地产和养老地产齐头并进，更是间接介入住宅地产。

争食商业地产

2010年年末，在北京商务区中服地块的投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺。值得注意的是，国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6地块标王远洋地产的大股东，分羹中服地块。

如果在2010年9月5日之前，这或许是无法想象的一幕。彼时，险资暗流涌动，从购卖地产股票到借道信托资金投资，再到以自用物业名义直接参与招拍挂市场。

去年9月5日，《保险资金投资不动产暂行办法》出台，明确险资投资不动产账面余额不高于公司上季度末总资产的10%，可投资不动产，但不允许投资商业住宅。

险资对于商业地产一直情有独钟，因为只有商业地产才能够容纳险资，就好比一条大鲸鱼不能够到小河里面去。不动产是一个长期资产，容量很大，因此险资进行资产配置，就要考虑各种风险，即使部分资产短期收益不高，但是必须通过资产配置来降低风险。证券保险行业市场分析人士许力平对时代周报记者表示。

不过，较具诱惑力的还是商业地产的高收益。东北证券金融与产业研究所策略部经理冯志远对时代周报记者介绍，商业地产的年化收益率在7%-10%之间，这对险资是有比较大的吸引力。一般来说，保险公司年化收益率可以组合到6%以上就很不错，7%-10%已经是超预期，这也说明为什么险资原来不能投资商业地产，但一直通过变相渠道来投资。

目前，关于险资投资不动产的具体细则还没有完全公布。就我们了解的情况，保监会对于险资投资房地产还处于一事一批的阶段，主要是大型险资参与。未来放开，应该是一个大趋势。一名不愿具名的证券分析师对时代周报记者表示。

平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊此前透露，截至2010年12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，可投险资规模达5000亿元。

比之更甚的是，国金证券保险业分析师王刚则直指未来预计将有近7000亿元的险资可投入商业地产，几乎是预期的翻番。

实际上，根据申银万国于2010年8月5日发表的报告，截至2010年6月末，保险公司资产总额为45235亿元，按照较高上限10%计算，保险资金可用于投资不动产的规模为4523亿元，且未来还会继续增加。

保险资金投资不动产的比例一般不超过保险公司总资产的10%，当然这一数字会随着政策而不断修正，但是保险资金投资不动产的空间还有待挖掘，因为若按照5%的投资比例计算，可投资于不动产的保险资金可达2032亿元，是2006-2009年四年间北京、上海、广州和深圳办公楼和商铺累计成交金额4961亿元的41%，是2009年一线城市商业总成交额的122.6%。因此目前一线城市优质的不动产还喂不饱保险资金的5%。正略钧策房地产行业咨询高端顾问邓宇明对时代周报记者表示。

冯志远则认为，理论上有4500亿元的险资可投入，而国内商业地产总价值不过4000亿元，但是有这个品种，有适合的钱来投，并不等于你一定要来投，这个跟容量没有关系。按照这个数据来看，险资更加不会急剧投资商业地产，因为较大规模投资参与较小规模容量会导致价值虚增。

对此，上述不愿具名的证券分析师亦表示认同。他表示，从2010年下半年起，保监会连续出台了许多放开投资渠道的文件，可以看到一个大趋势，但是现在还是看不到一个比较大的量，至少现在还是试水阶段。

2010年岁末，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资集结北京商务区中服地块，上演险资抢滩商业地产的一幕，为险资开闸再作注脚。为此，业内人士评价，险资将成为2011年地产大宗交易的主要购家，甚至提出未来将有7000亿元险资投资商业地产。实际上，30家主力房企2010年全年合约销售才8700亿元，而国内商业地产总价值不过4000亿元。

然而，这不过仅仅是险资吹响集结号的前奏。中国人寿等险资大鳄早已暗流涌动，商业地产和养老地产齐头并进，更是间接介入住宅地产。

争食商业地产

2010年年末，在北京商务区中服地块的投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺。值得注意的是，国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6地块标王远洋地产的大股东，分羹中服地块。

如果在2010年9月5日之前，这或许是无法想象的一幕。彼时，险资暗流涌动，从购卖地产股票到借道信托资金投资，再到以自用物业名义直接参与招拍挂市场。

去年9月5日，《保险资金投资不动产暂行办法》出台，明确险资投资不动产账面余额不高于公司上季度末总资产的10%，可投资不动产，但不允许投资商业住宅。

险资对于商业地产一直情有独钟，因为只有商业地产才能够容纳险资，就好比一条大鲸鱼不能够到小河里面去。不动产是一个长期资产，容量很大，因此险资进行资产配置，就要考虑各种风险，即使部分资产短期收益不高，但是必须通过资产配置来降低风险。证券保险行业市场分析人士许力平对时代周报记者表示。

不过，较具诱惑力的还是商业地产的高收益。东北证券金融与产业研究所策略部经理冯志远对时代周报记者介绍，商业地产的年化收益率在7%-10%之间，这对险资是有比较大的吸引力。一般来说，保险公司年化收益率可以组合到6%以上就很不错，7%-10%已经是超预期，这也说明为什么险资原来不能投资商业地产，但一直通过变相渠道来投资。

目前，关于险资投资不动产的具体细则还没有完全公布。就我们了解的情况，保监会对于险资投资房地产还处于一事一批的阶段，主要是大型险资参与。未来放开，应该是一个大趋势。一名不愿具名的证券分析师对时代周报记者表示。

平安集团旗下平安信托总裁办秘书石玉磊此前透露，截至2010年12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，可投险资规模达5000亿元。

比之更甚的是，国金证券保险业分析师王刚则直指未来预计将有近7000亿元的险资可投入商业地产，几乎是预期的翻番。

实际上，根据申银万国于2010年8月5日发表的报告，截至2010年6月末，保险公司资产总额为45235亿元，按照较高上限10%计算，保险资金可用于投资不动产的规模为4523亿元，且未来还会继续增加。

保险资金投资不动产的比例一般不超过保险公司总资产的10%，当然这一数字会随着政策而不断修正，但是保险资金投资不动产的空间还有待挖掘，因为若按照5%的投资比例计算，可投资于不动产的保险资金可达2032亿元，是2006-2009年四年间北京、上海、广州和深圳办公楼和商铺累计成交金额4961亿元的41%，是2009年一线城市商业总成交额的122.6%。因此目前一线城市优质的不动产还喂不饱保险资金的5%。正略钧策房地产行业咨询高端顾问邓宇明对时代周报记者表示。

冯志远则认为，理论上有4500亿元的险资可投入，而国内商业地产总价值不过4000亿元，但是有这个品种，有适合的钱来投，并不等于你一定要来投，这个跟容量没有关系。按照这个数据来看，险资更加不会急剧投资商业地产，因为较大规模投资参与较小规模容量会导致价值虚增。

对此，上述不愿具名的证券分析师亦表示认同。他表示，从2010年下半年起，保监会连续出台了许多放开投资渠道的文件，可以看到一个大趋势，但是现在还是看不到一个比较大的量，至少现在还是试水阶段。

国寿暗度陈仓

虽然说可投资金额显得比较大，但是保险公司现在已经潜在投资房地产市场的资金根本上是无法估计的，也摸不清。我们一致认为，这个量已经是非常大的，冯志远对时代周报记者谈起自己与同行交流的经验，隐性资产有两个要素：一个是持有信托资产，一个是持有股权。

前者以平安为典型，后者则以国寿为代表，自用型开发、对项目公司股权投资、对开发企业股权投资等无所不及。

许力平表示，国内险资在财务上并没有进行资产重估，而实际上，国寿的地产量是的，其中自用商业地产量就达到上千万平方米，但是只能体现在原来资产上面，不能体现在利润上，因此，国寿的隐蔽资产量是非常大的，远远超过平安和太保，这是国寿竞争力所在。

根据国寿发布于2006年12月15日的招股说明书，截至当年6月30日，国寿占有和使用土地总面积为388万平方米，占有和使用自有房屋总面积共计458万平方米，租赁房屋总面积200万平方米。上市之初置入规模尚且如此，不难想象历时四年后国寿购入自用物业的规模。

实际上，国寿涉足地产可追溯到更早的1994年。彼时，国寿投资控股有限公司联合香港力华发展有限公司成立北京中保信房地产开发有限公司，且时隔两年便建起中国人寿大厦，其中占地面积约1万平方米，建筑面积11.58万平方米，可租赁总面积10万平方米，自用兼出租。

2003年，国寿投资控股有限公司的前身，即北京国寿投资管理有限公司成立，主要承接管理集团先前投资的非保险类企业及项目，涉及了酒店经营管理、房地产开发、物业管理等多个领域，其中包括北京中保信。

此后，北京中保信陆续购入北京西城区金融街核心区域的中国人寿大厦、鑫茂大厦。

2009年12月，国寿控股北京中保信地产公司更名为国寿地产，是全资子公司。国寿地产更是自诩为国寿旗下先进从事房地产开发与经营业务的企业，亦是先进公开的头家保险系地产公司。

根据2010年国寿地产深圳分公司发布的招聘信息透露，国寿地产资本公积金1.2亿美元，年营业额近2亿元人民币，其中中国人寿大厦、鑫茂大厦和中国人寿大厦三个北京项目的总建筑面积超过27万平方米，年租金收入超过1.

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