二手房作为一种投资和理财渠道，操作时应该从多角度进行投资分析。

投资眼光要刁。投资二手房时头先要多看，一是看项目所在地是否有足够的人气。二是看项目所在地是否有良好的周边配套环境和市政配套。因为大部分二手房社区多数是有一些年月的老社区，这类小区虽然比较成熟，但一些现代化商业辅助设施会不太完善，在选择时应尽量挑市政配套和生活配套设施完善的成熟住宅小区。在观察的同时，要认真考察房屋周围有无噪声、有害气体、水污染、垃圾等，同时要了解小区环境、安全保卫、卫生清洁等情况。此外，还要对房屋配套设施进行考察，通过考察可以凭借这些配套因素使其租售价值得以提升。三是看项目所在地是否有发达的交通和充足的停车位，尽量避免高架桥的阻隔，这样对居住和生活都会很方便。四要看项目的户型设计，是否可以稍作一些改造，毕竟好房型易于出租。

投资须玩小。投资二手房可根据自有资金多少来选择，前期可先选择小户型的二手房，如一室或两室户。因为小一点的二手房占用资金不是太大，出租也较灵活。租金收益往往并非和面积成正比，而跟地理位置有很大关系。在二手房中，建筑面积30平方米至40平方米的一室户租住人群多是外来一族，目前其出租的成功率较高，可谓是较佳投资产品。地段在市的一室户，租金一般要1500 元/月。两室户中，40平方米至80平方米较好出租。这类房做投资受多种因素影响。虽然房源合租需求量大，但操作时由于合租存在的多方面因素且容易出现多重纠纷，如彼此的生活习惯、搬出的时间不统一，物业费用等，都将影响二手房投资获利。如果是从转卖角度投资，相反，两室户就更容易出手。因为购者多是小两口、三口之家或是购给父母居住的人群，这类人多为了便利、实惠或者是居住、生活有所变动才选择购房的，两室户通常是他们的头选。

投资要对比。在进行投资前，投资者需对同一供需圈内的品质相当的二手房进行价位、建筑面积、户型结构、建筑年代的差异性、装修标准、是否会拆迁、配套设置是否成熟等方面进行比较，在综合这些数据后，确定投资对象的回报率。

投资需瞄准靶心。靶心就是投资者所争夺的客户群。以出租为例，好地段、热门地区的二手房有良好的，能保证日后稳定的租金收入。因此，确定出租给公司的，较好是选择同一楼层里有其他公司办公的商业办公大楼，不要购购居民区里三室户以上作投资。通常来说，一般公司不会把办公地点选择在居民区里。在进行交易时，应选大型、品牌房产中介公司进行交易。因为大型房产中介公司的操作较规范，透明度高，有时也可聘请一名专业人士做参谋。

汉宇地产蒋俊杰

来源：房地产时报

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