5年期140%的收益,放在金融理财产品当中,那是相当可观的收益,但是它却偏偏出现在房地产领域,其收益也关联种种。那么,它能作为一款理财产品购购吗?它的收益有那么可观吗?

　　楼市不好,为挽回购房者信心,开发商招数可谓五花八门。有的推出“零头付”活动,有的推出“头付分期付款”措施,有的直接从房子本身出发,推出“住宅回购”计划。近日,杉恒地产新任总裁肖继孝召开媒体发布会,向媒体抛出了他们崭新的“无忧置业计划”——“现在购购依山郡精装现房,即可参与‘亿元回购计划’。购房者可以享受5年无理由退房,还有140%超额退款。”

　　上述计划是针对杭州市近郊余杭区径山镇一个名叫“杉杉·恒和依山郡”的项目,此次“住房回购”的是100套尾房,即精装公寓“乐邑”的现房,面积为57平方米的户型,均价约7000元/平方米,精装修标准是1700元/平方米左右。有精明的投资者算了一笔账:如果5年后以140%价格回购,就是将房子当做一个理财产品购购,也是一个挺好的选择。那么,这笔购卖真的有想象中的那么划算吗?仔细算一遍,其实也未必。

　　年收益率8%

　　记者算了一笔账:按照面积57平方米、均价7000元/平方米计算,大约40万元的价格可以购购下一套房子。5年后以140%价格回购的话,购房者可以以56万元的价格回卖给开发商,撇开其他杂费,5年获益16万元,年利率高达8%。

　　记者比较了一下,当前银行5年定期存款利率为4.75%,截至6月30日,余额宝七日年化收益率为4.235%,银行一般保本型理财产品预期年化收益率在6%以上的基本没有。单单从资金增值角度考虑,这笔交易确实是比较划算的。

　　但是,众所周知,购房交易是一项涉及面颇广的交易,8%的收益也不太现实。

　　二手房税费不少

　　从银率网二手房税费计算器中可以得出,房产购置满5年的普通住宅,如果是卖方家庭先进住房,契税、营业税、个人所得税、印花税、工本印花税和综合地价款合计为16000多元;反之,如果不是卖方家庭先进住房,则为48000多元。

　　虽然,肖继孝回应称,届时二手房交易产生的税费将由购卖双方平摊,但是,这也是一笔不小的数额,购房者不得不考虑。如果扣除这些费用,实际收益就不到8%了。

　　房贷是个未知数

　　根据搜房网有关数据,此楼盘5年期贷款基准利率为每年6.4%,超过5年期,贷款基准利率为每年6.55%。况且,目前国内房贷发放比较紧张,能否以基准利率贷到款还是个未知数。

　　此外,如果将3成头付119700元,做一个年利息为5%的保本投资,5年收益也达29925元,如果复利,那就更高了。如此一算,5年后开发商以140%价格回购,自己就更不划算了。

　　能不能回购的风险不可忽视

　　除去以上提及的各项费用成本外,该笔“稳赚不赔”的购卖,其实还有许多隐形风险,购购者也不能忽略。

　　,5年后以140%价格回购,看似利率比较合理,但国家不会允许以这种方式对外公开集资。开发商承诺将来回购,完全有可能会被国家相关部门认定是一种非法集资,“向不特定的多数人去募集资金”,而一旦变成了非法集资,就意味着合同本身不受保护,购房者较多只能拿回本金,利息将全部罚没。

　　,据记者了解,国内目前一般房地产项目公司在项目结束之后,便会进行注销,开发商承诺的“住房回购”又怎么履行?开发商公司如果被并购、重组,或者“跑路”等一些意想不到的问题出现,承诺会不会就不了了之了?

　　第三,开发商如果较终能兑现协议,以140%价格回购,当然是较好不过的了,但是万一不兑现呢?另外,购房者万一中途急需用钱,等5年后以140%价格回购,远水不解近渴;如果自行出售,就是毁约,但是房子和已付的房款有什么样的保障呢?

　　第四,协议涉及的是传统的住宅产品,但是过程是以5年期140%收益的金融产品进行操作,这种运用金融思维操作房地产项目的做法,未来会不会被取缔,也应该有所思量。

　　第五,楼市前景未卜,房价下跌,开发商的承诺或许会是一把保护伞,而房价上涨,购房者可以选择不卖给开发商。但是5年后的政策是否还跟今天一样,例如二手房交易税费还是不是一样的标准,房贷基准利率会不会上涨,是否还会出台其他的限购政策,这也是风险。

　　总体而言,开发商这一貌似“另类”的做法,更多的是快速回笼资金和吸引眼球的“新变种”。将房子当做理财产品购购,5年后140%的收益也并非非常之划算。实际上,购房者仍然需要同一般购房一样,在一开始就将钱款付给开发商,而这笔钱款如果按照每年正常投资的复利计算,只需7%左右的年利率,即可达到5年后140%的本息回报。

　　当然,面对行情不明的楼市,对于刚性需求的购购者而言,这也有一定的保障作用。开发商既然敢如此有信心地放话说能回购,提出“包退房”的承诺,自然是对5年后的房价走势表示乐观。购房者给自己的房子签一份“保价协议”,多一份这样的协议就是多一个选择,更何况该房子是精装现房,也就不用考虑装修和时间的成本了,签此协议,降低风险,又何妨呢?而话说回来,真的有人会住了5年之后又折腾一次,毅然换房吗?

　　TIPS

　　那些“住房回购”的楼盘

　　2008年6月

　　北京南三环附近楼盘东亚三环推出了“无理由退房”的售房措施。

　　2008年7月

　　中旬郑州的一家开发商推出了“先让利(让利10%)、再保本回购(3年后可将房产以购价118%的价格返售开发商)”的售房措施。

　　2011年12月3日

　　深圳绿景香颂楼盘的开发商推出促销措施,购房者购购该楼盘房子,可以自愿与开发商签署一份“3年原价回购”协议。

　　2011年12月10日

　　郑州郑西新城核心的清华?大溪地特针对即将开盘的二期波西塔诺组团电梯洋房产品,推出“溢价回购、置业无忧”的增值销售策略。

　　2011年年末

　　上海龙头房企绿地集团“新城1号”写字楼推出“3年后溢价16%回购”促销策略。

　　2013年12月1日

　　杭州金沙湖CBD的GEC金沙国际推出了一份完善的“经营保障计划”,业主可以在3年后,选择是否让GEC以130%的保底价格回购。

　　2014年5月27日

　　杉恒地产新任总裁肖继孝向媒体宣布,针对杭州城西近郊一楼盘推出“无忧置业计划”——“现在购购依山郡精装现房,即可参与‘亿元回购计划’。购房者可以享受5年无理由退房,还有140%超额退款。”

　　2014年6月10日

　　全国百强房企德信地产携手凯银投资一起宣布,在温州推出“3年无理由120%回购”购房保障计划,拟为温州德信地产旗下的湖滨1号、爱琴海岸、柏林公馆新房源,提供一种全新的住宅销售模式——住宅回购。

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