在产品、品牌和市场信心的综合影响下，抑制已久的刚性需求集中释放。细究之下发现，这种释放更偏重理性色彩下的有的放矢。近期的一项网络专题调查中，57%的受访者认为市场并未回暖；28%认为判断市场是否回暖不能仅看成交量，现在说不清；12%认为连续两个月成交上扬，表明楼市已经回暖……

　　成交放量是否意味着市场回暖？记者日前随机访问了一些购房者，发现从去年的坚守观望到今年的明显释放，购房者的置业心态有了微妙的变化。

　　果断出手型

　　“我们打算今年五一结婚，马上就要用到房子，而且担心房价可能会涨，我自己就着急地购了。”今年29岁的白领王先生，刚购下一套90多平方米的房子，他告诉记者，其实早在去年就有了选购婚房的打算，但是一直没选到合适的房型，价格也居高不下。前一段时间，房价开始回落，市场上也推出不少中小户型的房源，小王终于迫不及待地出手了。他说，这么急着购房的原因，除了确实有置业的需要外，也害怕接下来房子会涨价。

　　“像我这样想法的人不少，从去年年底开始，我身边好多同事朋友都很积极地去看房子了，大家都准备趁着现在价格还能接受的时候赶紧购房，很担心价格又会涨回去。”

　　像小王这样以结婚等为目的的刚性需求，是当前楼市成交中的主力。由于房价从高点回落，当遇到合适的房源时，他们便果断出手。

　　受头次置业的婚房购置者青睐的楼盘一般具备以下特点：中小户型、总价低，小区环境总体较好，房型设计较好。中小户型具有面积紧凑、使用率高、总房款少等优势，通过阶段性换房、以小换大的形式可有效缓解购房压力。

　　另外，购购中小户型房源作为过渡型置业，在以后更新换代时处理上也具有较大优势。因为户型小、总房款低，出售时相对容易。功能设计的人性化以及化满足人们对居住的需求将是小户型婚房发展的一个趋势。而90平方米以下的小两居和一居就成为年轻一族尤其是婚房的头选。

　　精挑细选型

　　如果说中小户型吸引的是置业门槛较低的头次置业者，那么青睐大户型的换房客，也是楼市刚性需求中不可或缺的一部分。但是对于换房客来说，由于对住房的需求不是那么迫切，所以他们对房子的审视更为严格，在换房的过程中尤为注意房屋的品质，小区的环境、配套，甚至房子的等等。

　　市民张先生5年前结婚时，购购了一套2室1厅的房子。但是女儿出生后，父母住过来帮忙照看，现有的住房显得不够用了。从去年开始，张先生就把换房提上了日程，经过近一年的仔细挑选，上个月，张先生换购了一套139平方米的房子。除了总价比较合理外，环境、配套、品质等都上升了一个档次。

　　今年来，类似张先生这样的改善型需求日趋活跃。一方面是改善性住房需求确实存在，另一方面也是前段时间价格的调整，尤其是热点区域的优质大户型物业，确已达到一部分置业者的心理价位，而且在刺激楼市措施不断出台的背景中，多数人认为现在是入市好时机。

　　在换房的人群中，紧靠学校的小区购购者是不可忽视的一个消费群。由于年中涉及到，很多去年以来一直在观望中的家长纷纷开始下单，其中名校周边的精装修紧靠学校的小区尤受欢迎。尤其是精装修，小区整体品质不错的楼盘，比较适合那些又想讲求生活品质，又想控制总价的购购者的需求。

　　如果说楼市的前期回暖头先带动的是头次置业者，惠及中低档物业，那么随着楼市利好的进一步放大，越来越多的换房客加入这一行列，很明显，这一的消费力更强，涉及的产品也更主流。

　　静观其变型

　　有投资理财人士认为，投资房地产，前提是房价能预期上涨，假如价格没有10%的涨幅，投资者将无利可图。现在的房价上下行都说不准。稳健的投资者可不敢贸然出手。

　　不可否认，刚性自住需求很大程度地促成了目前楼市成交量的反弹。然而，去年9月份以来，国家陆续出台的房地产调控政策，也降低了投资楼市的门槛。经过一年的观察，能理性判断市场的投资客开始谨慎试手。

　　据了解，这部分投资客大多把目光瞄向一些定价合理，大品牌开发商开发、具有一定升值保值能力的周边区域楼盘。

　　另外，依托轻轨、**、海底隧道等交通优势，交通便利的楼盘也一直是投资的热点。尤其是随着**规划的尘埃落定，**沿线的楼盘，更是成为关注的焦点。虽然目前从成交上来讲不是很走俏，但是随着**工程的进展，仍成为投资者眼中的“潜力股”。

　　尽管成交量的回升吸引不少投资客跃跃欲试，但业内人士表示，眼下是否是较佳的楼市投资时机尚未完全确定，同时，与以前相比，当前的楼市周期会更长，在投资之前，投资者对楼市的投资预期应该更加理性。

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