当禁墅令遇上楼市回暖，常被看作楼市风向标的别墅市场又生变数。多个房地产研究机构统计数据表明，今年上半年以来，特别是6月份禁墅令再次出台后，北京别墅市场回暖速度明显加快。业内人士表示，别墅产品供需缺口或将进一步拉大。不过，也有观点认为，禁墅令对于不同产品的影响各有不同，特别是“离尘不离城”的城市别墅，因土地稀缺性，价值或将进一步突显。

　　别墅市场加速回暖

　　今年6月18日国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，已经是9年来的第六道“禁墅令”了，而此次禁墅令相比以往更为严厉，足见政府严抓狠打的决心。

　　DTZ戴德梁行近日发布2012年季度高端住宅市场报告。报告显示，由于季度时，国土部再次下达“禁墅令”，导致别墅在季度销售量井喷。另外也有数据指出，在禁墅令出台的6月份，就有9个项目成交金额过亿元。全市别墅成交量约为350套，比去年同期翻了一倍多。

　　7月份，北京别墅市场进一步保持供需两旺的态势，据统计，7月上半月，已有9个年内新增别墅项目签约，其中4月19日入市的中海尚湖世家成交15套，相当于1.25套的成交节奏。

　　一些尚未开盘的别墅项目，也感受到了市场“气候”的变化。位于国奥核心区的润泽庄园·墅郡营销负责人贾涛接受记者采访时表示，近几个月特别是6月份以来，来访来电量明显增大。

　　“虽然现在别墅的市场价格整体未有提升，但在旺季和政策契机下，购购力集中爆发，未来价格上升概率很大。不过别墅项目定位高端，市场份额很少，对普通商品住宅市场的影响不大。”贾涛表示。

　　城市别墅更受欢迎

　　“目前楼市整体开始回暖，如果没有禁墅令，可能各种别墅产品回暖的速度会基本一致。不过，禁墅令的出台，让别墅项目原有的土地价值进一步叠加和放大，也使购家的心态发生了变化。”东汇置地CEO刘东表示。

　　刘东举例说，比如国奥核心区的别墅项目，其土地价格远大于郊区县别墅项目的土地价格。特别在城区土地越来越稀缺的背景下，这种不同区域之间的土地价值差异将会越来越明显。而禁墅令停止别墅类用地供应，实际上是在放大这种土地价值的差异化。

　　一项近期出炉的“2012北京别墅置业意向调查”结果也显示，51.13%的别墅置业者选择城市区域内，42%的调查者选择距离城市繁华区较近的区域。从调查结果来看，别墅置业需求对区域的选择是随着与城市距离的远近发生相应变化，距离城市越近的项目，越受市场欢迎。

　　润泽庄园·墅郡曾做过一个内部市场调研，在6月份以前的来访客户中，仅有20%明确指出要购购城市或近郊别墅，而6月份以后，这个比例增加到了50%。“在国奥核心区新入市的项目中，像我们这样的别墅很少，购家的这种心态变化，对我们当然是利好。”贾涛说道。

　　据记者了解，6月份以来，距离市区较近的别墅产品销售普遍看好，如润西山、远洋天著等项目，越来越多别墅购购者对市区便利性的要求正在增加。

　　稀缺性日益凸显

　　虽然当前别墅市场供需两旺，一片红火态势，但国家对别墅项目的限制越来越严厉。

　　在本次禁墅令下发之前，业内就“高端住宅项目是否应该纳入限购范围”有过争议。部分专家担心高端楼盘房价上涨会引起普通商品房的跟涨。另一种声音则认为，高端住宅项目的消费者群体较小，高端楼盘是否限购、是否降价对于普通购房者来说没有太大意义。

　　在贾涛看来，与其他住宅产品不同的是，别墅具有完全的稀缺性，这会进一步提升别墅的价值。“比如润泽庄园·墅郡，在禁墅令出台后，区域内很难再出现新的别墅项目，这也进一步提升了墅郡的稀缺价值。”

　　“或许短期内别墅的走势会受到政策的一定影响，但因为别墅项目越来越稀缺，所以它和其他高端住宅类型的差异化价值会越来越大，市场抗跌性也会越来越突出。”刘东说道。

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