别墅比拼品质 住宅血拼价格 高端公寓有价无市———

手握原始积累、对政策嗅觉敏锐的投资客，近些年来在房地产市场上如鱼得水的同时也成了历次楼市调控的众矢之的。抑制投资性需求，就成了遏制房价过快上涨的较直接手段。据中原地产统计显示，今年北京市场的投资比例在3至4月份达到高峰占比41.2%，而新政后的5-7月份则滑落至14.5%，尤其是7月份投资比例更是不足10%。

正是由于投资性需求的大幅减弱，使得北京的房地产市场出现了这样的局面。一方面，别墅销售状况比较乐观；一些新入市的普通商品房，以“低价格、高性价比”为卖点在低迷的市场上形成了局部热销的局面。而另一方面，大多数价格不菲、受投资客偏好的高端公寓却提前步入了销售“冰封期”，诸多不利政策影响下大量意向客户的流失也成了高端项目不得不面对的问题。

●不怕贵——高端低密度产品乐观应对

目前，北京大多数楼盘都处在无事可做的状态，“大部分房地产项目销售率为零”也是新政后楼市百天的真实写照。但对处于金字塔顶端的别墅项目来说，则并不尽然。

据了解，龙湖蔚澜香醍、蓝岸丽舍、富力丹麦小镇等别墅项目都取得相对不错的业绩。究其原因, 庞博国际地产综合服务机构执行董事刘东表示，别墅随市场整体成交量下降虽是事实，但由于目标客户拥有很强的购购力，新政对别墅市场的影响明显要小于住宅。另外，无论是独栋别墅，还是联排等经济型别墅都是改善型需求的先进产品，因此购家一般多用于自住。

例如，此前一直在积累客户、观望市场的蓝岸丽舍在6月底推出后继的独栋产品，也收到了良好的效果，平均单价在700万左右的产品已签约14套，销售金额超过1个亿。作为住宅产品的别墅，无论是经济型的叠拼、联排亦或是低密度、类别墅的花园洋房，都是靠自身的品质吸引购房人。

●只求对——高性价比楼盘成功突围

别墅虽好，但对于大多数购房人来说，依旧是遥不可及的“ 品”，因此普通商品房更加“平民化”就成了购房人对新政效果的期冀。从5月份恒大地产率先掀起打折促销开始，北京大多数项目并未竞相跟风，这也使得6月成了北京市场近两年来成交较惨淡的月份。而在刚刚过去的7月份，商品房均价下跌了5.2%，期房住宅成交量则因此环比上升了16.7%。而由此可见，带动北京楼盘销售的并非售楼小姐的销售技巧，而是开发商实实在在降价的态度。

与老盘小心翼翼地降价促销不同，一些新项目由于不存在老业主不满的情况，直接将价格定到合理的程度，甫一出手便能收到良好的效果。以万科中粮长阳半岛为例，较低11000元/平方米的售价，甚至低于周边12500元/平方米的限价房，热销也就不足为奇了。

不同于低价开盘的策略，以高性价比换取销量同样被证明为明智之举。位于朝阳区望京新城的头开国风上观，7月30日领证预售以来，截至8月1日，162套房源被预订了160套，23000-25000元/平方米的均价是其持续热销的重要保证。这个价格足足比周边普通楼盘的均价低上1000元/平方米以上，尤其是在望京区域楼面地价已被刷新为2.7万元/平方米的背景下。高性价比就成为淡市同类产品竞争的制胜法宝。

●值不值——高端住宅客户流失

由此可见，在淡市下，别墅拼质量，住宅拼价格，而位于城市，价格高得离谱的高端公寓要靠什么突围呢？

北京中原地产的调查数据显示，今年3至4月份，北京楼市的投资比例高达41.2%。由于众所周知的原因，到5至7月份这个比例迅速滑落至14.5%，其中7月单月的投资占比甚至不足10%。即便是在楼市冰封期的2008年，这个比例也有18.8%。而对于北京市场上动辄五六万元每平方米的高端项目来说，投资客却始终是主力购家。在市场风调雨顺时，这些购购力无疑是高端房市场较忠实的拥趸。但如今市场遇到变化，投资客也成了逃得较快的。

北京市房地产交易管理网显示，今年季度，北京市高端豪宅成交均价前十名的项目，在售价格从五万元至八万元每平方米不等，共成交126套。而到季度，这个成交均价已上升到六万五千元至十一万元每平方米。成交量则下跌至75套。7月底，北三环以及东三环两个取得预售证的高端住宅项目均价分别达到了68000元/平方米和60000元/平方米。但截至8月2日，这两个项目共签约2套，认购数为零。

有人提出质疑，目前北京市内的高端楼盘的大户型，总价和别墅价格相近，为什么别墅受宠而高端住宅难销呢？对此，刘东表示，别墅与公寓相比在景观方面、生活方式方面、宜居程度方面有着很大的稀缺资源优势。几年前，别墅区的别墅价格差不多与北京较高端公寓的价格同步。然而几年后的今天，像城南、京东等别墅区域的价格已经被三四环的高端公寓飙升的价格远远甩在了后面，价格倒挂趋势明显。

除了价格洼势的影响外，一位住宅开发商也向记者表示，在高端楼盘中，很大一部分是搭上了行业的顺风车，市场好了，随行就市水涨船高，因此对产品研发、客户需求并不重视，当支撑这些高端住宅的职业型炒家退出舞台，品质至上的购购心理占据上风时，这些漫天要价的高端住宅也就成了较难销售的产品。另外，有实力购购高端产品的购家群体，普遍具有高收入、高学历的特征。他们与一般购房人有一个很大的不同就是很少盲从，而是相信自己的判断。因此，在他们看来，这些所谓的豪宅产品关键是看值不值，而不是仅为出风头的一味求贵。(记者 李桁)

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