在一系列调控政策的影响下，今年“五一”期间楼市非常冷。房地产市场调整的预期已经在供求双方形成，开发商推迟开盘，购房人选择观望。在北京，5月1日－2日的二手房日均签约量比4月下降了82%，二手房价格明显松动；在深圳，开发商在房展会上大搞促销，消失了一年多的特价房“重出江湖”，但购房人大多冷眼旁观；在上海，房展会同样冷清，实际成交或创近年来新低。

　　北京 细则亮相成交清淡

　　“现在办理网签的都是以前谈妥的单子，五一假期我们店的业务员没有一个开单。”21世纪不动产朝阳区一门店的经理告诉中国证券报记者。SOHO中国董事长潘石屹认为，新政将使住房需求迅速减少，房价上涨势头将得到有效遏制。

　　4月30日，北京市率先出台地方版楼市调控政策：同一购房家庭只能在京新购一套商品住房；商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款被暂停。受此影响，北京新房、二手房成交迅速“冰冻”。

　　二手房

　　观望气氛浓厚 价格明显松动

　　北京市房地产交易管理网较新数据显示，5月1日、2日两天的日均签约量为211套，这与4月1164套的日均签约量相比，降幅达82%。

　　“从4月中旬开始，看房的客户就明显减少，较后签约成交的客户更少。”21世纪不动产市场分析师齐凡表示，4月下半月以来，北京二手房市场观望气氛日益浓厚，议价空间也随之增大。“原来我们预计，5月北京二手房成交量环比将下滑50%，但从‘五一’的情况看，成交量的降幅可能将更大。”

　　与此同时，二手房房主开始“批量抛售”。截至4月30日，北京挂牌出让的二手房存量达21295套，相比新政出台前上涨18.9%，创下有记录以来的新高。

　　中原地产三级市场总监张大伟指出，投资客的离场将给市场带来大量的房源。目前，北京二手房供需比已出现非常明显的变化，达到了1:2.3左右，相比4月初的1:4.5而言，供需比缩小，购方市场已见端倪。

　　3月来一直领涨的通州楼市，房价率先进入调整期。中原地产提供的数据显示，“五一”期间，通州二手房均价从新政前的21500元/平方米下跌到18500元/平方米，跌幅达14%。供需比则从4月14日的较高点1：4，跌到目前的1：1.3。存量客户中90%以上转为观望。

　　在望京，新政之后房源明显增多，客户数量减少，二手房整体报价下跌5%左右，部分急于出售的业主报价则进一步调低，降幅接近10%左右。

　　新房

　　开发商延迟推盘 购房人大多弃购

　　“新政后，很多原先登记的客户已表示不考虑认购，由于客源量不足，部分楼盘将不得不推迟开盘。”新盘代理销售公司亚豪机构分析师郭毅表示。

　　监测数据显示，“五一”期间，原定有10余个楼盘入市，但开盘的项目仅有5个，多数新盘依然处于“内部认筹”阶段。

　　在城铁回龙观站附近一新开楼盘售楼处，200余套房源在“五一”期间开放认购，但前两天只有近百名购房者在售楼大厅内选房。“很多人因为新政策放弃购房。”工作人员称，售楼人员已电话通知此前摇号的客户新政内容，因此大部分炒房者退出。

　　潘石屹指出，北京楼市外地人购房的比例一直很高，很多项目超过50%，其中不在北京工作的外地人购房数量也十分巨大。此次北京出台新政限制外地人购房，势必影响新盘的销量。

　　在一系列调控政策的影响下，今年“五一”期间楼市非常冷。房地产市场调整的预期已经在供求双方形成，开发商推迟开盘，购房人选择观望。在北京，5月1日－2日的二手房日均签约量比4月下降了82%，二手房价格明显松动；在深圳，开发商在房展会上大搞促销，消失了一年多的特价房“重出江湖”，但购房人大多冷眼旁观；在上海，房展会同样冷清，实际成交或创近年来新低。

　　深圳 特价房重现购房人观望

　　“五一”期间的深圳春季房交会再现2008年的冷清，重出江湖的特价房未能挥散日益浓厚的观望气氛。

　　深圳楼市呈现量缩价跌的趋势。5月1日，深圳全市新房仅成交26套；5月2日，新房成交量跌至个位数，成交7套，几乎为历史较低，成交均价跌破每平方米2万元。而在4月上旬，深圳新房日均成交量在100套以上。

　　开发商大促销

　　深圳春季房地产交易会5月1日开幕。与往年不同的是，本次春交会十分冷清，参展面积大为缩水，会展一号馆只占用了大约二分之一，主办方甚至取消了开幕式。在春交会现场，中国证券报记者看到，参展的深圳本地楼盘仅12个，参展的深圳本土房企只有寥寥几家，万科、金地、招商、中粮等房企龙头集体缺席。

　　在参展的楼盘中，深圳经济特区内仅有3个，分别位于南山、福田和罗湖，其中南山的项目为写字楼。即使是特区外的参展楼盘也不多，其中宝安区3个、龙岗区7个。而珠三角的东莞、惠州和珠海有不少楼盘来参展，仅惠州大亚湾的参展楼盘就有将近10个，这些楼盘无一例外地都推出了优惠措施。

　　本届春交会的参展楼盘纷纷推出购房礼品、享额外折扣等活动，消失一年多的特价房也重出江湖。

　　佳兆业集团开发的位于深圳的三个楼盘——大观邸、上品雅园、金翠园均在春交会上开展促销，大观邸和上品雅园各推出10套特价房。大观邸原价约9000元/平方米，折后约8500元/平方米；上品雅园原价约1.5万元/平方米，折后1.45万元/平方米。金翠园也推出了一些价格约为2.6万元/平方米的特价房。

　　新开盘的项目定价趋于谨慎。位于深圳关外的楼盘潜龙曼海宁的开发商表示，新政出台之前，该楼盘拟向万科华府看齐，价格冲击3万/平方米。但“五一”开盘推出的约200套房子售价2.2万元/平方米，均价约2.3万-2.4万元/平方米。

　　购房人冷眼旁观

　　调控政策不断出台使得不少购房人选择了观望。中国证券报记者在春交会现场了解到，大部分市民只是来看看房价是否下降，而非来购房。

　　年轻白领李先生在春交会现场逛了一圈只花了十几时辰。他说，自己是头次置业，价格合适的楼盘几乎没有，今天只是来看看，真正出手还是要等房价下降到心理价位。

　　春交会现场还有许多中介在派发传单，二手房放盘量激增，尤其是一些平常很少看到的豪宅项目开始增多，而价格略有下调。港兴地产业务员表示，目前有多套水榭花都高层单位放盘，价格在5.5万元/平方米至6万元/平方米，较较高峰有所下调，一套167平方米的房子开价970万元，价格可以再商量。

　　世华地产总经理梁文华表示，市场成交会萎缩，快的话，9月会开始有起色；如果坏的话，可能要到明年二三月份。星彦地产品牌总监王世泰认为，深圳房价会降且必须得降，关内房价大约会跌10%-15%，关外则在20%左右。但中联地产市场研究头席研究员杨立峰认为，今年深圳房价不会出现2008年的深跌。

　　银行房贷加速紧缩

　　“五一”期间，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点。业内人士指出，虽然上调存款准备金率并不直接针对房地产，但流动性收紧后将对银行的房地产贷款产生一定影响，加上此前一系列房地产信贷政策的落实，未来银行房贷紧缩的步伐将加快。

　　房贷逐步收紧

　　业内人士估算，央行此次上调准备金率将回收近3200亿元的流动性，再加上房地产调控政策，信贷资金将更难大幅流入房地产业。

　　一些银行虽然尚未叫停三套房贷款，但已普遍提高了三套房贷的头付比例和利率水平。工行、建行、中信等银行有关人士均表示，三套房贷款要求有大幅提高，具体提高的幅度要根据贷款人的情况进行综合评定后确定。

　　“目前对于房贷发放比较严格。”中信银行的一位信贷经理表示，在二套房贷款政策调整后，中信银行对三套房贷款已要求头付六成以上，贷款利率是基准利率的1.15倍到1.2倍。同时，还要考察贷款人的房屋套数、抵押物、收入证明、信用资质和是否有炒房的可能。这位人士表示，自实行差别化房贷政策以来，银行的房贷政策就一直很严格。目前部分城市已停止发放三套房贷，未来政策会更加严格。

　　莫尼塔分析师祁益峰指出，在货币政策收紧、信贷额度紧缩、调控政策不支持大量按揭的宏观背景下，各家银行陆续上调存量按揭利率是大势所趋。在整个行业的层面上，全部4.85万亿的按揭贷款余额中，可调整的存量按揭余额大致接近3万亿元。上市银行按揭贷款的市场份额大致在60%左右，按此比例推算大约有1.8-2万亿元的存量按揭贷款。

　　二套房贷执行难题待解决

　　银监会有关人士曾表示，二套房将以家庭为单位，按照实际持有的房屋数量来认定，房屋套数需经过房管部门的房屋登记系统进行查询。中国证券报记者了解到，目前大部分银行在执行二套房贷新政时，仍然按照央行的征信系统记录认定，“认房不认贷”在执行上还面临诸多问题。

　　工行、建行、中信以及北京银行等信贷部门有关人士均表示，目前二套房贷仍然根据央行的个人信用信息基础数据库的数据记录执行。如果购房人有过房贷记录，无论是否还清，再次购房时就算二套房。如果此前没有贷款记录，仍可算作头套房。

　　中银国际分析师袁琳表示，地方房管局有产权登记数据，但与民政局以及银行的信息并未实现交互。由于还无法进行全国联网，未来如果通过房管局系统认定，需要涉及到银行、房管、社保、户籍、婚姻等多个部门，面临众多问题。“合作的困难在保障房的运作上已经有所体现。”

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