两种心态透视房产投资

浙江派淡出　山西人活跃———

浙江人和山西人，这两个地方不论是“炒房团”还是“购房团”，两者都曾经或者仍然是北京楼市的主要购购力之一，这是毋庸置疑的。近段时间，从山西购房人的“涨”，浙江购房团的“消”中不难看出，京城楼市投资市场正在发生变化———

■京城投资市场出现新变化

温州炒房团曾经是活跃在北京楼市的一个群体，在去年及过去的几年，相信你曾经听过无数个温州购房团大手笔购购楼盘的故事———无论是发生在北京，还是发生在北京的楼盘去温州等地推销的现场。而今年以来，特别是今年下半年以来，随着房地产宏观调控政策的连连出台，金融政策的调整，温州人作为北京楼市主要外来购购力的神话在逐渐变弱，以山西煤矿主们为主要成员的山西购房团正在逐渐取代浙江温州购房团的江湖地位，今天，你听到的有关北京楼市购房的神奇故事，主角大都变成山西人了。

业内人士对此认为，这与今年以来煤等原材料的涨价无关，而与浙江人和山西人的购购动机有关，某种程度上，浙江温州购房人代表着“投机”为主要出发点的“炒房”群体，而山西煤矿主们则代表着“投资”为主要出发点的自住兼长线投资型“投资”群体。

山西人近段时间在北京楼市的活跃，浙江人近段时间在北京楼市的淡出，意味着北京楼市的投资市场出现了新的变化：投机型的炒房人在减少。

■京城楼市投资市场缘何发生变化

北京楼市缘何出现这种变化？为什么说从山西购房人和浙江购房人的“此长彼消”当中就能看出北京楼市投资市场的变化？

不妨先来看看两个典型的山西人和浙江人的购房故事。

来自浙江温州的李先生：2002年4月在东四环看中某一个楼盘后，用低于10%的头付、银行贷款的方式一次性购购了6套。贷款期限20年，借银行的钱，把房子变成自己的，两年后，该楼盘房价上涨到一定程度，李先生通过销售人员和朋友相继把6套房子转手卖出，每套房子赚取了近10万元的差价。

来自山西榆次的张先生：2005年8月在西山购了3套别墅，现金一次付清。张先生的算盘是这样算的：现金存银行利息不高，而如果在北京购了房，不仅将来两个孩子可以来北京上学，即便是孩子不来北京上学，出租出去，每年的房租只要高出银行的利息就是合适的。

业内人士分析，浙江人李先生的购房动机就是典型的投机性：以小搏大，用极少部分的头付，套取银行20年甚至20年以上的贷款，然后借助短期转手购卖，赚取“差价”作为，这些人是“炒房者”。而山西的购房人张先生则是一个建立在自己的实力基础之上并追求合理的长期回报的购房人，是投资人。

受上海、杭州等地影响，近年来，北京的“炒房族”也在逐年增加，除了少数的“职业炒房族”外，越来越多的普通市民也加入“炒房”行列。这类投机人惯用的操作手法是在2004年以前，因为市场竞争激烈，很多开发商会和一些熟识的炒房人“联手炒房”，在期房开盘之初共同造势，烘托人气，抬高房价。在这种联合“炒房”构成中，一些炒房人甚至能得到开发商“零头付”或“只头付5万元钱”的支持，剩余的由开发商代缴头付，从银行贷款，三四套甚至十几套地购购。对这部分炒房人而言，他们动用的自有资金非常少，一两年后，等房子成现房，或随着小区周边环境的改善，小区自身的建成，房价开始攀升，炒房人就会借助还在销售的开发商销售体系把房子转卖，赚取差价。

而今年连着出台的一系列房地产调控政策如期房限转、禁止转按揭、银行联网、对套住房提高利率等做法堵住了“炒房通道”，上海等南方城市已经出现了炒房人“炒房砸手里”的惨痛故事。这些让楼市投机者慎重入市，甚至考虑淡出。

　■投资楼市要考虑自己的实力

那么，政策的变化，北京楼市是不是没有投资机会？业内人士认为，只要自己根据实力合理投资，房地产目前还是可以考虑的较好的投资渠道。但购房人在投资房产的时候，应该考虑“投资年限”。一般而言，无论是出租还是转卖，北京的楼宇较佳回报期为3年，有的长一点但也不会超过5年，因此，在投资之前，一定要考虑未来该楼盘附近的供应，根据区位和供应情况确定投资方式，即靠收取长期租金作为还是通过“以小搏大”短期转卖赚取差价。而后，在这个基础之上，根据自己的经济能力，考虑贷款年限。如果打算“收租”，较合适的做法是提高头付比例，设定的银行贷款期限较好不要超过5年，因为头5年租金较高，你可以用租金还清所有的贷款；5年之后，租金下跌，但此时房子已经是你自己的了，拿多少租金就赚多少钱。需要记住的是：切勿“炒房”，“以小搏大”在目前的市场环境下有可能砸手里，“炒房”炒成了“房东”。　　　　　(作者：余美英)

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