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商业地产的四种开发模式利与弊

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 1143 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

商业地产的四种开发模式利与弊

　　戴欣明认为商业开发的经营模式决定后续的品牌经营。

商业地产的四种开发模式利与弊

　　打算从事商业地产运作的开发商，应当学会摈弃“急功近利”和“好高骛远”的心理。

　　作为成功的开发商，基于对市场特点的全面了解和发展趋势的准确判断，往往是以做品牌的心态做项目，以做企业的理念做项目，从而维持横向生态链的长久平衡。那么，究竟如何维持这种生态平衡？

　　目前，国内在商业地产开发建设中存在着四种权益关系，商业地产的开发商要想使项目取得成功，就必须充分考虑开发建设中客观存在的种种权益关系。这四种权益关系主要包括的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者的权益，它们与商业地产的开发模式密不可分。

　　是商业地产开发商；所有者是商铺真正的拥有者；第三是经营者，就是进入这个商业、物业里面从事商品经营者；作为商业或者是大型购物、中小型商场都需要有一个统一管理的角色实施有效管理，这个角色即管理者。一般通过项目获得利益；所有者通过出租商业物业获取商铺的租赁收入；经营者通过经营获取经营效益；管理者通过管理来获取管理利益。在不同的类型下面，这四种角色是落在不同人的身上。

　　商业地产的四种开发模式

　　纵观目前国内获得成功的商业地产项目，大致有四种开发模式，四种权益也给四种人群以不同的获益方式：

　　种模式是不租不售。开发商将四种权益集于一身，他开发完了不租不售，本身就是这四者权利的统一。在深圳有一些房地产开发商就是采用这样一种获利模式，同一个所有者本身又是，又有自己的百货品牌，从事商业经营活动。

　　种模式是只租不售。就是商业地产开发商对所有的商业物业只采取出租形式，并且租期较长。比如在城郊接合部的周边居民基本上达到20万人，开发商就邀请或者选择某个大型商业企业作为承租方，进行长期的商业经营和管理。

　　第三种是只售不租。就是开发商将商业地产项目全部销售，由所有者自行经营和管理。这种开发模式相对省力且风险较低，但与前几种开发模式相比，则失去了更大收益前景的可能性，并且商业经营不稳定。

　　第四种模式是又租又售，且租且售。商业地产根据市场情况把商业物业分割销售或租赁，为售而租，为租而售，租售结合。这第四种模式较复杂，较繁琐。从一般住宅开发来看，写字楼开发商转过头来从事商业地产项目的开发，因为受到自身经营理念和经验的影响，一般都是选取第四种方式。而第四种方式虽然避免了前三种开发模式的弊端，但涉及商业地产开发中四种权益关系较多，也较难以平衡。一旦操作不当，就会使开发商受到损失，甚至带来致命的损失，而且要遭受社会的一些负面影响。但是，第四种模式较具有挑战性，也较需要当事人花费心思。能够从头到尾把商业地产中间这四种权益关系做一个合理处理，有必要把这四种人的赢利方式研究透彻，较终目标是达到四赢的模式。而且目前国内许多开发商受到资金的限制，在采取此种开发模式上可能压力很大。由于这种模式与前三种相比相对合理，所以不少开发商采取了这种模式。

　　商业地产开发要保持生态平衡

　　在这四种商业地产开发模式中都有一个共同点，就是存在房地产开发的生态链。这种生态链有横向的，有纵向的，错综复杂。其中纵向生态链包括一个国家、一个城市，一个地区要有中档、高端房地产项目，要有经济适用房，也有商品用房；而横向生态平衡指的是各方权益关系的处理问题，可以简单地概括为商业地产的“天、地、人”。商业地产开发商处于商业地产开发建设过程中生态链的核心，所以必须时刻保持头脑清醒，争得天时地利人和。

　　“天”是指国家的宏观调控、行业的法规政策、政府的城市规划。因为国家的宏观调控以及行业的法规政策、城市的商业规划对一个商业地产开发商来说，实在是太重要了。作为任何一家商业地产开发商，都应该及时地跟踪国家宏观政策的走向和行业政策的走向，以及不同城市的城市规划，这就是“天”的含义。

　　生态链中的“地”是商业地产开发中能够取得赢利较扎实的基础，是指商业地产开发中的市场，这个市场相对来说还有一个特殊性，就是由地产开发商、商铺投资者、品牌经营者和商场管理者等不同的角色所组成。一般说来，市场消费者是任何一个商业房地产开发企业的基础，也是他的“上帝”。对于商业地产开发商来说，由于市场的特殊性，在房地产开发链里面有一些新的因素和元素，因此，在商业地产开发中要得“地利”，就必须格外重视和兼顾消费者、商铺投资者、品牌经营者和商场管理者的利益。

　　生态链中所说的“人”是指以商业地产开发商为核心的商业地产开发过程中涉及的商业广告策划人、商业项目设计人、建筑人、物业管理人、商铺投资人，品牌经营人、商场管理人等。这就要求商业地产开发商以前瞻性的眼光来适应城市发展，以差异化定位满足市场需求，细致调研，谨慎立项，开发建设具有极强市场生命力的商业地产项目。

　　利益共享力争多赢

　　一个商业地产项目能否成功，涉及方方面面的携手合作程度。作为房地产开发商，在具体的商业地产项目操作中，必须充分考虑项目中多种权益关系的平衡问题。因此，在商业地产的开发和设计过程中，不论是前期探寻商业顾问公司，还是后期寻求紧密性合作的商业管理团队，都应坚持以开放性的眼光寻找合作伙伴，在整个项目定位和规划中，限度地考虑商业需求。

　　要达到双赢，就必须维持横向生态链的长久平衡。开发商一定要以做品牌的心态做商业地产项目，以全员忠诚服务的理念对待客户，诚信为商、放水养鱼，与各合作伙伴形成战略共赢局面，与业主建立起友好关系，包括根据投资者的要求在规划上所做的调整。事实证明，正是这种良好的客户关系为诸多商业地产项目的成功奠定了坚实的基础。

　　从商业地产开发的现状来看，从众多商业地产项目的成功实践分析，完全可以得出这样的结论：开发商赚了钱就走的想法是肯定行不通的，也是错误的；一定要以做品牌、做企业的理念做项目，而不是把项目做完就万事大吉。在这一过程当中，一定要认真考虑商铺的购购者、品牌经营者以及整个商场管理者的利润空间，并把利润空间充分地让足，这样才能达到、经营者、管理者和投资者的四赢，从而使一个很复杂的商业地产项目简单化并且具有较强的生命力。

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