慎重签定认购书

销售人员在售楼时发现购房人心动，一般会极力鼓动购房人先签订一份认购书，以保证中意的房子不被他人购去。为了打消购房者的顾虑，销售人员会口头承诺定金可退，而在认购书中都约定有“定金（订金）不予返还”的条款。事实上，签下了认购书，购房者与开发商之间就形成了一种合同关系，是双方意思的真实表示，如果购房者不购房子，按照合同的约定，定金就真要打水漂了。

律师提醒：不要轻信售房人员的定金可退的口头承诺，一定要慎重签定购房认购书。

验房收房找专家

商品房的质量问题是很普遍的，消费者在购购房屋或收房的时候，一定要仔细检查房屋质量。鉴别商品房质量主要包括检查房屋有无裂缝；墙、地面有无渗漏；房屋有无倾斜；厨、卫、门、窗以及水、电、气等系统有无质量问题。

律师提醒：建议购房人较好是找熟悉建筑工程、房屋结构方面的专业人士陪同验房、收房。

面积缩水要还钱

开发商承诺不兑现的问题主要表现在虚假宣传、面积缩水、规划变更等。在这里，购房者必须知道的是，对合同建立、房价有重大影响的虚假宣传算违约；面积缩水，误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人（开发商）返还购受人（购房者），超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还购受人；经相关部门批准的规划变更应在变更确立之日起10日内书面告知。未在规定时限内告知，购受人有权退房。

律师提醒：建议购房者聘请律师指导购房，明确违约责任。

内部认购风险大

购房前，购房人一定要了解房地产开发企业的实力及信誉情况，查验“五证”，包括土地使用证、规划许可证、建筑工程许可证、开工许可证、预售许可证。但是现在有个新情况应引起大家的注意。有些开发商在没有取得全部许可证时就想出售房子，为了规避法律，而玩起了“内部认购”的花样，就是购房者明知开发商在没有取得预售许可证进行预售，但却与开发商签订“内部认购书”，并交纳各种名目的定金、订金、预付款、诚意金、认购金等，数额一般从几千到几万元不等。

律师提醒：在“内部认购”后，倘若开发商没有得到土地审批、楼盘无法开工；没有得到预售证，房屋不能销售；不能按期交付房子或房子出现质量问题等情况，甚至遇到开发商“携款而逃”，由于法律上不确定房屋的所有权性质，购房者都难以受到法律保障。“内部认购”风险极大。

延期交房别上当

目前对于明显的延期交房责任容易区分。但在现实当中有些开发商采取隐秘办法规避责任。比如在不具备交房的条件下，委托物业公司在购房合同约定的期限内，通知购房者验房、入住或是先装修。但是实际上该房根本达不到入住条件，比如还卫生间和厨房水、气未通；洁具未安装；房门关不上；墙皮脱落等一些问题。按照现行的商品房购卖示范合同，在交房期限后房屋仍达不到入住条件的，开发商要按延期交房承担相应的赔偿责任。而购房者一但签字领了钥匙，就相当于开发商交付了房子，购房者也放弃了主张开发商承担延期交房的责任的权利。

律师提醒：遇到这种情况，购房者千万不要上当。在验收时，可以把不符合入住条件的情况一一列清要求整改，写一份不符合入住条件的声明，以维护自己的合法权益。

迟延办证使不得

一般情况下，开发商手续不全、交不起土地征用费是导致房产证难以办理的主要原因。所以购房者购房前要查看开发商的土地证原件，若是抵押房，在附栏中会明确标明。也可到建委公示网站查阅该开发项目情况，得到注册备案认可的开发商公信度高。现行的新版《商品房购卖合同》及相应的法律、法规明确规定有逾期办证的违约责任。

但是在现实中有相当一部分却是购房者不愿意办房产证。这些购房人考虑到购房是自住，不办证可省交契税、公共维修基金；也有人是按揭购房，则以不办证作为与开发商斗争的武器。不办证也不交房贷款，由银行扣划开发商在银行的保证金。

律师提醒：房产权证是证明房屋所有者的惟一合法凭证。所以办房产证拖延不得。

协商 投诉 仲裁 诉讼 解决纠纷的四种途径

购房人在明确上述问题后，可以选择合适的途径去处理纠纷，通常解决纠纷的途径有四种：与房地产开发企业协商；向消费者协会投诉；仲裁和诉讼。

协商尽量“白纸黑字”

与房地产开发企业协商是头选的方法，也是购房人通常采用的方法之一。购房人希望通过与房地产开发企业协商达成共识，共同制定一个合理的解决方案。但事实上，很多房地产开发企业并不愿意与购房人协商，特别是在有关退房、办证、质量的问题上，房地产开发企业更是推诿、扯皮或避而不见，购房人常常是“跑断了腿，磨破了嘴”较终也解决不了问题。在协商过程中，购房人应特别注意，尽量采用书面形式，同时保存好房地产开发企业的书面答复，协商无效的情况下，购房人应考虑到消费者协会投诉，由消费者协会出面调解，或者选择到仲裁机关仲裁或到人民法院诉讼。仲裁应有书面约定

仲裁是一裁生效，不同于诉讼二审终审制。但提起仲裁，购房人与房地产开发企业之间应有书面的仲裁约定，否则，仲裁机构是不予受理的。

诉讼的三项准备工作

采取诉讼方式时，购房人应做到：1、确定管辖法院，《民事诉讼法》规定，有关不动产的诉讼由不动产所在地的法院管辖；2、起草起诉书，起诉书应有明确的原、被告，诉讼请求明确；3、收集所有与本案有关的证据材料，以支持自己提出的诉讼主张。

拿不定主意找律师

苏律师表示，购房人在购房时一定要做到慎之又慎，一方面可以减少不必要的风险，另一方面，即便购房中出现问题，产生纠纷，购房人也会处于比较有利的位置。

应该说，很多购房人购到了称心的住房，但仍有一些购房人由于种种原因遇到了麻烦，产生了纠纷，房屋纠纷由于标的大，解决起来相对非常困难。如何处理这些纠纷，律师认为：购房人遇到纠纷时，应冷静处理，头先应将与房屋有关的合同、票据及其他相关资料收集起来，仔细研究手中的材料，分析利与弊，明确所要解决的问题和想要达到的目的。如果购房人不能分析出现有的材料对自己解决纠纷是否有利，不妨咨询律师，由律师帮助您出谋划策。毕竟每个购房个案都是不同的，购房人应结合具体情况，采用切实可行的方法，处理好购房相关事宜。

　　　　　(作者：北京市法准律师事务所　苏国清)