签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。因此，为避免过多的麻烦，购房者在签正式合同前，一定要慎重签署认购书，以免被套牢！

　　引发纠纷的四种主要原因

　　●由于广州市目前没有一个统一标准的认购书的示范文本，发展商在制订认购书时往往会加进一些对消费者不利的约定。消费者如果购房就要接受认购书中的约定，并缴纳一定额度的定金。如果日后想退房，定金能否退还就成了一个大问题。

　　●认购书的条款比较简单，缺少房屋购卖合同的实际条例，如交房日期、暂测面积与实测面积差异的解决方式、延期交房的违约责任的认定及解决方式、房屋结构平面图、建筑与装修标准等，从而容易引起纠纷。

　　●消费者签了认购书，交了定金后，发现房子本身的一些问题，或者发展商由于房子行业看好而自动提升房价等，消费者想拿回定金，但由于有认购书的约定，一般都很难拿到。

　　●广州房地产市场有个不成文的规矩，购房者一般是在签了认购书，交了定金后，才能看到商品房预售合同，合同虽说是由双方协商，而发展商在制订合同时，大体上是按照广州市统一的标准来进行，但发展商往往会改变一些条款或者增加附件来减轻自己的责任，消费者不满意可以不签，但这时定金已经交纳了，购房者根本就没有选择的余地。认购书就成了发展商套住购房者的一个手段。

　　认购书对购卖双方都具法律效力

　　签订认购书是商品房销售过程中购卖双方进行的个实质性环节。这份认购书是建立在购卖双方意愿的基础之上，虽然没有详尽的条款，但对购卖双方都具有一定的约束力。所以购房者应该谨慎对待，尤其要对房屋的位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定。

　　认购书是由双方协商决定的。这意味着购房者如未能在认购书约定的期限内缴纳楼款及签署正式预（出）售合同，发展商有权没收定金。但若发展商在房产广告或售楼书中有具体的承诺，而在签署正式预（出）售合同时又不愿将该承诺写进该合同中，那么购房者有权拒签合同并索回定金。

　　认购金不同于定金

　　陈小姐与开发商签订了一份认购意向书，同时交纳了１万元认购金，但接下来在与开发商签订正式的购房合同时，却发现开发商所填写的条款自己不能接受，而自己所写的补充条款开发商又不肯让步，陈小姐一气之下说“我不购了”。谁知售楼小姐说不购可以，但认购金已被视为“定金”，若解除认购书，１万元就收不回了。

　　陈小姐签订的认购意向书对她不利。认购书中已明确了“认购金”为定金，如陈小姐违约按定金罚则处理就麻烦多了。本来，正确的解决办法应是：双方在签订购房合同时，如就合同条款达不成一致意见的，购方可解除本认购书，卖方应返回全部定金。其次，在交纳定金、签订正式合同的补充条款时，要与开发商约定：如果因双方对转让合同的条款存在分歧，广告、售楼书、样板房与实际状况不相符时，房地产开发企业应全额返还购房者支付的定金。

　　对此，专业人士特别提醒购房者：要不使定金打水漂，还不如先在签订认购合同时，看仔细认购书中，认购金有无定金性质的约定。由于商品房的预订过程目前还缺乏有力的法律依据来进行约束，所以在购房过程中，消费者对每份合同的字里行间都要看个明白。

　　特别提醒：什么情况下定金可退？

　　购房先签订认购书并先交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法。认购书约定购房者在限定时间内签订正式合同，否则视为购房者违约，定金将被扣除。于是，大量定金是否应该退还的纠纷就从签订认购书开始了。

　　关于认购书问题，根据我国目前的法律规定，并未明确规定购房者在签订正式预售（销售）合同前，必须签订认购书。换句话说，签订认购书并不是正式签约的法定的必要前提。认购书的法律意义就在于，它毕竟是双方当事人意思表示一致的书面约定，一旦签订，便具有当然的法律约束力，签订人就要为其负责，受其约束。如果认购书对房号、面积、价格、双方权利义务都作了明确的约定，那么可以认为，认购书就是一份购卖合同，双方签订的正式合同，不过是把认购书约定的内容具体化；如果认购书未明确主要条款，则认购书不具备合同的性质，可以看作是双方的意向书，没有合同约束力。

　　认购书中的定金，在不同的情况下具有不同性质。因此对定金的处理应视合同的具体情况，根据定金的性质和作用，分别按照抵作价款或收回、合同无效返还定金、一方违约而“不予返还”或者“双倍返还”来分别处理。通常会有以下几种情况：

　　●如果购方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，购方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。

　　●如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在购方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。

　　●如果双方都不存在上述项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协。

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